青客公寓，首家上市租房股？还是又一个WeWork？

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。

2019年10月8日，青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了招股书，拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元，并将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克。此次青客交递招股书，有望成为国内长租公寓海外上市第一股，同时也揭开了国内长租业务运营现状的面纱。巧合的是，不久前与长租商业模式较为相似的共享办公WeWork上市遭遇搁浅，而此次青客上市命运又将如何?

头部长租品牌均有上市意愿

事实上，不只是青客，近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望，如2019年9月蛋壳公寓计划最快于2019年赴美上市，募资金额为6至7亿美元;不久后自如公寓也表示正在考虑在2020年赴美上市，拟筹资5亿至10亿美元;此外魔方公寓也曾表示，公司一直在筹划中，未来将择机上市。而此次青客赴美提交招股书，或将赶超在自如与蛋壳之前，成为首家海外上市的租房股。

长租品牌的争相赴美上市，从侧面也揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境，由于前期投入较大，盈利周期较长，若缺少必要的资金支持，将无法维系持续的发展需要。通过上市，长租企业能够保障资金链的健康，此外还能够将融得资金投入到发展中。

以青客为例，截止2019年6月其资产负债率高达133%，总负债已超过总资产;持有现金4.5亿元;短期有息借贷1.49亿元，租金贷8.73亿元，若按此计算现金短债比仅为0.44，若不能及时融资，或将有偿债风险。

此外，由于长租公寓先前的接连爆雷，各类风投对于长租业务也更加谨慎，从而纷纷将注意力转向了IPO上。对于长租公寓的投资机构而言，通过IPO上市也不失为一种退出途径，能够提前收益、分散风险。此外这些长租品牌之所以不约而同都选择美国上市，一方面是由于境内上市监管较严，而美国上市能相对加快上市进程。

盈利难或重蹈WeWork覆辙

在存量时代下，长租公寓与联合办公这两种商业模式相似度极高的新兴业态，资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运，而此前共享办公鼻祖WeWork的估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。据悉WeWork本于2019年8月提交了招股书，原计划筹资30亿美元，但由于盈利能力与高估值的不匹配，继而引发了投资者的质疑。

从招股书中的盈利来看，WeWork从2016至2018年的营收分别为4.36、8.86、18.22亿美元，而净亏损则分别为-4.30、-9.33、-19.27亿美元，三年累计净亏损32.91亿美元。而在盈利能力受到质疑的同时，WeWork却享受着科技公司的高估值，据悉2019年1月WeWork估值最高到达470亿美元，而到了9月WeWork放弃首次公开募股后，其估值已经降到100亿到120亿美元。

事实上不仅是联合办公，长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。以本次青客公布的招股书为例，2017、2018财年的营业收入分别为5.23、8.90亿人民币，而净亏损则达到了-2.45、-5.00亿人民币。截止2019年6月的前9个月，青客的营业收入及净亏损分别为8.98及-3.73亿人民币。

据悉，截止2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，期间每间的平均月租金为1149元，租金价差为25%。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)，这也意味着青客需要4-5年才能覆盖装修成本，此外还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

WeWork在IPO的失败，更是出于对其盈利能力的质疑，而这也是目前国内长租市场所应考虑的问题，即使规模达到一定程度后，其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。此前青客公寓创始人金光杰曾表示，12万间才是青客的盈亏平衡点，但从目前自如、贝壳这两家规模更大的租赁企业而言还未有实现盈利，此外目前的高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。对于长租行业而言，赴美上市虽能够解决一时的资金问题，但若盈利模式这一核心问题不解决，即使上市也无济于事。