新股研报 |鑫苑服务(01895)：规模较小，若下限定价，则估值吸引

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

鑫苑服务(01895)简介：

鑫苑服务(01895)为一间内地物业管理商，控股股东是鑫苑地产，其在纽交所上市，股份代号︰XIN.US。就2018年总收益而言，公司在中国物业管理公司中排名第33位。

招股日期︰9月25日至30日。

上市日期︰10月11日。

独家保荐人︰东方证券。

收款行︰工银亚洲。

发售1.25亿股，90%配售，10%公开发售。

每股招股价为2.08元至3元，集资最多3.75亿元，上市开支约4180万元。

按每手1000股，入场费3030.23元。

以上限价3元计算，市值约15亿元(以2018年盈利约7,610万元人民币计算，市盈率约17倍)。

截至19年3月底 ，平均资产净值约2.69亿元人民币。

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)。

业务︰

16至18年收入分别为人民币2.27亿元、2.96亿元、3.93亿元，今年首三个月收入为1.08亿元人民币。

16至18年毛利分别为人民币6160万元、1.01亿元、1.3亿元，今年首三个月毛利为3,681万元人民币。

16至18年纯利分别为人民币2595万元、6943万元、7610万元，今年首三个月纯利为755万元人民币。

16至18年经调整纯利分别为人民币2595万元、6943万元、7610万元，今年首三个月经调整纯利为1,520万元人民币(若扣除上市开支)。

公司主要业务包括物业管理服务、增值服务及交付前及咨询服务。截止19年3月底，已签约管理的物业处于中国逾35个城市，在管总建筑面积约为1580万平方米。从16年至18年，在管面积复合年增长率约为20.7%。

公司物业服务收益主要来自鑫苑置业，在管物业数量的逾六成为鑫苑置业集团开发的物业，占提供物业管理服务产生收益逾八成。

公司曾于17年3月在内地新三板上市，及后在19年1月摘牌。

集资所得其中约60%将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会；约15%将用于拓展集团增值服务业务线所提供的服务类型；约15%将用于升级及发展自有信息技术及智能系统等。

上市后主要股东架构︰

 鑫苑地产(纽交所股份代号︰XIN.US)持股60%

 一众公司管理层持股15%

公众持股25%

简评︰

鑫苑服务(01895)为一间内地物业管理商，控股股东是鑫苑地产，公司在中国物业管理公司中排名第33位，算是规模较小的公司。

截止19年3月底，在管总建筑面积约为1580万平方米。从16年至18年，在管面积复合年增长率约为20.7%，对比其他物管公司，公司增速略为逊色。

以上限价3元计算，市值约15亿元，以2018年盈利约7,610万元人民币计算，市盈率约17倍，另外需留意上市开支约2320万元将于19年于上市后作为开支扣除，这一次开支将影响今年的纯利。

值得留意的是是次招股定价范围相当大(2.08元至3元)，若下限定价，市盈率降至约12倍，估值变得具吸引力。