稳居行业第一，碧桂园（02007）的成功之道

房企巨无霸，碧桂园（02007）的行业地位不可动摇。

智通财经APP了解到，碧桂园近日发布11月份的运营数据，实现股东权益的合约销售金额和销售面积分别为601.5亿元和726万平方米，同比分别增长78.22%和80.54%，其中合同销售面积夺得单月冠军。首11个月，该公司合约销售金额5398.4 亿元，超过去年全年5018.8 亿元，创下历史新高。

各大地产商也相继公布了11月份的运营数据，地产研究机构纷纷给出了排名，前11月碧桂园在销售金额及销售面积均为行业冠军。

比如，以全口径统计，克而瑞公布的前11月排名，碧桂园以销售金额7515.4亿元为行业第一，跑赢第二名达1660.6亿元，而房天下研究院公布的排名，碧桂园以销售金额7676亿元，销售面积8115.4万平方米，均拔得行业头筹，远远跑赢第二名。

实际上，碧桂园自2017年销售金额取得行业冠军后，一直保持并占据着行业宝座，与第二名拉开的差距也越来越大。那么碧桂园为何能够取得这么好的成绩，对于未来而言，能否持续保持冠军记录，下面我们将来详细探讨。

稳居行业第一

知过去，才能预未来，今年已经过去了11个月，房企们也公布了运营数据，所以我们首先看前11个月，各大房企都有哪些业绩表现。

根据克尔瑞对房企的排名，首11月共有27家房企的全口径销售金额超过千亿元，基于有一些房企没有对外公布月运营数据，比如绿地控股及金科股份等，智通财经从这27家中，抽出12家，在销售金额、销售面积以及销售单价上进行对比。

从单月看，11月份，碧桂园以726万平方米的销售面积遥遥领先于同行，但销售单价也在行业中较为便宜，在抽样的12家中，平均销售单价为1.32万元/平方米，碧桂园最低，为0.83万元/平方米，最贵的为中国海外，均价为2.24万/平方米。

值得注意的是，碧桂园统计的是权益销售数据，若以全口径算，按克尔瑞的数据，碧桂园以7515.4亿元销售金额也为行业冠军。整体来看，碧桂园的销售业绩虽然名列榜首，但销售单价很低，首11个月，该公司销售单价仅为行业平均（抽样12家平均）的66.4%。

从往年看，该公司一直坚持为住户提供优质低价的商品房，打造地产界的“小米”，以高性价比获得住户认可，因此，公司往年销售单价较行业会低很多。根据该公司年报，2017年合同销售金额约5508亿元，合约销售面积6066万平方米，成功超越万科及恒大成为行业第一。

而根据克而瑞的历年排名数据，该公司自2017年销售业绩登上行业榜首后，一直没掉过，且保持高增长，2012-2018年，碧桂园、恒大（03333）、万科（02202）、融创（01918）以及保利地产销售金额的复合增长率分别为57.63%、34.7%、27.4%、53.19%及25.9%。

碧桂园于2018年7月开始，月运营数据仅公布归属于股东权益的部分，因此2018年及2019年的数据均为权益销售数据。在全口径数据上，2015-2017年，该公司销售金额及销售面积复合增长率分别为98.2%和67.9%，以权益口径算，2015-2018年，销售金额及销售面积复合增长率分别为59.2%和40.6%。

那么，碧桂园的成长为什么这么快呢?

碧桂园的成功路线

碧桂园成立于1997年，当时由杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣及区学铭创办，主要在广东经营业务，2006 年开始对外省开疆拓土，2007年时，外省的项目占比达到42.2%，彼时，公司登陆港交所，获得长远发展资金。

上市后的碧桂园开始实施全国范围内的拓展战略，2013年时，该公司共拥有 171 个项目，比2007增加2.8倍，全年实现合同销售额突破千亿元，广东省外的合约销售额占比56%，而2008年时仅为24%。今年上半年，该公司广东省外的权益销售额占比达78%，战略效果明显。

