安信国际：私有化金茂酒店(06139)，看好中国金茂(00817)中长期发展

本文来源“安信国际研报”。

中国金茂(00817)建议将其子公司金茂酒店私有化，提出的私有化价格为4.8港元，较停牌前收市价3.68元，溢价约30%。私人化要约所需现金总额约为30亿元(人民币‧下同，特别指明除外)。金茂酒店(06139)自交投及估值处于较低水平，公司认为未来难以此作融资平台，故提出私有化建议。私有化将可解除商业信托对酒店资产的锁定。我们认为有关的酒店资产若以抵押贷款作融资，其融资成本将低于金茂酒店平均之收益率。虽然私有化会提高金茂净杠杆比率约6个百分点至85%，但仍在合理水平，加上公司庞大的土储规模和央企背景，我们对仍然看好金茂的中长期发展，维持目标价每股7.5港元，及“买入”评级。

内容摘要

金茂酒店私有化金茂与子公司金茂酒店发出联合公告，金茂建议将金茂酒店私有化。金茂酒店于2014年由金茂分拆出来，以商业信托形式(一种类REIT的结构投资)上市，并持有及营运八个酒店物业，其中包括综合体上海金茂大厦：集写字楼、购物中心及酒店于一身。截至金茂酒店停牌前，金茂持有其66.77%股权。金茂提出的私有化价格为4.8港元，较停牌前收市价3.68元，溢价约30%。私人化要约所需现金总额约为30亿元(或32亿港元)。

配合资产组合调整金茂酒店自上市后，其交投一直处于较低水平，平均日交易额约240万港元。估值亦偏低，过去6年平均收益率约7.5%，高于其他在港上市REIT的平均值。金茂认为未来难以利用金茂酒店这平台从公开股票市场筹措到资金，不再能为集团业务发展提供资金来源。加上在卫生事件爆发下，酒店业的经营环境变差，复苏存在不确定性，故此提出私有化建议。私有化将可解除商业信托对酒店资产的锁定，意味金茂可利用有关的酒店资产作境内的抵押贷款，估计融资成本将低于金茂酒店的收益率。2019年金茂平均融资成本約4.9%。

销售增长保持较高水平五月房地产销售全面恢复，百强房企单月总销售额约10,900亿元、同比及环比分别上升12.2%及21.3%。金茂5月销售约201亿元，同比上升約51%，属行业较快水平。公司首五个月累积销售约652亿元，按其销售进度，上半年有望完成全年2000亿元销售目标之40%。我们估算金茂截至2019年底土储可销货值约11,600亿元，足够支持其完成2021及22年实现2500亿元及3000 亿元之销售目标。

重申“买入”评级金茂截至去年底的净杠杆比率约79%，私有化会使用约30亿元现金，同时减低18亿元的少数股东权益。调整后的净杠杆比率約85%，略高至同业平均水平。然而考虑到金茂央企之背景，加上其庞大的土储规模(70%位处于一、二线城市)、已锁定的城市运营资源(未确权之总规模约4300万平米)、「两化合并」后来自中国化工集团的土地资源，我们对仍然看好金茂的中长期发展。我们根据最新的财务及营运情况，轻微调低了对金茂2020-22年核心净利0.9%/5%/4%，但维持目标价每股7.5港元，并重申“买入”评级。

风险提示：房地产调控政策、毛利率下降。（编辑：刘瑞）