宝龙商业(09909) 锚定或基石投资值得博吗?

本文为温冠麟先生供稿，文中观点不代表智通财经观点。

一 市场趋势

宝龙商业(09909)将于12月30日香港主板上市，计划发售约1.5亿股，另有15%的超额配售权，每手为500股，将于12月19日完成定价，绿鞋前的最高募资金额约为15亿港元，绿鞋后最高募集金额为17.25亿港元。若以发行价的上限每股10港元计算，宝龙商业的市值约为60亿港元。

宝龙商业主要收入来源为商业物业收益，2018年商业物业收益占82%，到2019年6月30日，公司组户品牌库涵盖7,100个品牌，2016-2018年开业的所有商场出租率维持90%。

宝龙商业管理在行业内已经拥有了领先的地位和管理专长，宝龙商业管理计划继续巩固在长三角的地位，通过战略投资扩展服务分部并且继续运用科技增强客户体验感并改善运营效率。

市场反应激烈，超购已超10倍

不论经济或政治问题，商业物业管理股影响系数亦相对较低，因为环境再差，管理费还是要交，而以过往数据来看，管理费亦鲜有减价，所以对其收益不存在太大影响。宝龙商业提供高质量的创新多元化服务，持续打造高端品牌形象，才能持续增长消费者流量，抢占更多市场份额，扩大管理版图，因而受市场大爱。农银作为独家保荐人，绿鞋政策来维盘，预计稳定及高开机会较大

二 母公司联动效应

宝龙商业母公司宝龙地产（01238）总土储1409万平方米，其中绝大部分位于一二线城市。从区域结构看，60%分布在长三角，其中有585万平方米的土地储备在环杭州湾大湾区内，环杭州湾大湾区常住人口5500万人，GDP高达5.9万亿，且产业结构合理，上海金融中心和杭州高新产业中心遥相唿应，人均消费能力强，有大量的需求支撑。

现有的土地储备完全满足3-5年的用地发展，每年的去化率都保持在50%水準，同时公司在2018年正式将提高周转速度，打造369体系(3个月完成方案审批。6个月开始预售，9个月资金回正)。未来两年公司物业销售增速将显着提升。

宝龙深耕长三角核心城市，是高去化率的最佳保证，而其拿地成本优势突出，基本杜绝了流动性风险问题。相反，其土地储备已经蕴藏了丰厚的利润。宝龙的总土地平均成交价2,131元/ 平方米，土地成交均价占2017年销售均价比例 15.9%。近三年，宝龙的毛利率都保持在30%以上，处于行业领先水準，低成本土地是未来维持高毛利的有力保证。

商业运营核心竞争力稳固，多元产业协同发展

商业地产是宝龙区别于其他内房股的最大特徵，且长年位元列中国房地产开发企业商业地产前三强，是线下商业巨头之一。宝龙的购物中心主要分为超高端、高端、中端主流三大产品系列，分别对应了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品线。 截至目前，宝龙地产已在全国逾30座城市佈局超80个专案，其中在营购物中心达36个，其中，义乌宝龙广场和重庆涪陵宝龙广场为轻资产运营广场。管理购物中心面积逾350万平方米。从购物中心的佈局看，一半在长三角区域，其次是25.5%位于环渤海区域。

三 潜力发展

随着消费升级新时代来临，线下具有线上不可替代的体验，线下消费将重换生机。自2017年起，宝龙利用多年线下商场优势资源打造智慧商业体验，创办“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现对年客流量4亿人次的流量导入。此举将促进提升消费体验，开拓商业经营模式，调升现有商场档次，提高品牌价值并增加租金收益。

现在线上巨头开始线上下跑马圈地，宝龙作为线下商业巨头，或也会与互联网巨头强强联合，这也是未来潜在的惊喜。

宝龙拥有17家酒店，总计房间数量3,739间，拓展自有艺术酒店品牌，推出艺术酒店，包括艺珺、艺悦精选、艺悦三条产品线。2018年阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店会开业运营，，经过近几年的不断尝试，地产、商业、酒店、文化等产业板块相互渗透，已走出一条多元业态协同主业发展，共同提升品牌特色的道路。

(本文章仅供参考 不构成投资建议)