碧桂园在大纲上采取全国范围布局，而在局部上采取区域分级战略，2014年，该公司调整城市布局，提出“巩固三四线，拥抱一二线”的战略布局，一方面在三四线核心区域为改善性客户提供好房子，另一方面捕捉一二级城市的外溢需求。

图片来源：碧桂园2019年上半年财报

2014年，该公司在一二线和三四线城市销售额分别占比50%，从数据上看，三四线城市比重呈上升趋势。今年上半年，该公司目标定位的三四线目标三四线城市的权益销售额占比56%，逐年走高，较2016年提升15个百分点，而位于一线目标一线城市占比4%，位于二线目标二线城市占比31%，两者较2018年保持稳定，但较过去往年低。

可以看到，碧桂园在三四线城市定位较高，而且该公司推出的房子价格惠民，对于普通老百姓来说接受度较高。实际上，该公司拿地成本也较低，整体售价厚道，对于消费者而言，房子性价比较同行要高，而对公司而言虽赚的少一点，但获得了更大的市场份额。

在中国指数研究院发布的首11月拿地排名中，碧桂园以1238亿元的拿地金额位居第二，仅次于万科，且以4097万平方米的拿地面积位居行业第一，较第二名高出902万平方米。根据排名，拿地面积上千万平方的有13家，在拿地平均价格上，碧桂园为3022元/平方米，不算最低，但处于中下水平。

智通财经APP观察到，通过首11月的销售均价和拿地均价对比，碧桂园的成本售价比为0.36，处于中上水平，但在售价上较低，也使得该公司较同行更具有优势。

从往年看，该公司的销售均价都很低，2015年仅为0.638万/平方米，呈上升的趋势，今年首11月上涨了38.9%，但目前的价位仍远低于行业均价，潜在较大的上升空间。不过该公司坚持“惠民”路线，打造高性价比的房子，预计价格波动不会很大。

数据来源：公开披露的数据处理

碧桂园的成功是战略上的成功，从最开始走出省（广东省）外，到全国范围内扩张，再到聚焦分级城市战略，并通过不断获得低价的土地（2018年权益土地储备面积24064万平方米），为将来开发提供保障，也为采取惠民价格的房子有更多的空间。而该公司提供高性比的产品，不仅获得了市场认可，市场份额也得到持续提升。

健康的成长

碧桂园的区域战略和产品战略都非常成功，在取得经营上的成就时，该公司的盈利状况逐步得到提升，运营状况以及财务状况也保持着非常的健康及稳定。

上半年，该公司收入增长53.16%，仍在高双位数的增长通道，期间毛利率为27.16%，较2015年提升了6.97个百分点，税后净利率11.4%，较2015年提升了2.82个百分点。不过由于规模大幅度提升，费用率也在提升，上半年销售和管理费用率为9.24%，较2015年增加2.24个百分点。

整体盈利能力还是提升的，值得一提的是，由于该公司采取“高性比价”产品策略，目前毛利率要比行业略低，从定价角度看，该公司盈利能力还有较大的上升空间。

数据来源：公开披露的数据处理

在运营效率方面，该公司的周转率要比行业要高。根据海通证券的研究报告，碧桂园的存货周转率历年超过0.5次，远高于港股及A股的行业水平（港A股平均均约0.3次），此外，该公司总资产周转率也远高于行业水平，上半年为0.28次，而行业仅为0.23次。高周转也是该公司业绩快速增长的原因之一。

上半年，碧桂园资产负债率整体为89.3%，看起来比较高，但扣除预收款（未来收入，非实际负债，截止6月达6076亿元）后，资产负债率仅为54.6%，往年看，保持在50%左右的水平。此外有息负债率仅为19%，有息负债占比流动资产仅为22.5%，碧桂园的财务状况健康，整体没有长短债的压力，而庞大的预收款为下一个会计年度带来增长保障。

综上看来，房企的碧桂园时代或将保持现状，一方面自身仍保持着高增长的态势，另一方面短期内还看不到终结者。