天风证券：彩生活（01778）立足社区用户为基，深耕物管服务为翼

本文来自微信公众号“天风研究”，作者：刘章明、孙海洋。

物管服务为主，增值服务及工程服务为辅。

彩生活（01778）主营业务为物业管理服务，增值服务及工程服务。通过互联网，搭建线下及线上服务平台，高效联系小区住户与各类商品和服务供货商，为小区住户提供最佳的服务体验。截止2018年底彩生活合约管理总建面5.54亿方；公司与95家企业达成合作，合作建面达到3.19亿方以及联盟面积达2.50亿方，彩生活服务面积合计达到11.22亿平米。

其中物管服务包括：酬金制、包干制、为物业发展商提供预售及顾问服务。截至2018年底彩生活聘用超过5.6万名驻场人员以提供物业管理服务，顾问服务面积0.11亿平方米。用户思维形成社区流量，增值服务主要包括网上推广、销售及租赁协助、其他增值服务。

工程服务：智能小区迈向4.0，主要包括：自动化及其他硬件设备安装服务、小区公用设施维修及保养服务等。2016-18年彩生活营收分别为13.4亿、16.3亿、36.1亿，2018年同比增长121.9%；其中18年物业管理服务收入30.6亿（占比84.8%），同比增长148.9%；增值服务收入4.1亿元（占比11.3%），同比增长47.3%；工程服务收入1.4亿（占比3.9%），同比增长16.5%。2016-18年彩生活毛利率分别为43.7%、44.9%、35.5%，主要由于毛利率较低的包干制物业管理收入占比大幅提升所致。2016-18年彩生活净利分别为1.9亿、3.2亿、4.9亿，2018同比增长51.1%，净利润上升较快；净利率分别为14.0%、19.71%、13.4%。

定增引入京东（JD.US）、360共同打造智慧社区。彩生活拟向京东、360公司定向增发；交易完成后，彩生活股本增加为14.23亿股；京东占增发后总股本的5%，360占增发后总股本的1.6%。互联网企业赋能，彩生活将与京东、360共同探索“社区+商业”、“社区+物流”、“社区+安全”、“社区+金融”、“社区+科技”的融合业态创新，深耕社区场景，优化业主体验，构建有温度的“智慧社区”。

规模及业务布局全面，率先平台化转型全国最大社区服务商，平台输出战略提升服务面积。

2016年以后彩生活放缓并购步伐，参资物管公司5%至10%管理权，实现服务面积增长。截止2018年底，彩生活与95家企业达成合作，通过平台输出扩张的合作及联盟建筑面积达到5.69亿平方米，同比增长22.5%。国内最大社区服务平台运营商，增值服务亮点多，以数千万业主为基石的社区服务是一片巨大蓝海，彩生活寻求轻资产扩张方式，即平台输出战略。

①线上线下结合，增加用户粘性，彩之云APP是彩生活打造的小区服务线上平台，将传统线下缴付物业管理费、维修、通知以及投诉等功能迁移至在线平台，增加小区居民生活便利性，增进小区业主与本集团线上平台的联系。2018年彩生活统计口径改为生态圈，截止2018年底生态圈注册用户突破2640万，活跃用户达1400万，活跃度53.0%。

②彩生活提出北斗七星战略，即E安全、E维修、E能源、E清洁等，创新性的使用移动互联网，利用后台信息技术平台，将基础物业管理中的各类服务职能进行集约化、标准化、自动化进而降低人工成本。2018年彩生活进一步实行订单化战略，拆分基础物业管理的全流程，以包产到户、多劳多得的方式，激励服务提供者的劳动积极性。

③开拓增值业务，社区流量打造平台护城河，彩惠人生：构建社区新零售，形成物业管理费定价权，将“缴费”转为“消费”；截止2018年底已有26万个用户在彩惠人生平台上进行交易，累计成交182.5万单，累计成交金额7087万，共减免3620万的物业管理费。

此外还有彩富人生：物业费减免与投资理财需求挂钩；彩生活车位则采用与物业发展商合作新模式。彩生活作为一家由传统物业管理企业向平台型、生态圈企业转型的公司，在物业管理行业所做的B2C、B2B以及社区新零售等模式的探索极具创新意义。

收购万象美，未来业绩成长空间十足。

17年11月公司以20.1亿收购原母公司持有的万象美物业，万象美是一家综合性的社区服务运营商，旗下拥有高端物业品牌“万达物业管理”，拥有大量高端社区资源分布于中国一二线城市。在完成对万象美并表后，彩生活不仅可以实现管理面积扩张，同时进一步丰富管理项目的业态，进而形成更加明显规模效应。