宝龙商业(09909)业绩会纪要：2019年总收入同比增长35%，2020年重点为保经营和保开业

本文来自微信公众号“如说地产”。

会议概要

主题：宝龙商业(09909)2019年年度业绩发布会

时间：2020年3月10日周二15:30 至 16:30

主讲：宝龙商业管理层(许总、张总、庞总，温总)

主要内容

第一部分：业绩回顾与展望

第二部分：问答环节

宝龙商业 管理层

业绩亮点及发展规划

先简单介绍几个成绩，最主要的就是2019年我们在香港资本市场上市了，也是作为中国首家商业管理公司在香港上市，应该说这对整个行业都是比较重大的事情。我们公开发售获超额认购52倍，国际配售获覆盖超10倍，募集资金净额人民币12.4亿元。

然后是几个重要的成绩，一个是经营业绩大幅增长，收入同比增长35%，归母净利润同比增长34%(不含上市费用同比增长56%)，董事会建议派息每股港币20分，我们也希望未来几年内都保持高分红趋势。第二个是开业，去年开业6个项目，总在营面积接近700万方，在行业上也是比较高的，我们去年也开了两个重要的标杆项目，一个在宝山，一个在鄞州。第三个是外拓，新增5个外拓项目，总共43.6万方，最后是科技赋能有序推进。主要是和腾讯合作。这是2019年的一些成绩。

2020年的规划和2019年的几个成绩基本是一致的，重点是保经营和保开业。再来卫生事件对外拓的机遇和条件也是小利好，会加快进程的推进时间，再来，科技赋能需要我们更多的思考。后面是我们2019年的几个数据。2019年总收入16.2亿，同比增长35%，归母净利润同比增长34%。相比同行来讲，我们并购等业务还没有很好发挥。我们希望未来除了自身外拓的努力和母公司支持，在并购和收购角度上能有所突破。

在发展规划上，管理和品质还是基础活。核心能力要打造好，聚焦于提高出租率和提高出租单价，我们宝龙的出租率和出租单价相比同行还是较低的，这也是我们不足的地方。我们也希望通过管理和品质来得到改善。科技，我希望和腾讯(00700)能有更多的投入，数据商业化领域能有更多延伸。这块我们也一直在探索，和腾讯一直有互动。资本赋能更多是对以后资本整合。

2019年新开业及获取项目

2019年第四季度，宝龙商业如期完成年初目标，第四季度成功开业六家购物中心。地理位置上，我们坚定长三角战略，除了天津滨海宝龙广场，其余五家都集中在长三角。去年六家购物中心中有两家可以定为商业标杆，分别是上海宝杨宝龙广场和宁波鄞州宝龙广场。其中，上海宝杨宝龙广场首年租费收入已经超过1.5亿，我们也有信心未来两年能超过2亿。

2019年我们外拓取得了显著的效果，在既有的4个项目之外，我们新签约了5个委托管理项目，其中包括杭州青山湖科投宝龙广场、重庆万州宝龙广场、南京市罗东镇宝龙广场、浙江绍兴柯桥宝龙广场和浙江台州杜桥宝龙广场。这五个项目也标志着整个外拓资源的打开，今年我们将在外拓上会有更大的突破，我们这四年外拓收入一直持续增长，去年已经达到6000万收入。那么2019年我们划时代的另一个事件就是首入粤港澳大湾区，我们在珠海顺利摘得两块优质地块。以上是我介绍的一些外拓和新开业项目情况，谢谢大家。

2019年经营情况及2020年计划

回顾一下2019年，至年末，我们在商业运营板块已经累计开了51个项目。合计占地面积700万平方。其中按收入类别划分，前期咨询和招商服务占比11%，运营管理占比74%，租赁服务占比15%。在已经开业的51个项目中，有28个项目分布在长三角。面积贡献达到45%，收入贡献达到64%。这也明显看到长三角的采值是明显优于其他地区的，因此我们也会继续坚持聚焦长三角的发展战略。

