公共卫生事件冲击之下，抄底全球地产的时刻到了吗？

本文来自“见闻VIP”。作者曹泽熙。

加州南部的洛杉矶，因为温暖宜人的气候、自由宽松的环境，成为很多人“美国梦”开始的地方，这里房租价格连年走高。

但是，当公共卫生事件席卷美国，尤其是洛杉矶所在的加利福尼亚州在3月初宣布全州进入紧急状态后，洛杉矶的房地产市场急转直下。

根据美国房地产市场数据研究公司CoStar的统计，在2月末3月初的那一周，洛杉矶的房租价格出现了10年来的首次下降，该城房租价格从每平方英尺2.51美元下降到2.49美元，这意味着一个大约750平方英尺（约合69.7平方米）的公寓租金下降了15美元。

看起来降幅不大，但却可能是美国房地产市场出现危机的先兆。

对美国房地产市场来说，每年3月下旬是房地产销售旺季的开端，一直会延续到6月底或7月初，二季度美国房地产的销售通常占到全年的28%左右。

今年3月，情况却出现急转弯。

3月上半个月依然强劲增长的房地产市场，在下半个月迅速转冷，在3月21日和28日当周，美国新挂牌房产分别同比下降13.1%和34%。

在这两周，全美房地产挂牌价仅分别同比上涨3.3%和2.5%，这是房地产销售公司Realtor.com自2013年起开始追踪这一数据的最低值。

美国房产经纪网站Realtor.com经济研究主管Javier Vivas预测称：

2020年全美的房屋销售状况将和2008-09年经济衰退期间相仿。

在上一轮衰退中，2010年7月美国房屋销售降至345万的低点，这和2008年11月的377万相差不多。在达到低点之后的25个月中，有12个月的销售小于或等于400万。当时房地产市场的恢复是非常缓慢的。在危机后超过8年的时间里，房地产的销售一直低于530万。

尽管目前由于公共卫生事件，美国房地产销售可能会很快陷入和上次金融危机后一样的困境，但是毕竟这次市场遇到的困难是由公共卫生事件引发的，因此市场的衰退将可能会更短，影响也会更小。

不止美国，全球诸多国家在遭遇公共卫生事件时，房地产市场也连带受到沉重打击。

一.加拿大房地产市场“急冻”

美国北方的邻居加拿大的房地产市场一夜之间陷入“急冻”。

和美国类似，加拿大今年以来房地产市场“高开低走”。

加拿大2月的房屋价格比一年前上涨2.9％，创下自2018年12月以来的最高增幅，多伦多和温哥华的房屋销售则飙升了45％。

在公共卫生事件爆发之前，多伦多和不列颠哥伦比亚省房地产协会预测，到2020年，多伦多的销售增长将超过10％，温哥华的销售增长将达到19％。

但随着公共卫生事件自3月下旬逐渐加重，政府倡导民众待在家中，开局良好的一季度房地产市场，在一片沉寂中黯然收官。

目前加拿大公共卫生事件最严重的是魁北克、安大略、阿尔伯塔和不列颠哥伦比亚省，其中安大略和不列颠哥伦比亚两地是该国房价最高的地区（图表来自加拿大Global News）

加拿大皇家银行预计，按照现在加国公共卫生事件的趋势，全国性的封城可能会持续数月，这将导致该国房屋转手额同比下降30%，至20年来的低点。

该行还预计，在今年6月，加拿大房屋成交量将同比大幅下降70%，但是公共卫生事件结束之后，房屋交易量将迅速反弹。

尽管如此，加拿大皇家银行还预测，加拿大将经历2009年以来首次全国性房价下跌。

加拿大帝国商业银行的经济学家指出，虽然加拿大央行降息最初可能吸引购房者，但“信心减弱和工作不安全感加剧将抵消可承受性因素。”

他们预计，在未来两到三个季度，加国房屋价格将保持平稳增长，销量将开始下降。

《泡沫破裂时：加拿大房地产危机幸存者》一书的作者Hilliard MacBeth则对加拿大房地产市场前景更为悲观：

自从我们经历严重的衰退以来已经很长时间了，我们现在积累的债务数量与2009年和1996年的情况完全不同。

他还指出，目前加拿大房地产最危险的地方不是在多伦多、温哥华这样的热门城市，而是在阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省等中西部省份，这里经济对油气资源出口的依赖较大，国际油价崩盘叠加公共卫生事件发展，这些地方的房地产市场摇摇欲坠。

二.欧洲：交易暂停，影响未知

在大西洋彼岸，公共卫生事件让欧洲的房地产市场按下暂停键。

3月开始，从意大利到德国、西班牙、法国，欧洲大陆主要国家相继封城，此前开放的边境也加强管控，过去几年活跃的房地产市场瞬间停止。

在英国伦敦，在政府终于宣布封城后，房地产交易也暂停。相关从业者认为，如今预计公共卫生事件对房价的影响还为时过早。

英国提供按揭房贷服务的公司Halifax称，该国3月份的房价与上个月持平，这是五个月来首次没有上涨，而2月份的房价上涨了0.2％。同比来看，英国3月份房价上涨了3.0％，高于2月份的2.8％的增速，但涨幅小于市场预期的3.3％。

Halifax总经理Russell Galley表示，在公共卫生事件爆发前，随着英国脱欧的不确定性逐渐消失，房地产市场于3月开启复苏模式。但突如其来的公共卫生事件则打乱了英国房地产市场复苏的节奏。

