美股新股前瞻|8年蜕变成全国线上房地产交易平台NO.1 房多多的美股资本梦

机遇总让人苦寻，比如实体房地产与互联网结合。

2000年，刚走出校门的段毅选择投身房地产市场，而经过10年间的沉淀，其积累了丰富的经验与资源。

10年时间足已让一个人成熟且对行业变得“敏感”。基于前期积累，段毅看到了房地产交易的各种乱象，也明白其中的痛点，因此发现其中巨大的商机。恰逢当时处于移动互联网创业浪潮，2011年10月，段毅在深圳成立房多多，一个产业互联网先行者诞生了。

房多多在创立初期，就确立了围绕房产中介提供服务的使命。这是因为段毅明白房地产交易市场是个信息极度不对称的市场，信息的传播由中介完成，留住中介等于抓住了市场的脉搏。

和其它竞争对手一样，房多多也在线上发布房源信息。除此之外，房多多的平台还加入了房产中介佣金结算功能。正是该功能，大大加深了用户粘性，甚至因为结算速度比传统中介公司快，中介愿意跳开公司，在房多多平台上完成交易，因此一度被称为“飞单平台”。

经过8年的发展，房多多已经全国最大的线上房地产交易SaaS平台。10月8日，智通财经App观察到，房多多正式向美国SEC提交了招股说明书，开始布局IPO资本市场。

（来源：房多多招股说明书）

赋能房产中介

智通财经APP了解到，房产中介平台粗略分成两类，一类是互联网信息分发平台，通过广告费和自有中介公司获利；另一类本身是传统线下中介公司，借移动互联网趋势线上化。无论是哪种，他们都成立自己的房产中介公司，在房产交易中获利。房多多则不同，他们一开始就做线上服务，并且坚持不成立自己的中介公司。为的是更好服务用户，而不和用户产生竞争。

在房多多平台上主要有三种参与者，房产中介、房产买方和卖方。如果对这三种参与者在房多多平台上进行重要性排名，二三名不好说，第一名肯定是中介。以至于房多多的四个产品中有两个都是围绕中介的需求设计的，分别是多多销售（Duoduo Sales）和多多云中介（Duoduo Cloud Agency）。

（来源：房多多招股说明书）

这两个产品帮助中介快速了解房源、共享房源，根据中介的需求定制特定的功能，提高中介执行房产交易的效率。旗下的“闪佣宝”尤其突出，该产品加入电子合同和电子签章功能，使得结算流程便捷起来，大大缩短了佣金结算时间。

房多多平台还内置AI评分系统，根据买家对中介的评价，生成评分，并将排名靠前的中介推送给客户。原来因为知名度和信任度问题，而难以开展业务的中小或者个人中介，只要建立起良好的信誉，经过房多多平台的赋能，也能顺利开展业务。

也正是房多多平台上的各种功能渗透进房产中介的各个环节，形成了闭环。即中介从接触客户到佣金结算，均可以在平台上完成。2018年，在房多多平台上闭环总交易量（GMV）为1137亿元人民币，同比增长54%。

网络效应

经过上文的解释，不难发现房多多和淘宝的模式有像是之处，没有自营，不和客户竞争，做好服务，赋能客户。这种模式一旦产生网络效应，将形成护城河。规模效应指当公司经营超过一定规模后，平均成本下降，盈利能力增强。网络效应兼具了规模效应的特点，同时每当在网络新增一个节点，全网络价值随之提高，因为新增节点提高了信息传递的效率，也因此更能吸引新增用户。

根据招股书的披露，房多多现在覆盖中国1.31亿处房产，房产中介渗透率超过45%。覆盖率高、参与者多，自然会提高成交速度，这直接体现上佣金比率上，因为客户愿意为成交速度支付溢价。行业平均佣金比率是1.6%~1.7%，房多多平台的佣金比率为2%~4%。

为了提高房产覆盖率，进军一手房市场，房多多曾经尝试与房地产开发商合作。拿下一部分一手房放到平台上，供房产中介销售，不过需要提前向开发商交付一部分定金。根据招股书，房多多在2018年停止了这种合作模式，原因是中国一手房销售格局依然以开发商直销和传统大型中介公司为主。

难以进军一手房市场是房多多的不足之处之一，不过在高增长之下，很多不足之处都不是问题，房多多现在的高增速由网络效应驱动着。

闭环GMV的增速最直接体现网络效应，2017年GMV同比增速为8%，2018年增速增长至54%，2019年的增速甚至增长至100%。

（来源：根据房多多招股说明书整理）

房多多的主要收入来自成交抽成，同时还提供增值服务。现在两个收入都在快速增长中，2018年佣金抽成20亿元，同比增长23%。增值服务收入2.5亿元，同比增长67%。并且增长服务收入占比总收入不断提高，从2017年的8%，提高至2018年的11%。

（来源：房多多招股说明书）

在网络效应和规模效应的加持下，房多多的盈利能力持续提升。毛利率从2016年15.5%提升至2018年的20.9%，净利润从2016年亏损3.3亿元，到2018年盈利1.04亿元。2019年因为收入增长和净利率的提升，净利润为1亿元，同比增长超过160%，妥妥的业绩爆发期。

（来源：房多多招股说明书）

增长这么快的公司，自然是资本的宠儿，从夹层权益可以看到，每年都有风险资本投资房多多。

（来源：房多多招股说明书）

那么在上市后，房多多会有怎样的表现呢？投资者是否认同这种高增速呢？还需要等待市场验证。