3日内5亿资金高位逃离，恒隆地产（00101）业绩惹祸？

营收、净利润录得同步下滑，香港老牌地产集团恒隆地产（00101）出现高位放量下跌。

智通财经APP了解到，恒隆地产于1月21日发布全年业绩公告称，公司2019财年录得营收88.52亿港元（单位下同），同比下滑6%；营业利润同比下滑5%至64.87亿元，股东应占利润更是同比大幅下滑24%至61.72亿元。

业绩出炉之前已经有资金在高位逃离，恒隆地产自2019年12月初开始连续上涨已有31个交易日，累计涨幅接近20%。业绩公布前的1月20日，公司股价冲高回落收了一根长上引线的K线，当日1196万股成交量和2.3亿元成交额较前一个交易日放大214.79%，较明显的高位资金逃离迹象；紧接着业绩公布的当日，公司再次伴随1.52亿元资金离场录得-4.4%的单日跌幅，1月22日恒指大盘大幅上涨1.27%的基础上，恒隆地产股价依旧录得-0.44%的下行。

就目前来看，市场对恒隆地产的担忧可能并不只是业绩下滑那么简单。

行情来源：智通财经

业绩问题比看上去还严重些

内地租赁业务有较为不错的表现，但依旧抵消不了大幅减少的物业销售对营收的拖累。智通财经APP了解到，恒隆地产营收占据绝对比重的物业租赁业务，录得5%的同比上涨至85.56亿元，其中内地贡献了53%的45.44亿元，同比上涨7%，如果以人民币计算，公司内地租赁业务同比增幅高达12%。而香港租赁业务总零售额则按年下跌了4%，其中下半年同比跌幅更是达到了17%，公司受香港问题影响，打击最为沉重的铜锣湾商铺收入按年减少1%至6.28亿元，零售额下跌10%，租出率也减少两个百分点至97%；同样的原因，公司旺角商铺组合全年收入增长放缓至3%，零售额下跌1%，因此香港地区营收贡献仅同比小幅上涨2%。

同时，由于相比去年出售了三间蓝塘道大宅和九个浪澄湾单位，公司2019年仅出售了一间位于蓝塘道23-39号的大宅，因此物业销售营收同比大幅减少76%至2.96亿元，最终将营收总规模拉低至88.52亿元，同比下滑6%。

而利润方面，如果刨除非经营性因素的影响，可能下滑的更为严重。智通财经APP了解到，恒隆地产2019年公允值增加额达到了87.97亿元，同比大幅增长110.96%，再加上2019年的借贷成本资本化由去年同期的2.51亿元变为14.29亿元，使得公司财务费用大幅减少有近10亿元之多，这才支撑起公司年度净利润是同比13.27%至98亿元的，最后因非控股权益部分分走36.28亿元，使得公司股东应占净利润同比下滑24%至61.72亿元。如果去除掉公允值变化、借贷成本资本化等非经营因素影响，公司利润端下滑幅度更能还要加大。

除了盈利情况，公司现金规模大幅减少同样是市场担忧的地方。

现金压力再添不确定性

在手现金大幅减少，恒隆地产资金压力陡增。智通财经APP了解到，资产负债表数据显示恒隆地产2019年末现金及银行存款仅剩33.06亿元，同比大幅减少68.54%，即使算上应收款项、待售物业及待出售资产的总流动资产仅112.27亿元，同比跌25.64%。而流动负债端的短期应付账款高达89.11亿元，同比大幅增长49.16%；算上基本都在增长的银行借款、租赁负债、应付税项等科目后，流动负债则同比增长39.02%至124.37亿元，已然超出流动资产总额度，公司现金压力并不小。公司的净债项股权比率，也由2018年末的10.4%上升到2019年末的17.8%。

对于资金压力问题，公司管理层在近期召开的业绩发布会上表示，两年内恒隆手上的现金大幅下调，是预期内的事，因为在2019年2月初恒隆支付了杭州地块的地价，加上还有几个新项目落成，建筑费用都需要支付。而在业绩报告中，公司同样表示会按市况继续减持香港的住宅单位以及出售非核心物业；物业发展方面，公司于香港两项重建项目的工程经已展开，内地的武汉项目服务式寓所建筑工程经已动工，无锡、昆明及沈阳项目相关工程也将分阶段展开。

底子厚实的恒隆，长期并不悲观

就恒隆成长历史来看，公司管理层是具备长远发展眼光的。智通财经APP了解到，恒隆地产作为一家成立并持续运营近60年的老牌地产公司，在经历了多个经济周期后，无论是面对全球经济因素、区域经济因素，还是基于香港、内地的区域政策变化，均积累了丰富的经验。

早期恒隆主要是从事住宅地产开发的，1972年上市以后逐渐转向住宅出租业，之后五年公司租金营收占比由10%上升近一半；1980年恒隆以每股9.65港元收购淘化大同75.6%的股权，使之成为其附属公司并兼营地产业务。1981年，以恒隆集团为首的地产商组成的财团，成功夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，当时轰动了全港。

时至1987恒隆与淘大进行业务重组，恒隆成为集团控股公司，专注地产发展，而淘化大同则更名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，也就是现在的恒隆地产。1995年-1998年期间恒隆停止购地，而且在金融危机前成功高价抛售资质欠佳的物业，实现30多亿港元的资金回笼。这也使得公司在市场现金短缺、地价最低的1999-2000年，能够大规模投资现金流较好的住宅地产，并取得了较丰厚的利润回报。

2001-2004年恒隆再次停止购地，并于2004年增发募资44亿港币，之后随着香港楼市回暖，恒隆通过出售前6年积累的大量开发物业实现资金回笼，并开始了向内线城市扩张。2005年，恒隆地产官方披露要在内地投资400亿元兴建18个项目，同年拿下天津恒隆广场地块，之后的时间里公司相继在济南、沈阳、无锡、大连、昆明、武汉建立恒隆商业广场，2018年5月，公司再以107.3亿元摘得杭州核心商业区武林商圈的百井坊地块。

而目前公司大力发展的内地市场业务，也成了机构继续看好恒隆地产的理由。智通财经APP了解到，虽然业绩并不是很亮眼，但仍有不少大机构仍表示继续看好公司。其中花旗大行维持“买入”评级，并表示预计内地租赁业务的增长有望超过利息费用的增加，昆明等地的新项目也有望带来更多增长动力，公司2020年股息将有所增长； 同样给予“买入”评级的大和认为，上海港汇恒隆广场的资产提升(AEI)计划令购物中心有焕然一新的形象，定位正逐步提高；同时，大摩、小摩机构同样对公司内地业务和高股息表达了正面观点。

就目前而言，恒隆地产短期业绩增速和现金流压力等问题确实令不少投资者担心，再加上前期已经积累了不少获利盘，因此公司股价高位回调并不难理解，后续随着市场悲观情绪消散后以及内地业务经营状况陆续公布，恒隆地产仍有望再度回归升势。