恒隆地产(00101)净利暴跌25% 由上海物业引领的增长行情不再

本文来自“本土零售观察”，作者为陈一飞，原文标题为《新鲜出炉!8个恒隆广场业绩 同在上海港汇和恒隆差距大!》。

早盘股价继续承压的恒隆地产有限公司(0101.HK) 午盘休市发布纯利暴跌25%的中期业绩，公司整体表现分化。

内地物业租赁业务上半年收入增长1%至21.90亿港元，2018年同期21.71亿港元，营业利润增幅3%，由14.47亿港元增至14.87亿港元。

以人民币计算，恒隆地产内地收入上半年增加7%，除正在装修的上海港汇恒隆广场及无锡恒隆广场办公楼外，其他所有内地物业收入均有所增加。

内地核心物业上海恒隆广场商场收入及零售额分别增长11%及15%，基本符合No Agency 上半年中国内地奢侈品市场14.8%增幅的市场平均水平，较内地零售业上半年整体8.4%的增幅强劲。

上海港汇恒隆广场商场上半年收入下滑4%至3.94亿元，尽管恒隆地产将该物业低迷归咎于2017年启动的大型优化计划带来的装修，但是该公司在上一轮奢侈品衰退行情中，为该物业零售商场定位的轻奢、年轻路线，自2016年下半年的新一轮奢侈品向上行情中显然要落后。

占内地物业租赁总收入64.4%的两座上海物业上半年整体收入增加4%，而上海以外物业收入增幅高达14%，此前由上海物业引领的增长行情不再。

沈阳皇城恒隆广场上半年租金收入大涨23%至9,500万元，主要要受益于营业租金和出租率上升400个基点至91%。沈阳皇城恒隆广场商场上半年零售额大涨29%，因公司引入更多运动及潮流生活方式品牌策略见效。

大连恒隆广场商场上半年收入和零售额分别大涨30%和27%，出租率增长400个基点至79%，时尚生活及餐饮租户提振公司物业业绩增长。

无锡恒隆广场上半年收入大涨26%，零售额则大涨25%，出租率涨幅600个基点至93%。香港公司称，部分其他商场的奢侈品正向该公司位于无锡的物业转移。

沈阳市府恒隆广场尽管出租率大涨700个基点至94%，但由于更多引入餐饮用户，期内零售额和收入增幅均仅3%。

济南恒隆广场上半年收入增加12%至1.58亿元，商场零售额则增加11%。公司称，不少首次进驻济南市场的国际品牌推高平均租金。

天津恒隆广场上半年收入增加3%，零售额增加2%，出租率则因装修下降300个基点至 83%，四楼部分区域正被改造成为吸引年轻消费群体的主题区。

至于香港商铺，上半年收入增幅4%，由11.55亿港元增至11.98亿港元，出租率则下降100个基点至96%。

香港核心零售物业铜锣湾商铺组合上半年收入和零售额分别增加3%和4%至20.14亿港元和17.30亿港元，公司拟对Fashion Walk 名店坊引入更多的美妆店铺，试图打造Fashion Walk 为人气美容“圣地”。

上半年低迷的香港零售行情下，美容业尽管遭遇新电商法冲击，但仍然是表现最好的类别，而此前加大美容业务的利福国际(1212.HK)及迪生创建(0113.HK) 在2018年均取得佳绩，而内地客目前在香港的消费趋势发生变化，对奢侈品的兴趣有所减弱，相反对餐饮、住宿及快消品需求加大或维持。

香港东区的康怡广场销售额下滑2%，但租金收入仍有4%的增幅;旺角雅兰中心及家乐坊收入上半年增6%，零售额受益餐饮、健康商务推动大涨36%;九龙淘大商场期内收入上升5%，零售额增2%;山顶广场去年10月关闭后继续改造，唯其中两间餐厅已经开业，其他商铺今夏起将分阶段开业。

截止6月底上半年，恒隆地产总收入下跌18%至42.04亿港元，营业利润跌幅13%至32.17亿港元，净利润减少四分之一，由46.89亿港元降至35.16亿港元，唯中期股息17港仙维持不变。

恒隆地产目前于内地有昆明、武汉和杭州三个新计划，其中武汉恒隆广场已经在建，而昆明物业下半年将开业，出租率已经达85%，杭州物业预计2024年交付。

新的物业，尤其杭州恒隆的天价地价，令恒隆地产债务大增。截止6月底，集团总债务316.15亿港元，其中约43%以人民币计算，其中两年内到期债务98亿港元，2-5年期债务约198亿港元。

与此同时，香港公司现金和银行存款结余62.08亿港元，较2018年底的123.63亿港元大幅下滑。

恒隆地产截止6月底，净债项股权比从去年底的10.4%因此大幅攀升至17.6%。2019年中期借贷成本上升1.13亿港元至7.55亿港元，而利息收入减少9,600万港元。