从盈利58亿到亏损3.38亿，鹰君（00041）过去的365天

不到一年市值缩水四成的鹰君（00041），又交出一份大幅盈转亏的业绩答卷。

智通财经APP了解到，作为香港大型地产发展商的鹰君于2020年2月25日发布业绩公告称，公司截至2019年12月31日止年度实现营收92.37亿港元（单位下同），同比下降9.05%，公司股东应占净利润录得3.38亿元的亏损，较去年同期58.11亿元盈利相比实现大幅盈转亏。而在二级市场方面，公司当前股价已经自2019年3月开始持续了近一年的下跌态势，累计跌幅逼近40%，当前鹰君无论就给出的业绩答卷还是未来发展前景来看，底部回升的行情或许还有些远。

行情来源：智通财经

经营受阻，盈利能力大幅下滑

受酒店收益和物业出售影响，公司营收规模出现同比下滑。智通财经APP了解到，鹰君集团是香港大型地产发展商之一，在全球各地拥有及管理一系列以朗廷及其附属品牌命名的豪华酒店。集团总部设在香港，旗下所发展、投资与管理的优质住宅、写字楼、商场和酒店物业遍布亚洲、北美洲、澳纽区和欧洲。2019年营收构成中，诸如营收占比第二大的投资物业租金收入，仅同比小幅下滑0.84%至29.19亿元，物业管理服务、商品出售及其他都录得正增长，但由于占比最大的酒店收益同比下滑6.81%至55.46亿元，再加上物业出售同比大幅下滑92.05%至4594.7万元，公司最终营收规模是同比下滑9.05%至92.37亿元。

费用全面增加叠加投资物业公平值大幅减少，鹰君利润数据出现剧烈波动。智通财经APP了解到，由于商品及服务成本大幅下降13.31%至51.95亿元，公司折旧前经营利润其实仅小幅下滑2.93%至40.42亿元，不过在扣除分别同比增长7.86%、24.88%、7.69%至7.69亿元、6.39亿元和8.84亿元的折旧、行政开支、财务成本等费用，再加上因香港社会性及经济前景问题，冠君产业信托旗下朗豪坊商场、朗豪坊办公大楼、花园道三号等商业物业投资公平值评估大幅减少，以致于投资物业公平值变动由去年同期的66.61亿元正值转为21.47亿元负值后，公司税前亏损达到了1.46亿元，较去年同期89.14亿元的税前利润相去甚远。之后扣除所得税以及去除冠军产业信托的非控权基金持有人部分后的股东应占亏损达到了3.38亿元，去年同期则是盈利58.11亿元。

即使按照公司核心业务计算业绩，鹰君业务盈利能力同样出现明显的下滑。智通财经APP了解到，除自主管理酒店分部和投资物业外，鹰君资产主要还包括冠君产业信托66.22%权益，以及朗廷酒店投资有限公司（LHI）的61.9%权益，由于2019年香港问题的影响，公司核心业务收益划分中自有酒店分部和租金总收入分别录得-3.3%、-5.3%的同比下滑，LHI的分派收入更是大幅下滑36.6%，仅冠军产业信托管理费收入和分派收入，因冠君产业信托的物业收益净额上升和代理租赁佣金收入增加录得7%、2.7%上涨，核心业务总收入同比下滑2.4%至64.98亿元。在扣除分别同比上涨35.7%、32.5%的折旧和行政及其他费用等项目后，公司税前核心业务利润同比下滑16.2%至18.54亿元，在所得税费用大幅下降的45.1%的基础上，税后核心利润同比跌幅才收窄至13.1%。

盈利能力大幅下滑的鹰君，未来道路也不平坦。

喜忧参半，未来充满不确定性

发展脚步并未停止的鹰君，还有一点业绩储备。智通财经APP了解到，截止2019年12月底，鹰君酒店管理组合中共有九间酒店，约有2800间客房。据了解，公司多伦多Chelsea酒店的重建项目授权申请已于于2019年6月获批，该地皮将重建成一个拥有400间客房的酒店、两幢住宅大楼及其他商业空间的综合用途项目，较现有总建筑面积超出两倍多；有关将西雅图1931 Second Avenue发展项目地皮重建为公寓及酒店综合用途项目的授权申请准备工作也在进行中；而且于2019年6月，公司还购入了该地皮之前方的一幅小型停车场地皮，并将用作附属停车场设施。同时，旧金山555 Howard Street及1125 Market Street酒店发展项目的授权申请也在进行准备工作，再加上2019年4月开始修缮工程的波士顿朗廷酒店也将于2020年底完成，公司整体而言仍处在扩张道路上。并且，由于公司于2019年出售“朗涛”一半以上住宅单位的收入，要在2020年7月起交付给买家后才能计入财务确认，因此公司2020年业绩已经提前锁定了一部分。

不过，经营环境的不乐观是鹰君要面对的重大难题。智通财经APP了解到，除2019年香港社会性问题外，2020年春节期间还爆发了公共卫生事件，目前境内实行的大量旅行禁令及封锁，不仅对香港经济产生巨大影响，其中鹰君所在的酒店、物业行业更是处于风口浪尖的位置。此前2019年酒店、物业销售业务，预计2020年也将会持续受到影响，公司也于业绩报告中直接表态对现有业务全面的担忧。

其中酒店业务方面，公司表示2020年首两个月的入住率已经录得显著下降，鉴于对全球经济的悲观展望，预期整体海外酒店的EBITDA将于2020年放缓；物业销售方面，尽管2020年已经确定有“朗涛”出售单位收入的支撑，但基于香港经济大幅放缓下的失业率上升和可支配收入减少，以及内地买家缺乏购买欲望，公司表示物业销售步伐会较去年有大幅减慢。而已经严重受到影响的LHI方面，在2020年继续面对香港旅游人数显著放缓的同时，还将分派比率由100%可分派收入减至不少于90%；冠君产业信托方面同样因中环写字楼需求前景不乐观，未来租金收益面临下行的风险。

综上来看，纵使鹰君在“朗涛”项目上留了一点业绩小惊喜，但基于整个悲观大环境而言，公司整体发展前景忧是多于喜的，这样的鹰君想要短期迎来股价底部回升，或许有点困难。