香港金管局陈德霖：按证公司对香港发展影响深远，是香港金融创新和市场发展的平台

智通财经APP获悉，8月28日，香港金管局总裁陈德霖撰文称，诞生于1997年3月的香港按揭证券有限公司（下称“按证公司”），是香港金融创新和市场发展的平台。

他回顾了香港90年代的炒楼热潮，特别是1996至1997这两年间，香港按揭贷款每年平均增长约25%，增速惊人，香港银行体系明显地难以长期维持如此高速的信贷扩张。为了协助银行更有效运用资金，并促进银行体系稳定，按证公司应运而生，其主要目的是开拓证券化和其他金融产品，从而带动香港当地的金融市场发展和促进香港的金融稳定。

陈德霖表示，按证公司要实现自身使命，前提之一就是它必须在商业和财政上可持续运作。按证公司首个出台的产品是按揭证券，1998年购入了共值114.4亿港元的银行按揭贷款，变相向银行体系注入等额的流动资金应对97金融风暴；1999年按证公司推出按揭保险计划，至今已协助超过143,000名业主置业；2010年以来，通过不断推陈出新，按证公司已为香港退休人士准备了一篮子的理财方案；2019年按证公司又开始部署基建贷款证券化，该项举措大大推动基建债务融资市场的发展，促进资本更有效地流入基建项目，协助银行更有效运用资金。

同时他表示按证公司是香港最大的企业债券发行人，至今已发行共值4,000亿港元的债券，为香港债券市场的发展作出了不少的贡献。

按证公司由1997年3月正式成立至今，除税前溢利累计151亿港元，不但自身营运良好，还对香港金融市场的稳定与发展发挥作用。他为按证公司感到自豪。

全文如下：

香港按揭证券有限公司的诞生（1997年3月）

1996年夏末，香港一片炽热──不但天气酷热，还有楼市不断升温的狂热。那些年，你的邻居可能一觉醒来，身家又涨了几十万元，只因为手上的物业持续升值；那些年，中等收入的白领也可以手持两个、三个、四个甚至五个物业做「炒家」，只因为有些地产发展商「热心」协助买家「置业」。尽管银行最多只能提供楼价七成的按揭贷款，但地产发展商会为买家提供额外两成甚至更高的首期贷款，而不过问买家的还款能力。当时还没有信贷资料库可供银行核实，故炒家大可以每一次都到不同的银行，宣称没有任何其他按揭贷款，那么每个增购的物业都能轻易获批按揭贷款。那些年，高峰期每月平均有超过15,500宗物业交易，以一整年计就相当于私楼单位存量约15%1，换言之当年每七个住宅便有一个转手。

地产大牛市，一众分析员和地产经纪都起了推波助澜的作用。按照他们的说法，有三个理据支持看来已经升得夸张的楼市：一是香港土地供应不足，未能应付人口持续增长的刚性需求；二是预计1997年香港顺利回归中国后，许多港人会从海外回流；三是随着中国经济起飞，内地居民对香港地产的兴趣和购买力将有增无减，对香港地产的需求带来结构性支持。「今次不一样」、「我们与别不同」的信念成为许多人投入这股地产热潮的论据。然而，即使上述三大理据并没有错，楼价却掉头急挫，从1997年秋季的高峰到2003年的低位，楼价蒸发了66%。

在1990年代，逆周期宏观审慎措施还属于较前卫的概念。当时银行批出按揭贷款时，普遍认为只须将最高借贷成数一直维持在七成的水平便是审慎做法了。但现在我们都知道，固定借贷成数其实是「顺」周期的做法。由于借贷成数固定不变，当地产市道畅旺时，抵押物业可获的银行按揭贷款额也随之水涨船高，变相用信贷助燃、催谷楼市泡沫。在1996至1997这两年间，按揭贷款每年平均增长约25%，增速惊人，银行体系明显地难以长期维持如此高速的信贷扩张。更危险的是，一旦泡沫爆破，就会触发严重的流动资金紧缩。就是在这种背景下，金管局觉察到香港有需要创立一家类似美国房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的按揭证券公司，并最终决定付诸实行。

