雅生活服务（03319）财报里的“账单”

物业管理企业进入资本市场事件的数量自2018年出现井喷，上市、并购交织进行，2019年上半年港股物业板块也走出了不错的涨幅。其中，作为2018年港股上市的第一只物业股，雅生活服务(03319)于近日发布了其2019上半年业绩情况。

利润率逐年提升 增速放缓

截至2019年6月30日，雅生活服务实现收入22.41亿元人民币，同比增长59.4%;实现股东应占利润5.41亿元，同比增长62.9%。若将时间进一步拉长，公司于2016年-2019年上半年，收入与利润均实现了可观涨幅。

除此之外，公司毛利率也逐年提升。截至2019年6月30日，公司实现毛利8.3亿元，同比增长62.6%;毛利率为37.0%，同比增长0.7个百分点;2016-2019年间，公司毛利率均处于上升态势，增速略出现放缓。

激进的收购之路

2019年上半年，公司进行了多项收购，进一步拓展其业务版图。其中，公司于山东半岛及东北地区进行了对青岛华仁、哈尔滨景阳两家物管公司的收购;于西北地区完成了对兰州城关物业公司的收购;此外，通过对广州粤华的收购拓展公共服务板块。下半年，公司收购目标则主要集中在粤港澳大湾区、长三角等经济发达地区。

截至2019年6月30日，公司在管面积及合约面积分别达2.11亿平方米及3.246亿平方米，较去年底分别增长52.9%、41.2%。在管面积中，住宅类业态占比为58.7%，非住宅类占比为41.3%，非住宅类占比逐年提升。未来三年，公司管理层预计在管面积每年增长1亿平方米。

合约面积方面，来自两大股东雅居乐集团(03383)及绿地控股(600606.SH)的合约面积分别达7320万平方米及3410万平方米，较去年底增长4.0%及55.0%，占总合约面积的33.1%。

其中，来自第三方物业开发商的合约增长最为快速，也是目前公司最主要的项目来源。2019上半年，来自第三方项目的合约面积(含收并购贡献)达2.17亿平方米，较去年底增长58.1%，占总合约面积的66.9%。

智通财经APP了解到，公司来自第三方占比增大的趋势未来仍将维持。公司管理层也于业绩会上表示，预计2019全年第三方物业表现或超出公司目标，并于2020年进一步增长，来自股东输送的面积会越来越低。据中信证券证券研报数据显示，于2018年底，物管行业龙头市占率仍存在许多提升空间。

物管毛利率有所下降

整体细分业务来看，2019年上半年，公司物管服务收入达12.28亿元，同比增长63.6%;外延服务收入达8.08亿元，同比增长40.3%;社区增值服务达2.06亿元，同比增长157.9%。

毛利率表现方面，外延服务与社区增值服务均有所提高，物管服务毛利率则较去年同期下降2.4个百分点。智通财经APP了解到，公司物管服务毛利率下降，主要是由于外拓项目较多，前期投入对毛利率有所拉低。

对此，东方证券分析师竺劲曾提到，物管公司利润率的边际变化取决于新交付项目情况。由于物业公司在收入端增长受限，成本端却刚性上升，存量项目利润率往往会逐年下降。因此利润率水平往往取决于利润率较高的新交付项目。

与此同时，物业板块在持续扩张业务增加现有和新市场内合同管理总面积的过程中，往往需要大量充足的资金。然而，物管行业相较于房地产而言资金回笼较慢，往往易造成大量的资金沉淀，充足的现金流也会成为保证物管公司业绩增长的因素之一。截至2019年6月30日，雅生活现金及现金等价物达43.49亿元，较去年底减少9.5%。经营现金流入为人民币5.37亿元，较去年同期增长159.3%。

综合而言，公司物管服务仍以提供中高端住宅物业为主，非住宅类占比呈稳步提升态势。第三方占比也将进一步提升。毛利率方面，若公司继续维持项目数量的快速增长，物管服务毛利率或将难以提高。其他业务方面，外延服务与社区增值服务为公司增长较快的板块，其中管理层表示，公司外延增值服务未来将继续维持40%的增长。截至目前，公司现金也维持在较高水平。