截止到目前，我们已经储备了待开业项目45个，面积大约在400平方米，其中母公司开发的有40个项目，我们外拓的5个项目中也有3个再长三角，这也说明我们是紧紧围绕长三角。

另外从商业运营指标上看，三大运营指标都有稳定提升。首先，2019年出租率提升到89.4%，较2018年有明显提升。从客流指标来说，2019年我们平均客流达到10.59人次/平米/月，营业额指标中，2019年实现营业额646元/平米/月，同比提高8%。

第三，从科技赋能来说，2018年年底我们就接触腾讯（00700），提出了致力于打造智慧商业的纽扣计划。至2019年我们开发出了两个系统，PM系统和APM系统以及两个小程序，宝龙商+和宝龙悠悠。目前，我们基本上把这个体系化的平台搭建出来了，随后我们和腾讯共同建立了数字科技公司，发布四大产品线：全覆盖小程序端、多用途精密客流、无感积分中心和位置数据。整体上，宝龙非常重视科技领域，和腾讯的合作我们接下也会继续加强推进，重点围绕大数据和人工智能两个方向。利用腾讯小程序等加强用户体验，用位置数据更加强化大数据。

关于物业方向，物业占收入贡献比重不到20%。整个2019年物业管理板块实现收入2.85亿，较2018年同期上升29.2%。在管面积1151万平方米，而2020年预计交付面积451万平方米，我们相信未来物业管理增长速度很快，因此公司也做了组织变革，新增物业十大城市公司。这也是为什么我们2019年物业利润率微有下降，主要是我们做了架构的调整，但我们也为未来发展做好了人才储备。

最后我再汇报下2020年工作计划。应该说主要还是四个方向。一个是积极外拓，复制已成功经验输出出去;第二个，全力保障开业目标，倾力打造标杆项目。2020年计划开业11个项目，实际上是13个，因为卫生事件我们做了调整。并且在11个项目中我们会全力打造两个新的标杆项目。第三个战略收并购，扩展商业管理规模。目前洽谈的机构已有三五家。第四个，落实科技这块。之前2019年我们已经基本搭好了框架体系，也有产品在试点，今年我们要重点做内容。

后续因为卫生事件，我们也会相应做出一定调整。一个是确保帮助商家度过卫生事件困难，确保商场良性经营。第二个是保开业。关于开业，我们已经做好了2020年和2021年开业计划列表。未来两年会新增40个项目，其中27个购物中心，还有12个宝龙天地，以及1个老项目改造。

2019年财务回顾

2019年我们实现了16.2亿收入，其中82.4%来自商业，剩下来自于住宅物业。从毛利率和毛利润实现情况来看，2019年毛利率26.4%，略低于2018年的指标。这个数字是因为会计口径的调整，原来我们和业主方多经及停车场收入由分成模式改为整租模式。会计确认收入方法从分成净额法变更为总额法，因此相关收入及成本同步增加，毛利率还原可比口径为28.5%，比去年是有所增长的。

第三块是我们的规模效应逐渐显现，我们第三方客户收入占比也在稳定提高，2019年第三方收入占比已经达到84.5%。从净利润数据来看，2019年我们实现净利润1.79亿，如果还原已扣除的2900万上市费用，净利润应该是2.08亿，同比增长超过12%。

关于经营性财务指标，指标表现平稳，特别是19年年底成功上市以后，募集资金金额也会公司带来很多现金收益。截止到2019年12月31日，公司总资产已经达到30.9亿，其中26亿是货币资金类资产。

经营性财务指标中，得益于管理层对欠费收缴率采取措施的提升，2019年应收账款周转率明显提升，经营性现金流受益于新项目开业和旧项目业绩提升，2019年实现5.34亿，较2018年提升明显。

资产负债率2019年为49%，主要是募集额和还款措施优化所致，而且负债主要为经营性无息负债;流动比率也是受益于充裕货币资金，2019年达到2.15，流动资产远远超过流动负债。

问答环节

Q1：公司的中长期战略是什么?