金管局在1996年发表了一份谘询文件，指出如果银行继续以当时的速度批出按揭贷款，未来数年可能出现巨大的资金缺口。为协助银行更有效运用资金，并促进银行体系稳定，我们建议的对策是成立一家按揭证券公司，将银行所持的按揭贷款证券化，以释放流动资金，使其注回银行体系。这在当时的香港是崭新的尝试，我们于是委托了房利美为成立这家新机构提供技术协助。这家机构后来命名为「香港按揭证券有限公司」（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，下称「按证公司」）。成立按证公司的目的，是开拓证券化和其他金融产品，从而带动本地的金融市场发展和促进香港的金融稳定。要实现这项使命，前提之一就是按证公司必须在商业和财政上可持续运作。按证公司由1997年3月正式成立至今，这个目标和使命一直初衷不变。

按揭贷款证券化

按证公司首个出台的产品理所当然就是按揭证券。经过与银行业界的共同努力，将不同银行五花八门的住宅按揭文件标准化后，按证公司开始向银行购入按揭贷款，而当时银行大都乐于为其按揭贷款组合减磅。到了1997年夏，亚洲金融危机首度冲击香港时，银行业更有逼切需要减持按揭贷款以换取流动资金。在1998年，按证公司就购入了共值114.4亿港元的银行按揭贷款，变相向银行体系注入等额的流动资金。由此可见，按证公司的出现，其意义已不止于催生新的金融产品，更在香港金融历史中一个非常艰难时期，对银行体系稳定作出贡献。

值得一提的是，楼市从2003年低位复苏以后，除了在国际金融危机一段短时间内，香港的银行大致上没有出现任何显著的流动性紧绌情况。事实上，自2009年全球货币政策持续极度宽松，香港银行体系流动资金一直相当充裕，银行并无太大意欲出售按揭贷款，因而按证公司近年的按揭贷款购买量也处于较低水平。

另一点值得一提的是，尽管我们向房利美（其自1960年代起便在美国一直保持良好营运纪录）「取经」，在成立按证公司过程中获得很多宝贵意见，但我们意识到在香港开展这项新业务必须格外审慎。所以按证公司从一开始就采取较高的承保标准，这主要体现在两方面：一是我们的准许杠杆上限仅为房利美的50%；此外，尽管按证公司并非银行，仍采用适用于银行、更为严格的《巴塞尔协议》II基准。二是按证公司审批严格，会确保每一笔按揭贷款都符合承保标准；而房利美（和房地美）则把这项审批工作外判予代理机构，在审批及执行方面可能因而会相对宽松。现在众所皆知，当国际金融危机来袭，房利美和房地美便顿时陷入财困，需要巨额公帑拯救。相比之下，按证公司所购入的按揭贷款和发行的按揭证券（mortgage-backed securities）一直保持良好质素，到目前为止最高的坏帐率为2000年的0.42%。

按揭保险计划

按揭保险（按保）在香港并非新鲜事物。在1999年按证公司推出按揭保险计划前，已有数家保险公司向银行提供按保，让银行得以向缺乏足够首期的置业者借出较高成数的按揭贷款。然而，国际金融危机后，大部分提供这类按保产品的保险公司都视之为鸡肋，有关按揭业务也大幅萎缩。在1990年代至2009年10月实施第一轮逆周期宏观审慎措施前，根据金管局的审慎指引，银行不得批出按揭成数超过70%的按揭贷款。按证公司的按保计划是一种保险产品，让合资格置业者在缺乏足够首期的情况下，可以透过支付保险费用，借入高于按揭成数上限的额外贷款。此计划为银行提供了保障，一旦借款人违约，其作为抵押品的物业变现价值不足以偿还贷款余额时，按证公司就会向银行支付超过按揭成数上限的差额。按保计划是市场为本的金融产品，因此按证公司需要审慎定价、评估和管理相关风险，确保财务上的长远可持续性。至今，按证公司已协助超过143,000名业主置业。近年，随着金管局为应对楼市过热风险上升而实施按揭贷款逆周期措施，银行按揭贷款的条件趋紧，置业人士需要支付更多的首期才能够「上车」。因此，对于有意置业的人士来说，按保计划更形重要。

