新股解读︱祥生地产赴港IPO 将助力其财务结构持续优化

作为Top30唯一未上市的千亿房企，祥生控股集团有限公司(以下简称祥生地产)生于6月3日晚间正式向港交所递交招股说明书，引来不少热议。

招股书显示，祥生的核心财务数据正在高速增长，2017-2019年祥生收入由62.93亿元增至355.20亿元，复合年增长率高达137.6%;在2018年实现扭亏为盈的情况下，2019年祥生的净利润达32.09亿元，较2018年大幅增长650%，盈利能力持续提升。

但即便是潜力和实力都不错的祥生，在手现金仅有24亿，让不少人为之“担忧”。“仅有24亿在手现金”真的有必要受到大规模质疑吗?

要全面分析就要考察盈利能力

专业人士表示，单从现金流分析房企是不全面的，最重要的是要考虑其盈利能力。

从祥生的招股书来看，过往三年，其毛利率逐年增长，分别为13.2%、21.1%、23.9%。2019年毛利率较上一年增长2.8%，较2017年增长多达10.7个百分点，盈利能力持续稳定提升。

在地产行业毛利率趋降的情况下，祥生正向增加的毛利表率水平是难能可贵的。招股书中说明，这得益于三个方面。第一，交付因地理位置优越而获得相对较高平均售价的若干物业;第二，能以合理的成本获得土地及控制开发及建设成本;第三，杭州及杭州周边城市住宅物业市场状况整体有所上升。

从祥生招股书中不难看到，祥生最出彩的数据是其净资产收益率(ROE)。2019年，祥生ROE水平同比2018年增长33.5个百分点至50.1%，远高于行业平均水平，甚至超过头部房企,这背后的逻辑生长也是祥生稳定的盈利水平。

巴菲特曾说过，如果只能用一个指标选股，他会毫不犹豫地选择净资产收益率。再有数据显示，2019年碧万恒的ROE为28.95%、22.61%和12.4%，融创中国为37.21%。有如此受投资者青睐的核心数据做支撑，祥生未来的投资潜力可见一斑。

祥生的钱花哪了

曾有业内人士指出，要考察房企现金流是否顺畅，就要重点观察销售回款情况和筹资活动产生的现金流量净额。拿地作为影响房企主要现金流出的重要指标，是企业销售回款行为的重要保障。这让人不难理解祥生的主要现金流向。

祥生的快速发展确实享受了一波三四线的棚改红利。但是之后，随着房地产步入白银时代，一二线城市及周边三四线城市成为房企未来的着力点。在此情景之下，祥生果断地进行战略性升级，提出了“1+1+X”的投资战略，以优化其全国化的战略布局。2020年以来，祥生累计斥资128亿拿地，从土储结构来看，准一线、强二线及二线城市的占比为85%左右。其中不乏各大房企看好的一级土地市场城市，如宁波、温州及杭州等。专业人士预计，疫情之后，长三角地区及东南沿海房地产市场将会逐渐复苏，后续房地产红利可能会逐步释放。

过去三年，祥生已交付建筑面积从2017年的约83.83万平方米，增至2018年的约142.26万平方米，并在2019年进一步增加至约348.84万平方米，已确认每平方米平均售价则在2017至2019年期间提升37.9%。

截止今年3月，祥生所持项目应占总建筑面积为2304.47万平方米，包括已竣工物业的可供出售、可租赁及物业投资建筑面积约180.22万平方米，发展中物业的规划总建筑面积约1584.55万平方米以及持作未来发展的估计总建筑面积约539.69万平方米。

从过去几年的已交付面积增速和目前持有的土地面积来看可以预计，在充盈“粮草”的助力下，祥生在接下来几年的销售增速情况或将持续领跑。

IPO或将助力其财务结构持续优化

招股书可以看出，过去一年时间里祥生不断强化其现金流管控。数据显示，2019年祥生经营性现金流净额转正，为35亿元，同年年底，加受限资金及抵押存款，祥生现金总额为69亿元，处于同行业正常水平。

过去三年时间里，祥生在快速实现其降负债目标的同时，也提升了其总资产周转率，招股书显示，周转次数从2017年的0.08次，提升至0.27次，周转速度明显提高，为现金流起到了护航作用。

祥生在财务平衡方面的成果也不容小觑。招股书显示，祥生通过预售现金流量及银行及其他借款、公司债券、资产抵押证券、优先票据等外部融资方式为公司运营发展提供资金。截至2019年底，公司已全部偿还2018年票据，且并无未偿还结余。3月11日，祥生成功增发于今年1月23日发行的美元高级定息债券。原债券期限2年，于2022年1月23日到期。作为为上市房企，以仅仅9%的票面利率发行境外优先票据，也从侧面反映出其受资本市场的青睐程度。

祥生跨越千亿只用了4年时间，在其高速发展时期，如何提高资金利用效率是其发展的重中之重，2017-2019年，祥生流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，整体情况较为稳定。

融资环节一直都是房企的生命线。据悉，未来，祥生将把财务安全性及经营稳定性放在首位，以“深耕”立足，以“稳健”取胜，借力资本市场持续优化融资结构、探索多元化的融资渠道，提高企业市场竞争力，实现“规模与品质”双优发展。