但是Galley也称，在绝大部分交易暂停的情况下预测英国的房价走势有些为时过早，现在难以评估公共卫生事件对房地产市场的影响。

西班牙，这个欧洲公共卫生事件最深重的国家，其房地产市场好不容易从金融危机、欧债危机中有所恢复，如今却面临更多的不确定性。

西班牙房价变化趋势（图表来自Global Property Guide，数据来自西班牙央行）

西班牙温暖宜人的地中海气候、发达完善的医疗体系，让这个国家成为了很多欧洲北部居民，尤其是英国人理想的置业国家。

源源不断的海外买家，助推西班牙房价在2005年以前以每年10%以上的速度迅速上涨，直到后来金融危机和欧债危机波及该国，其房价大幅跳水，但如今，最受投资者欢迎的马德里、加泰罗尼亚地区的房价已经逐渐反弹。

马德里、加泰罗尼亚地区的房价反弹速度比西班牙全国的房价反弹速度更快（图表来自Global Property Guide)

不过，不少从业者认为，西班牙房地产市场在公共卫生事件之后将有继续反弹的空间。

他们的假设是，公共卫生事件并不会带来长期的萧条，而只是一次自然灾害。而且西班牙在过去十年中已经挤掉了房地产市场中的大部分泡沫，如今该国房地产市场杠杆率较低，市场较为健康，房地产占GDP的比重也有所降低，这和2008年、2013年的情况完全无法相提并论，虽然目前该国地产交易暂停，但长期来看，房地产市场继续下跌的前提并不存在。

三.东南亚：海外买家们都不来了！

东南亚温暖的气候、低廉的物价，吸引着众多来自东亚其他国家的置业者。其中，泰国又是最受欢迎的国家之一。

但是，重创中日韩等国的公共卫生事件，此前活跃的海外买家难以进入泰国，让该国的公寓产业出现了十年来最困难的局面。

根据全球房地产服务公司高力国际（Colliers International）研究员Phattarachai Taweewong的说法，泰国目前公寓新项目推迟发布、尚未出售的新房也出现打折销售的情况。

他说：

现在业界很难预计公共卫生事件会持续多久，因此一些开发者无限期推迟了发布新项目。销售活动和运动已经停止。销售办公室也看到较少的客源客户。我们预计今年一季度，泰国的新公寓销售比例将低于35％，这是10年来的最低水平。

通常来说，每个季度泰国的新公寓销售比例都在50%至55%之间。

尽管房地产仅仅占泰国GDP的6%，但房地产市场遭遇的瓶颈反映出的是泰国支柱产业——旅游业的困境。

泰国政府估计，如果公共卫生事件在今年无法得到控制，那么访问泰国的游客将从去年的近4000万人次下降至1000万人次左右。

四.该抄底了吗？ 房价从来不是只涨不跌

不论是北美、欧洲还是东南亚，公共卫生事件对房地产市场的冲击相当明显，如果要来看是不是已经到了抄底时刻，我们还需要把全球地产放在更长的时间线中来考察。

从全球来看，房价从来不是只涨不跌的。

美国在1929年大萧条刚开始的时候，纽约曼哈顿的房子被当时不少人视作“避险资产”，一度飙涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。大萧条期间，全美房价下跌约31%。

二战结束后，美国可谓国运昌隆，除了几次短期的调整外，房价似乎一直上涨，这也给了投资者“美国房价永不跌”的幻想。可是这一切都从2006年开始破灭。

2006年7月，美国的房价从高点开始下跌，五年多后，2012年2月触底，全美范围内名义房价的平均跌幅达到26%。

相似的情景也出现在日本，在上世纪80年代末日本经济泡沫最大的时候，民间甚至称，只要日本皇室卖掉东京的皇宫和庭院，就能买下整个美国加州。

但随着90年代初日本泡沫经济破灭，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。

回过头来看现在的情况，其实在公共卫生事件之前，一些国家的房地产市场已经出现疲态。

在公共卫生事件之前，美国的房价涨幅已经开始放缓，尤其是纽约、旧金山等热门城市的房价涨幅只有大约1%，西雅图的房价甚至在2019年二季度出现了同比下跌。

尽管加拿大2月的房地产市场数据让人眼前一亮，但是去年年中温哥华的房价大起大落，足足让投资者心惊了一把。不过更让市场捏把汗的是大多伦多地区的房价，这里的房价甚至在2008年危机时都能保持涨势，能否继续持续，人们不得而知。

在欧洲，德国的房地产躲过了金融危机和欧债危机，几乎没什么下跌。如今慕尼黑却成了全球房地产市场泡沫最大的城市。

1997年亚洲金融危机后，东南亚房地产市场一蹶不振，公共卫生事件前，随着东亚买家的大量涌入，房价水涨船高，可是能够持续多久，我们尚不得而知。

一场公共卫生事件，让全球房地产市场几乎陷入停顿，或许等公共卫生事件过后，人们能发现，到底哪里的房子是泡沫，哪里的房子才是真金白银。

对投资者来说，要想在公共卫生事件之后抄底全球房地产市场，重要的不仅仅是要看公共卫生事件后当地市场的短期变化，更要拉长时间维度，看看当地市场是否已经长时间积攒大量泡沫，未来有崩溃的危险。

举例来看，大多伦多地区的房价已经积攒了大量的泡沫，这次公共卫生事件之后哪怕这里房价有所回落，也要看泡沫是不是挤得比较干净；西班牙等欧洲国家的房地产市场在经历了痛苦的金融危机和欧债危机后，杠杆逐渐出清，加上当地得天独厚的环境，也许会成为投资者下一次置业的首选。

（编辑：陈秋达）