A：首先，上市是一个很重要的契机，我们主要想法是，母公司和商管公司战略同步，就是在长三角和珠三角这两个大区内深度渗透，总的设想是母公司未来每年会有不低于10个商场给商管公司管理，管理公司的目标我们希望平均5年会有50个项目来补充。也就是到2025年会有150个商场管理，以长三角为主目标会有100个。

Q2:能否详细说下公司的外拓发展?

A:关于外拓，我们关注的对象是立足长三角，从去年开始渗透珠三角。从区域上我们会关注江苏、浙江和广州。第二个，在卫生事件下会有更好的机会。卫生事件其实是个黑天鹅事件，对于企业主要是现金流的问题，而我们正好现金流比较充足。第三，对于外拓我们比较关注两点，第一个是外拓对象的团队是否有成功的管理经验，第二个关注受管理项目的质量，包括项目的地段区域，本身的硬件条件，委托管理关系的紧密度以及合同周期长短。

Q3:和腾讯的科技赋能方面的深度合作能否深入介绍一下?

A：和腾讯合作第一个出发点是利用IT巨头的专业优势。去年更多是搭建框架体系，第一步是在原有的ERP和腾讯的技术打通，而腾讯的最大优势就是它覆盖的人群非常广，它的优势是面向用户，面向消费者的，这是我们现有ERP所不具备的。往后来说，从人口布局来看，劳动力会越来越贵，我们重视科技也是想通过技术完成劳动灵敏型企业中人所能完成的事情。

Q4：中小商管公司在卫生事件下的生存状况如何?

A：中小商管公司卫生事件下最大的问题是商户的现金流问题。所以我们可以看到很多商管公司都给出了商户的扶持政策。其中我们宝龙商业是最早给出租金减免政策的。后来，我们对优质商户缓缴物管费的政策，以及和微众银行等商业银行协助帮助商户融资，我们也帮助商户重新复工后的定向支持和提供物资供给。而这些政策都是需要现金流支持的。如果有足够的现金流支持这些政策，卫生事件的影响都是短期可控的。

第二个问题是原有项目收入确认存在不确定性，有的商管公司采取整租模式，这波卫生事件对造成租赁溢价的缺失会导致公司的直接亏损。这些亏损就会对它们管理团队带来风险。

Q5:公司持有大量现金，现金的收并购计划如何以及收并购会看哪些指标?

A：收并购看重指标主要是委托管理权的时间长短和它管理的对象。以及收购公司的人才团队也是我们比较关注的。

Q6：多经收入和停车场流量受到卫生事件影响的幅度大概多少?

A：此次卫生事件对我们商管公司最大的影响主要就是多经和停车场。整个2月份，停车场收入锐减，车流下降百分之八十几。另外一块多经，我们是采取一次性支付合同的，所以2月份的多经损失只占20%左右。实际上，考虑到多经商户后来是受到政府管制歇业，我们也会对这些商户进行顺延经营时长来弥补损失，这方面我们测算下来全年主要损失在2月份和部分3月份，累计损失预计在3000万。

Q7:2019年在管面积增速远远低于收入增长，请问主要原因是什么?

A：收入增长除了新增开业项目还有两个点，一个是已经签约但在筹备期未开业的，这会形成前期咨询和招商服务，第二个是原有在营项目，这些项目平均每年都有10%的自生性增长。我们收入增长幅度都是高于开业面积增长速度的。

Q8:住宅物业毛利明显偏低，公司打算如何改进?

A：住宅物业我们是有很大提升空间，首先是我们毛利率低于他们，背后原因也是我们收缴率低，通常专注物业的商管公司的收缴率在90%以上，个别达到95%，而我们去年只有85%。经过这次卫生事件，全国物业系统组织得当，小区对我们物业管理评价都较高，相信会对我们今年物业收缴率提升会有很大帮助。而且我们物业去年就在做人才储备。

Q9：公司对2015年前的困难商场有具体整改方案吗?

A：去年我们就有对两个项目进行改造，改造成果也很明显。最典型的就是天津商铺，出租率从年初70%提升到年末的90%。改造之后对困难商场的帮助是非常显著的。

（编辑：孟哲）