万科(02202)CEO郁亮：收敛聚焦、巩固提升基本盘

去年万科(02202)秋季例会上，红底白字的“活下去”还印在人们脑海，郁亮还战略检讨，要把“活下去”作为基本要求，公司战略也要围绕这三个字展开。

这个月的媒体交流会上，郁亮说其实后面还有六个字：活下去、活得好、活得久。他穿着鲜亮的短袖T恤，露出胳膊上的肌肉——这是长年锻炼的结果，他是中国企业家俱乐部里马拉松成绩最好的。

8月19日万科发布了半年报，2019年上半年实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；净负债率维持在35.04%。虽然营收增速相比去年同期的51.8%有所放缓，但3340亿元的销售金额，同比增9.6%，增速约与去年同期持平。

人们早已经对万科这个“好学生”的做派习以为常，考试时哭天抢地，试卷发下来全班第一。“活下去”刷屏的那个季度，万科拿地的金额差不多是碧桂园、恒大、保利和融创的总和。账面现金充裕，负债率和负债总额都比其它房企好看一些。所以当时就有人警觉了，万科肯定能活下去，倒是小企业和个人要小心了，杠杆别再加了，网贷别再借了。

有人说这是郁亮沿袭了王石的表演风格。郁亮2017年6月底正式接任万科的董事长，但在这之前，作为总裁、CEO的他也一直是万科的价值观输出者。

2014年郁亮首提白银时代：中国房地产的黄金时代确实结束了，但以刚需为主的白银时代也许刚刚开启，“如果说从2008年到现在6年都没有把房地产泡沫挤掉，这是不成立的”。

然后王健林也说，“中国房地产行业此前疯狂膨胀的黄金时代已经过去，现在走到了转折点，供应量将超过需求量”，第二年万达重注海外，紧接着就迎来了2017年的红头文件。而万科从未停止过在国内房地产市场的扩张。

2016年万达的营收为2550亿元，是当年营收最大的地产公司，万科紧随其后，2402亿元。两年后，万达营收下降至2143亿元，而万科增长至2976亿元，虽然比不上碧桂园(02007)和恒大(03333)的成倍增长，但也在稳定扩张。

王石曾把郁亮、董秘肖莉、张纪文等十名高管称为万科的“梦幻组合”。梦幻组合经历了万科的专业化转型、万科成为中国首个千亿级房地产公司等关键节点。2015年前后，王石的这个梦幻班底所剩无几。

2019年5月的一天，万科宣布换了新的财务负责人，并将“梦幻组合”中，南方区域第一负责人张纪文换掉，由之前的财务负责人孙嘉接任这个万科最重要区域的CEO。

这些应该是郁亮治下，除万科“财神爷”祝九胜任总裁外，万科较大的高层人事调整。张纪文曾在2015年提出“八爪鱼”战略：万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里、万科悦八大触角，对应万科的住宅、租赁、办公、教育、商业、养老等多项业务。2018年秋暂停的“万村”计划最初也由张纪文负责。

南方区域是万科总部所在地，万科长租公寓业务的发芽地，郁亮接任王石的2017年，南方区域为万科贡献的业绩是四大区域里最多的，2018年，房地产业务的营收占比略下降，在四大区域公司里排名第二，刚刚发布的年报则显示，南方区域无论是销售金额还是销售面积，跟另外三大区域（上海、北方、中西部）相比，都垫底了。

张纪文被调任至万科集团梅沙教育事业部首席执行官，负责万科教育业务后，万科的南方、上海、北方、中西部四大区域负责人，其中三位在万科的职业上升路径都是由郁亮一手提拔。

郁亮1965年生于江苏苏州，北京大学经济学硕士，1990年加入万科，在那之前他在深圳外贸集团公司工作，那是深圳当时最重要的进出口公司，他是大学毕业后被分配去的。2002年他成为万科总经理，艰难的2008年过后，他说，万科重新走上了增长的轨道，可以进入下半场了。

他的外型好像也进入了下半场，2008年减肥之前，他一米七出头的个子，足有160斤，初加入万科时，他的体重是128斤，2011年，他甩掉了28斤的肉，颧骨凸显出来，从此他出现在媒体上的形象，也从一个大腹便便的中年男性，变得越来越年轻化、精英化。

跟王石相比，郁亮低调太多了，虽然他也演讲、在《人民日报》发文抨击“地产崩溃论”，但他并不频频公开露面，他没有认证的微博，私生活不为人所知，他大多时候穿着中规中矩的西装，扮演一个勤勤恳恳的职业经理人角色，在之前的一些年里，他是“A股最贵CEO”。

2017年上任后，郁亮在管理上主要做了这几件事：重新编制事业合伙人纲领；进行组织重建，成立多个变革小组；调整理论体系和激励机制；通过并购开拓新业务市场；平台化管理；开始表态关心乡村，将公司定位从“城市配套服务商”改为“城乡建设与生活服务商”；2019年上半年裁员600余人。

从郁亮正式掌管万科的那个月算起，万科的股价屡创新高，两年多来，涨了约35%。营收与利润均稳定增长。

但碧桂园和恒大的强势扩张，让万科也从行业销售额第二的位置被挤下。于是在郁亮治下的万科开始被质疑：是否在走向平庸？拿地也太佛系了吧？在每个大房企都有自己关键词的时候，万科的定位是什么？新的业务增长点在哪里？

关于转型，郁亮将微软视为标杆。今年的半年业绩会郁亮没有出席，但在去年的年度业绩会上，他说过，“很多人以为，我们要把别的业务收掉，聚焦在房地产开发业务。事实上，我们在每个业务做个基本盘，更好支持业务发展，是为了更好的转型发展，而不是相反，”

“指望新业务赚大钱，那是痴心妄想，我们未来赚的是小钱……我们不可能会找到比房地产更赚钱的，目前在财务报表中体现的还很小，但如果基本盘不巩固的话，也不敢做更多的尝试，基本盘巩固之后的产品很强劲。”

收敛聚焦、巩固提升基本盘是万科2018年年中提出的，如今万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下依然坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。

据财报显示，万科年内95.5%的营收来源于房地产业务的结算收入。房地产业务营收为1329.9亿，万科物业营收52.8亿元，都保持了30%左右的同比增长。但是，“其他业务”一项则下降11.3%，去年同期增速则为8.92%。

面对多元化业务收入缩减，物流、租赁、商业开发运营等版块经营不理想的疑问，董秘朱旭的解释是，主营业务收入1382.7亿已经包含了房地产开发业务、物业服务收入、物流仓储服务收入等新业务收入，余下的5%部分则是对联营、合营企业品牌管理费、利息等比较少的收入。

这代表着在财报里，万科新业务的收入情况被模糊了。没有达到分项披露标准，同时意味着这些业务没有占到万科主营业务收入或主营业务利润10%以上。

近两年，郁亮屡次重提“白银时代”，在2018年中国房地产市场销售面积、销售金额、投资、开工等指标又创新高的情况下。

他治下的万科与激进好像没什么关系，这个万科强调中国的“少子化”、“老龄化”，强调人口总量的变化不仅会影响房地产需求，还让社会消费品零售总额增幅创出新低，但郁亮同时会强调，白银也是贵金属。

如果要为郁亮这两年总结一个关键词，也许应该是稳健，作为职业经理人，他选择了安全的账本与生命线，把冒险的机会留给了其它企业家。