退休理财方案

许多香港市民一生辛勤工作，临近退休，妥善规划和确保财务上足以安享晚年并非易事。当一位退休人士没有养老金或任何稳定的经常性收入，即使他自用物业价值可观，现金流难免有压力。我认为一些西方国家的逆按揭产品是不错的构思，于是在2004年交由按证公司进行内部研究。当时结论是香港社会不会接受这类产品，因为中国人普遍的传统思想都倾向于尽可能将资产传承至下一代。另外，参考英国等国家的经验，若然按证公司作为贷款人，一旦借款人较早离世，作「逆按揭」的物业便会按合约全归按证公司拥有。因此，按证公司被视为赚取「不义之财」的公关风险不容低估。于是逆按揭计划被束之高阁直至2009年我重返金管局。2010年，经过再进一步的分析和研究，我们认为「他山之石，可以为鉴」，便着力处理上述问题。方案是若银行作为贷款人变卖逆按揭借款人的抵押物业，取回本金和利息后，余额须归还借款人子女或遗产继承人，这是本地大众较易接受的做法。可是，这个方案还缺少一个极为关键的元素:试想像，当（一）物业价值下跌，（二）利率上升，或（三）借款人较预期长寿时，银行便要自行承担无法回本的风险。显而易见，银行在缺乏合理保障的情况下，不会愿意承担这些风险。因此，按证公司在2011年推出逆按揭计划时，需要安排借款人向按证公司购买保险，藉此协助银行管理「资不抵债」的借贷风险。同样地，这也是一种市场为本的金融产品，因此按证公司必须审慎管理风险和定价。迄今为止，已有超过3,000多个家庭参与我们命名为「安老按揭」的逆按揭计划，让参加者的现金流和生活水平得以明显改善。社会各界对安老按揭计划的口碑是最有效的宣传，随着大家对计划的认知和兴趣日渐提高，我相信这项计划假以时日必可建立更广泛的客户群。

安老按揭计划推出后，我意识到按证公司在退休理财产品方面可有更大作为，于是催生了另一款协助退休人士自制稳定现金流的金融产品：年金。大多数香港人退休后没有长俸，管理积蓄是退休人士的重要挑战。与少数投资老手不同，很多退休人士缺乏相关的专业知识、兴趣或精力在波动的股市中作主动投资。而且低息环境持续，银行存款和债券的回报偏低，欠缺吸引力。此外，我们也不能无视长寿引致的个人财务压力。有见及此，按证公司在2018年6月推出「香港年金计划」（香港年金）。这是一项「整存零付」的保险计划，退休人士可将一笔积蓄即时转化为每月领取的稳定现金流，无论资产市场或利率如何波动变化，都享有终身每月收取定额年金的保证。参与香港年金的长者不用再费神筹划投资，又可免却长寿风险的烦恼。香港年金推出至今，已合共有超过6,500名市民参加。此前，年金在香港是一种未广受认识的保险产品，但香港年金推出后，大大提高了市民对年金产品的认识和兴趣，更促使市场推出多款不同的年金产品（多是延期年金计划）应市，且都得到不俗的反应。一如安老按揭计划，新产品被认可接受需要一个过程，按证公司会持续推广，协助公众认识如何按个人需要选择合适的年金计划或金融产品。

