万科企业(02202)2019年报点评：业绩增速略低于预期，新业务全面崛起

本文来自微信公众号“ 如说地产”，作者： 胡华如等。

业绩总结：万科企业(02202)2019年实现营业收入3678.9亿元(+23.6%)，实现归母净利润388.7亿元(+15.1%)，公司拟每10股派送现金10.45元(含税)。

毛利率小幅下降，业绩增速略低于预期。2017年公司拿地成本相对较高(占2018年销售单价的52.6%)，对今年结算毛利率有一定拖累。报告期地产及相关业务结算毛利率(已扣除税金及附加)27.2%，较2018年下降了2.5个百分点，拉低了公司的净利率。此外，2019Q4实现的投资收益仅30.5亿，同比下滑了26.3%，对全年业绩增速有一定拖累。最后，报告期公司计提了29.9亿的存货减值准备，影响全年业绩7.8亿。考虑到2018年公司拿地成本走低、结算单价却依然有增长，毛利率下滑趋势或趋缓。报告期末公司已售未结金额6091.0亿(单价14203元)，同比增长14.8%，2020年计划竣工面积相比2019年结算面积增长34.9%，我们预计2020年业绩依然能实现稳健增长。

地产销售增速放缓，公告卫生事件考验2020年推盘量。公司在2019年完成销售额6308.4亿，同比增长3.9%，在2020年前两月实现销售额829.4亿，下滑9.9%(显著优于行业平均水平)。COVID-19事件对销售影响主要在供给端，公司计划2020年开工2921万方，相比2019年下滑了31.1%，对今年新增货值形成一定影响。2019年公司拿地权益建面2478.4万方，权益地价1549.6亿，新增拿地平均地价6252元每平米，按权益投资金额口径，79.9%位居一二线城市。报告期末，公司合计权益土地储备9530万方(不含旧改权益建面493万方)。

负债管控合理，新业务全面崛起。报告期末公司净负债率33.9%，维持行业低位。报告期物业板块实现营收127.0亿(+29.7%)，2019年末物业累计签约6.4亿方(在管4.5亿方)，同比增长26.1%，综合排名连续十年行业第一;泊寓累计开业11万间(城中村3.5万间)，集中式公寓领域行业第一;万科印力在管面积近900万方(已开业644万方)，业内仅次于万达;万科万纬可租赁建面1086万方，仅次于普洛斯。

盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为4.12元、4.81元、5.68元，考虑到公司新业务全面崛起，分项估值潜力大，我们A股维持“买入”评级，目标价33.57元不变。

风险提示：销售及回款低于预期、竣工结算低于预期，分项估值低于预期等。

附表：财务预测与估值

（编辑：张金亮）