宝龙地产(01238)半年闪电筹资40亿背后：现净利退回10年前

本文来自“时间财经”，作者为陈世爱，文章内容不代表智通财经观点。

宝龙地产控股有限公司(简称“宝龙地产”)近日公告，附属公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司(简称“宝龙实业”)于2019年10月16日发行2019年度第四期超短期融资券，实际发行总额3亿元，发行利率5.95%。

就在1天前，也是宝龙地产(01238)上市10周年当天，该公司刚刚通过新旧股配售融资7.8亿港元。关键在于，公司10月15日公告后，17日即宣布完成配售，被称之“闪电配售”。公告发布后一天，宝龙地产股价下跌8.63%，盘中最深跌幅一度超过10%。随后的两天股价持续阴跌。

实际上，今年上半年宝龙地产频繁募资。据中国网统计，宝龙地产及子公司今年以来通过发债融资金额约40亿元左右，主要补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。

不惜打折、引起股价大跌也要实现快速融资，这让“掉队者”宝龙地产一时间备受关注。宝龙地产1990年在澳门成立。2003年开始转型做商业地产，2009年在香港主板上市。该公司主打产品“宝龙城市广场”是集大型购物、美食、娱乐休闲、住宅和酒店于一体的城市综合体。

十年前的2009年，宝龙地产归母净利润达30.43亿元，到2018年，该值仅有28.37亿元。彼时，宝龙地产与万达齐名，业内有“北万达，南宝龙”之说。但截至2018年末，宝龙地产经营及管理的商业广场有39家，其租金和物业管理收入22.49亿元。而同期，万达商管已经拥有280个万达广场，租金收入达328.8亿元。宝龙地产商业收入连万达的零头都不到。但公司却坚持，未来要以商业为主。

财经评论员严跃进对时间财经表示，宝龙地产去年销售额达到410亿元，总体表现不错。在商业地产这块其主要面临两个问题，一个是在竞争完全改变后，仍然将此前的经验放在现在的项目中，目前导致公司商业地产出现很大的退步;第二是公司“留不住人”的话，会面临一些发展的困局。未来，该公司似乎抓住住宅这块更有翻身的机会。

时间财经邮件、电话联系宝龙地产，截至发稿时间未收到回复。

不争气的商业

在公司2019年中期业绩媒体发布会上，总裁许华芳称，未来定位肯定是以商业为主。还称，“一年至少要开8到10个大型购物中心，这是底线。”

但财报给出的是另一番景象。2018年，宝龙地产合约销售额410.36亿元中住宅占比80.14%，商业占比19.86%。营收方面，租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%。对比2016年来看，宝龙地产当年合约销售金额176.4亿元中，商业占比达66.1%，住宅占比33.9%。这也就难免，宝林地产的发展模式被业内称为“以住养商”。

实际上，宝龙地产的住宅项目从2016年才开始，2015年该公司营收增速从2014年的33%大幅降至23%，并在2016年进一步降至20%。于是公司终于不再将业务局限于商业地产，开始发力住宅地产。很快，该公司在2018年收到了成效——营收增长恢复到25.66%。

商业地产方面，2016年至2018年，宝龙地产的商业项目开业数量分别为7座、5座、3座。而2018年，新城控股(32.810, 1.62, 5.19%)旗下的新城吾悦广场新开业19家，万达广场新开业49个。

仅从出租率来看，宝龙商管的招股说显示，宝龙地产不少已进入成熟期的项目经营依然艰难。2014年开业的天津宝龙广场，今年上半年出租率仅有50.8%。2016年开业的山东莱山宝龙广场出租率仅为63.8%。2012年开业的泰安宝龙广场出租率仅为69.7%。2009年开业的青岛城阳宝龙广场去年全年出租率仅有58.7%。除此之外，还有七八个成熟项目出租率在80%以下。

根据招股书，主力产品线宝龙广场旗下36处商业物业平均出租率是84.3%，而由中指研究院发布的《2019中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率达到93.8%。

中原地产研究咨询总监宋会雍此前公开表示，宝龙地产环渤海项目出租情况不乐观的原因主要在于老板不舍得花钱。总是以低价获取二三线城市周边地块，而且都是拿一些其他企业不要的地，一味贪图便宜，根本没有商业力度，使得宝龙地产逐渐被边缘化。

实际上，即便在环渤海，2017年开业的新城青岛吾悦广场建面14万平方米，出租率超98%，今年2019年上半年租金收入已达5400万元。

兰德咨询总裁宋延庆对宝龙地产的评价更直接，他曾公开表示，宝龙地产“没有一家做得特别好。”因为宝龙太“贪心”，招商+自有品牌两手抓，可惜两手都不硬。

2013年初，宝龙地产实施“以上海为中心，深耕长三角”战略，全面转战一二线城市。易居中国执行总裁丁祖昱曾公开表示，这个模式目前成效显著。不过，在商业地产同质化现象严重的今天，宝龙依然面临不小的转型挑战。

家族管理弊病

宝龙地产也曾试图挖万达“墙角”。2017年8月，宝龙地产请来曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁王寿庆任宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理，王寿庆于在2002年到2012年入职万达长达十年间，曾赢得“上海王”称号，让其担负商业地产业务“重振”的使命，也显示了宝龙地产的决心。

有意思的是，王寿庆接替的潘丽君，也是宝龙地产很有决心地挖来的。潘丽君的头衔有前正大广场总经理、西蒙地产集团国际部副总裁、加拿大亿万豪剑桥公司中国区副总裁。潘丽君在商业地产领域有20多年的经验，曾主导开发了沃尔玛在中国的第一家购物中心，和任志强等人合伙开发过北京第一家购物中心性质的华威大厦。

曾有媒体报道，潘丽君2016年8月份已经入职宝龙，由于身体原因在美国调养，直到2月份正式接管事务，足以见宝龙地产对潘丽君的重视。但王寿庆和潘丽君一样，任职不到一年，就离职了。

商业地产资深专家柏文喜曾公开称，“宝龙发源于闽南，企业文化中的地域特点鲜明，在强化企业内部凝聚力的同时，企业文化的包容性相对欠缺。”

今年2月份，宝龙地产副总经理兼任宝龙商业集团监审部总经理的张岩，以及宝龙地产副总裁兼技术研发中心总经理居培成先后辞职。

据蓝鲸房产报道，已经退居二线的许健康依然亲自把控着项目前期的拿地、定位、设计。走上前台的许华芳也是一个工作狂人，在王寿庆离职后，许华芳接任了宝龙商业集团经理一职，有时甚至连具体项目商铺的租金都会亲自过问。此外，许华芳的妻子、姐妹、姑姑、母亲，堂妹均在集团各个岗位担任要职。宝龙地产的董事会中，担任执行董事的许健康、许华芳、肖清平、施思妮、张洪峰之间均存在亲戚和同乡关系。

值得一提的是，许华芳在2018年提到“2020年冲击1000亿”的目标。