作为退休理财选项之一，按证公司最近推出了「保单逆按计划」（即人寿保单的逆按揭）。购买人寿保险的原因，多是出于投保人担心自己一旦「英年早逝」而影响家庭经济。人还年轻时，对早逝风险的需要当然较为逼切；然而，这种风险与年龄可说是「此消彼长」。人寿保单的价值只能在保单持有人去世后才可变现，而按证公司提供的这项崭新产品，让保单持有人在生时能够将人寿保单保额转换成即时固定现金收入，而且保证终身发放。我相信，这项新鲜出炉的产品将与安老按揭计划和香港年金一样，会逐步得到香港退休人士的广泛认识和接受。

通过不断推陈出新，按证公司已为退休人士准备了一篮子的理财方案，只要退休人士善加运用，就可以度身自制终身「长粮」。

基建贷款证券化

前文提到按证公司的使命是维持金融稳定及推动市场发展，这方面在2019年又有新猷：基建贷款证券化。基建投资，不管是采取股权还是债务形式，近年成为机构投资界的新宠。基建投资的吸引之处，在于当基建落成后能提供长期稳定的收入来源，符合退休金基金、主权财富基金、保险基金等这类长线投资者的要求。几乎所有基建项目都需要债务融资，且通常会在绿地阶段（即建设初期）由银行提供。不过，基建贷款周期长，从资金投放角度看，对银行并不吸引。因此，银行往往会在基建落成营运前将贷款出售，让资金早日回笼，投放到其他项目（包括新的基建贷款）。然而，项目贷款个别出售实在是说易行难。每个基建项目各有特点，贷款条件也有差别，故需要更简单、更容易的方式让投资者可参与基建投资。这与投资按揭贷款有异曲同工之处，解决方案就是将一篮子基建贷款证券化。与按揭证券相比，基建贷款证券化的挑战更大。首先，基建项目之间的差异颇大，涉及复杂的技术、商业、法律、环境、管治，甚或政治课题；其次，每个项目金额规模远超一般物业，要像按揭证券那样达到分散风险，并不容易；第三，基于上述原因，基建贷款证券化并不常见，难有先例可循。

按证公司已开始向银行物色和购买基建贷款，先行「库存」有关贷款，备作日后证券化之用。按证公司在这个领域属先行者之一，在探索过程中一直与国际金融公司2密切合作，并获其鼎力支持。这项举措成功落实，将会大大推动基建债务融资市场的发展，促进资本更有效地流入基建项目，协助银行更有效运用资金，并专注于其最擅长的业务──在绿地阶段发出贷款、在棕地阶段退出，而不是将资金锁定在某笔长期贷款上。

发展香港债券市场

按证公司是香港最大的企业债券发行人，至今已发行共值4,000亿港元的债券，涵盖多个币种，期限由3个月至30年不等。按证公司发行长期定息债券的原意，是为推出定息按揭产品提供一个长期资金来源。可是定息按揭产品在香港并不普遍，反映借款人缺乏对冲长期利率风险的诱因。也就是说，借款人仍倾向于浮息按揭产品，这与浮息按揭利率初期一般低于定息按揭利率有关。不过，长期定息债券近年为按证公司新推出的定息产品（例如固定息率的安老按揭计划）发挥作用。作为活跃的债务发行人，按证公司为香港债券市场的发展作出了不少的贡献，也是其核心使命之一。

结论

按证公司在1997年成立时，外汇基金投入了20亿港元为初始资金，由成立到现在，按证公司的除税前溢利累计151亿港元，证明按证公司在财政上是可行和可持续运作的，并且为外汇基金带来不俗的股权回报。2018年，外汇基金进一步投入50亿港元支持按证公司的香港年金业务，长远而言，这项业务料可获得不错的回报。回顾这20多年来的发展，按证公司可以说是一家成功企业的例子，不但营运良好，而更为重要的是，还对香港金融市场的稳定与发展发挥作用。我确信按证公司将秉持其宗旨和使命，不断健康发展成长。