采用公平值计量模式体现物业价值 惠生工程(02236)土地物业资产大幅增值25.6亿元

从5月21日起，惠生工程(02236)的集团总资产将增加25.6亿元。

5月21日，惠生工程发布公告称，为更客观公正地反映集团办公楼及租赁土地的公平值，更真实地体现公司价值，从2020年5月21日起，将变更土地和物业计量的会计政策，从成本模式变为公平值模式。

经过认可及具相关专业资格的独立评估，在变更会计政策后，惠生工程于2019年12月31日的总资产增加25.6亿元人民币(以下价格单位等同)。而随着物业价值的提升，同时也会降低负债率，也将更有利于公司日后的资本运作与融资能力。

此次变更会计计量政策主要涉及公司持有的核心物业资产、位处上海浦东新区中科路的惠生总部大楼。资料显示，作为惠生总部的新惠生综合楼共有三座，总建筑面积125,247平方米。随着上海浦东新区的基建不断完善及发展，越来越多的大型企业向浦东新区进军入驻，加上新地铁线已于2018年贯通，使区内房价不断提高，新惠生综合楼楼面市值也随之上涨。

惠生工程公告显示，在变更会计政策之前，相关土地及物业账面净值总额约为9.80亿元，分别占集团非流动资产及资产总额约68.4%及17.1%。在变更会计政策后，相关土地及物业于2019年12月31日的总市场价值估计约35.45亿元，相当于其原在2019年12 月31日的账面净值总额三倍以上。

随着惠生工程固定资产价值的升高，使得其总资产和和净资产金额上升，由此同步使得资产负债率下降。

智通财经APP通过查阅惠生工程年报发现，2019年惠生工程的资产总额约为57.25亿元， 总负债为39.17亿元，总负债率约为68%。在采用新会计政策使得资产总额抬升后，预计公司资产总额上升至约82.85亿元，公司的负债率估计将降为53%，降低约15个百分点;同时预计每股净资产也将提高至约1元。

另外，在变更会计政策后，需要对整个2019年惠生工程的历史综合财务数据进行追溯调整。有据于此，惠生工程2019年折旧及摊销会增加6,370万元。

值得注意的是，采用公平值模式计量土地及物业价值，将更客观体现惠生工程的资产及价值。总部综合楼价值的上涨，等同于惠生工程资产价值上升。同时，企业净值增加，企业资产负债表状况改善;企业抵押物价值随之上升，意味着企业能为其贷款提供了更多担保，企业信贷能力增强，并同时降低惠生工程的融资成本。

惠生工程(02236)是国内最大的民营化工工程设计、采购、施工管理(EPC)总承包服务提供商，该公司一半的业务来自海外。数据显示，2019年惠生工程营收为43.67亿元，同比增加34.1%。