业绩受投资物业公允值拖累 九龙仓置业(01997)2019年并没有想象中遭?

2019年，香港经济经历首次滑铁卢，贸易、旅游、零售、消费均无幸免。由此，主营商场、写字楼、酒店的九龙仓置业在这一背景下递出了业绩大幅下滑的成绩单。

据香港政府统计处及旅游发展局数据显示，下半年起，香港整体零售销售总额跌幅由10%扩大至24%，访港旅客变动更是由-5%扩大至-56%。

与此同时，诸多不稳定因素延续至2020，尖沙咀、铜锣湾、中环及旺角四大核心购物区空铺数量较去年9月增加43%，空置率达2015年以来最高的9.2%。对此现状，九龙仓置业董事会主席吴天海在业绩会上也用了“短期可怜”一词来形容。

投资物业公允值损失138亿

作为业务主要集中于零售、酒店、物业的九龙仓置业，受到香港经济波动的影响首当其冲。2019年全年，九龙仓置业实现收入160.43亿港元，同比减少2.66%;股东应占利润39.28亿港元，同比大跌78%。

其中，大摩表示此次发布业绩中每股盈利、派息、零售销售及租金收益逊于预期。除此之外，业绩发布后各大行也纷纷发布最新评级。各大行给出评级观点不一，过半数则下降了其目标价。

据了解，公司2019年业绩下滑主要受到下半年变动影响。其中，公司营业额分成租金于三、四季度分别出现49%、78%跌幅。公司在报告中指出，自去年年中开始，访港旅游人数及本地消费的大跌是造成经营业绩下降的主要因素。

在上述两个因素的影响之下，公司核心的海港城、时代广场等位于核心地段的商业受影响严重。智通财经APP了解到，海港城自2018年创下最好业绩后，在2019总收入及营业利润均同比下降了2%。

其中，公司业绩下降一定程度上也受到了投资物业公允价值变动的影响。2019年，公司投资物业组合估值2599亿港元，受市场疲弱影响，独立估值师对投资物业进行价值重估，产生57.88亿港元亏损，而这一数值在2018年还为80.65亿港元，一年时间内公司便无形中损失了138亿港元。

值得一提的是，在受市场波动的影响下，公司直接成本及营业费用、以及销售及推销费用收入比重均有所下降。相比之下，行政费用占收入比重则轻微上升0.62个百分点。若不考虑上述投资物业公允价值亏损，公司营业利润率则同比提升2.86个百分点。

商场所受影响并没有想象中大

特殊情况下，有上半年良好的业绩缓冲，九龙仓置业2019年整体业绩仍算平稳。从分解业务来看，商业、酒店、投资物业等则不同程度上受到冲击。其中，作为香港单一最大收入商场，九龙仓置业旗下的重点依然是海港城。

截至2019年，海港城共实现收入115.77亿港元，实现营业利润94.47亿港元，分别同比下降2%。而具体来看，在各类型商业中，酒店及会所收到经济波动的冲击首当其冲。

2019年，海港城下酒店及会所入住率较去年同期大幅下降11.6个百分点。盈利数据方面，智通财经APP了解到，酒店及会所收入同比下降22%，营业利润同比下降47%，为受影响最大的商业类型。

除此之外，商场租户销售为受影响第二大的部门，相比于2018年的同比23.6%增速，海港城商场2019年租户销售额下降23%，走出了天壤之别的结果。相比之下，商场盈利表现受影响则较小，出租率仅下降1%，整体出租率远高于写字楼部分。

铜锣湾时代广场于2019年则实现收入27.61亿元，同比下降3%;营业利润同比减少2%至24.23亿元。其中，商场部分租户销售额下跌幅度较海港城更小，同比下降19%。商场2019年收入及营业利润则分别同比下降4%、3%。

智通财经APP了解到，写字楼部分收入于2019年依然维持了去年同期的水平。而出租率较去年同期下降4个百分点。

从九龙仓置业上述两个主要商业来看，经济波动虽然对商场的租户销售产生了较大影响，但相比而言对商场的自身收入和利润来说影响较小。从出租率来看，酒店及会所才是商业组合中受影响最大的类型，写字楼其次。

纵观而言，写字楼受影响相对滞后。而公司在报告中提到，由于营商环境不明朗写字楼租赁活动放缓，削弱了市场对于部分区域内写字楼的需求。有业内人士预计，影响将到三季度才能全面反映，预计第三季度空置率或还将继续攀升至12.5%。

除此之外，零售和酒店也预计将受到拖累。据香港政府统计处数据显示，预计今年1月零售业总销货价值的临时估计为378亿元，同比下降21.4%。而酒店方面，香港多数五星级酒店二月入住率不足10%，日租同比也显著下滑，预计总收入仅有同期的5%。

在租金方面，公司主席吴天海在网上业绩会指出，当前零售市场市况不佳，新签租约将跟大市波动，与以前的租金水平相比会有调整。短期内，香港商业市场仍遭遇极大压力。

回顾九龙仓置业2019年行情表现，公司股价下半年以来几乎腰斩，目前估值已较为便宜。然而，由于当前香港经济前景仍不明朗，若现状维持下去，公司盈利能力恐进一步下降。

正如美银美林报告所说，公司目前估值便宜，但看不到正面催化剂。对于以商场、酒店、写字楼为主要业务的九龙仓置业来说，经济波动将对其产生直接影响。若经济出现回暖，公司业绩也将有显著提升。

对于未来展望，以公司主席吴天海的话来总结：短期“可怜”，中期“可能”，长期“可爱”。其预计，香港经济可能在三个月、六个月或九个月复苏;而对长期看法，吴天海则仍充满信心：“香港不会完，只要用心做，始终能做好”。