安信证券：新城悦(01755)业绩增长强劲，外拓发展+增值服务双轮驱动

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新城悦(01755)预计于2019年净利润同比增长至少80%。主要由于：一、在管面积增加；及二、增值服务收入上升。我们认为公司的增值服务增长动力主要来自车位销售业务的发展。由2018年下半年开展的新发务。我们估计其收入由2018年约800万元，大幅提升至2019年约7000万元。「盈喜」反映公司成功开拓出增值服务的发展方向，亦证明管理层的执行能力，消除市场对公司的疑虑。我们认为公司下一个发力点在于拓展第三方项目的增长上。外拓项目加上增值业务的发展双轮驱动下，我们上调‪2019-21年盈利预测19%/24%/37%，并回复目标估值至1倍PEG比率及后推一年至2020年，新目标价为每股22港元。上调至“买入”评级。

内容摘要

正面盈利预告。新城悦预计2019年净利润同比增长至少80%。主要由于：一、在管面积增加；及二、增值服务收入上升，尤其是社区增值服务及智慧园区服务。公司的增值服务包括：公共资源管理、拎包入住、新橙社APP及资产管理，当中，最主要的分部收入为车位销售，由2018年下半年开展的新发务。我们估计其收入由2018年约800万元，大幅提升至2019年约7000万元。

外拓发展及增值服务双轮发动。新城悦以往的外拓发展较慢，第三方在管面积（截至2019年6月）约1200万平米，占总在管面积约27%，低于其他同业。公司未来会投放更多重点在外拓发展上，扩大外拓团队规模至100人，并目标在2022年第三方在管面积上升至6000万平米。此外，成功开拓车位销售及拎包入住等增值服务以令盈利上的爆发增长，反映公司正稳步走上开拓增值服务的路上。截至2019年6月，新城悦增值服务收入占比约8%，增值服务的占比在未来有望进一步提升。

事件令物业公司素质高下立见。政府实施小区隔离作为防治措施，除当区业主住户外，小区禁止外人进入，物业公司在执行隔离措施中起关键作用，尽力配合住户需求。我们认为物业公司的服务素质经此后将高下立见，小型物业公司在缺乏规模效应下将被淘汰，行业整合加快，有利品牌物业公司如新城悦进行外拓发展。

盈喜消除市场疑虑，上调至“买入”评级。「盈喜」反映公司成功开拓出增值服务的发展方向，亦证明管理层的执行能力，消除市场对公司的疑虑。下一个发力点在拓展第三方项目的增长上，新城发展（截至2019年6月）1.34亿平米的土储，加上6000万平米外拓目标，扣除现有1200万平米第三方在管面积，共1.8亿平米（或三倍于现有在管面积）的增长空间将在可见的未来中实现。外拓项目加上增值业务的发展双轮驱动下，我们上调‪2019-21年盈利预测19%/24%/37%，并回复目标估值至1倍PEG比率及后推一年至2020年，新目标价为每股22港元。上调至“买入”评级。

风险提示：事件影响项目销售增长；工资上升。

(编辑：李国坚)