江西第一房企新力控股(02103)挂牌，上市首日成交额1.26亿

继德信中国(02019)、银城国际控股(01902)、中梁控股(02772)之后，11月15日，港股迎来年内第四家内地房企。

新力控股(02103)今日在联交所主板挂牌上市。上市首日，新力控股受大盘疲弱拖累，报3.95港元，成交额1.26亿，总市值为139亿港元。

上市早期，公司股价往往会脱离基本面，更多受到市场情绪影响，本周恒指跌4.8%，近日上市的新股以最低价发行却相继破发。与之形成鲜明对比的是，新力控股即使以招股价区间的中间偏上水平定价，在首日上涨时仍能与招股价持平，显示市场对新力过往快速成长业绩的认可。

基本面是决定是否应该长期持有一只股票的最重要因素，对于新力控股亦是如此。考虑公司未来的潜力，新力控股当前的股价无疑有吸引力。

快速增长的年轻房企

新力控股是江西省最大的房企，根据中国房地产指数系统资源，新力控股在中国百强房企中位列第31，在行业内的排名呈逐步上升的态势：2016年进入行业百强，2017年随即进入行业40强，成为地产后黄金时代中发展最快的一家房企。如果不出意外，2019年新力地产销售额将超过1000亿元，跻身前30房企之列。作为仅成立9年的年轻房企，新力控股也是最具成长性的房企之一。

过去几年，受益于房地产行业快速发展及公司在江西省的龙头地位，新力控股业绩迅猛增长。2016、2017及2018年，新力控股分别实现收入22.23亿元人民币(单位下同)、52.41亿元及84.16亿元，复合年增长率约为94.6%。

今年前四个月，新力控股业绩进一步向上，收入57.09亿元，同比增长278.4%，远远强于行业表现。

新力控股未披露过往的合同销售额，智通财经APP参考克尔瑞数据发现，新力地产今年1-10月全口径合同销售额为778.9亿元，较去年同期增长18.14%，增速高于TOP100房企整体增速。合约销售通常反映房企未来一段时间的收益，从今年前10个月的销售可知，新力地产的增长速度或将继续快于行业。

盈利能力方面，新力控股2016年、2017年、2018年全年及2019年前4个月毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%及34.4%，净利润率分别为5.9%、5.3%、6.6%及4.9%，目前暂时处于行业平均水平偏下，反映有较大的增长空间。

这一点从新力控股的产品和布局可以看出。新力控股的产品线分为“湾系”、“园系”和“悦系”三大系列，分别针对首次置业者、寻求升级住房的二套房置业者、大家庭或高收入家庭。“湾系”是新力核心产品，但近两年随着二次置换需求的上升，“园系”住宅销售额占比已上升到20%以上。“园系”和“悦系”的平均售价高于“湾系”，若成本控制得当，前者比重上升有可能会带来毛利率上升。

重仓江西，掘金大湾区

新力控股以江西南昌为起点，逐步向全国扩张，目前公司在27个城市拥有物业开发项目，覆盖长三角地区、大湾区及中西部核心城市及其他地区，包括惠州、长沙、武汉等核心二线城市，尤其以惠州为重。这些区域的平均售价相对较高，可提升的盈利空间相对更充足。

智通财经APP了解到，截至2019年7月31日，新力控股应占总土储约为1496.84万平方米。其中，江西省是重仓区，该地区应占土储占公司总土储约49.39%，其次大湾区占约23.33%，华中及华西核心城市及其他地区占17.17%，其余10.11%位于长三角地区。

前段时间，粤港澳大湾区建设领导小组会议推出16条惠港措施，其中包括香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。众所周知，香港房价冠绝全球，内地城市的房价对于香港居民无疑非常有吸引力，预计会有越来越多港人在大湾区内地城市购买，这对于布局粤港澳大湾区的房企来说是一大利好。

在大湾区，新力控股首先以股权收购方式进入广东惠州，接着拓展至广州、中山、肇庆等地。招股书显示，新力控股在大湾区内的布局以惠州为主，目前在惠州共有15个项目，土地储备301.86万平方米，占总土储的20%。

除了粤港澳大湾区，新力控股在长三角的布局，让其在存量房地产市场中仍有成长空间。正如新力地产副总裁佘润廷所言，新力控股已经形成“以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域”的“4+X”四大区域核心。同时新力控股在武汉、成都、长沙等具有潜力的区域市场均已落子，为实现“千亿”战略目标奠定了基础。

房地产行业集中度越来越高，强者恒强的马太效应愈发明显。但不可否认，万科、碧桂园、恒大等一线房企很难回到过去几年的高速增长状态，相比之下，新一线房企的成长空间可能更大，即从1000亿到1500-2000亿的空间成长，或增长50%，或是翻倍，而一线房企已难有可能。

鉴于公司拥有充足的土储、在核心城市的均衡布局，以及产品不断优化，新力控股后续仍有增长空间。