中信证券：行业基本面高度平稳，部分房企估值具备明显修复空间

本文来源微信公众号“中信证券研究”，作者陈聪、张全国。

我们预计，2020年全年商品房销售额同比增长0.5%，开发投资，新开工，竣工面积分别同比增长6.8/2.0/4.8%，行业基本面高度平稳。与此同时，企业凭借多年开发所磨炼的能力，在一些新的赛道可能有所突破。我们覆盖的重点公司当前股息率多达4%以上， 2020年PE达到6.0倍，估值具备明显修复空间。我们看好优质地产企业，推荐保利地产，龙湖集团(00960)，旭辉控股集团(00884)，绿地控股，万科A，金地集团，世茂集团(00813)，大悦城(00207)，滨江集团，融创中国(01918)和华夏幸福。

一二手价差可能趋窄，其他政策预计保持稳定

我们认为，在房价明显有下降压力的部分三四线城市，取消一些需求限制应有可能。在绝大多数一二线城市，现阶段限购、限贷政策将保持稳定。流动性整体充裕背景下，地产融资既没有明显放开的产业必要性，也不存在显著收紧的宏观背景。不过关联预售证的软限价，在执行过程中产生了买房摇号，哄抢新房等现象，不利于市场健康发展，也和房屋产品质量问题有一定关系。我们预计，限价仍将存在，但一二手价差可能收窄，这也可能是2020年下半年为数不多的政策变化之一。

多因素支持商品房销量，基本面平稳成为板块反弹根基

我们预计，2020年全年商品房销售额增速达到0.5%，实现同比正增长，龙头公司全年销售额有望增长7%左右，四季度销售较之三季度则更有提升。充足的可销售资源，企业较为高涨的推货意愿，稳定而充裕的购房资金信贷来源，稳定度极高预期明朗的房住不炒政策，都是销售维持良好态势的主要原因。持续承压的房租，较高的空置率，则构成销售波动风险。

开发投资景气持续，竣工高峰有所延迟，土地市场热度较高

我们认为，平稳的基本面意味着开发投资景气也能延续。我们判断全年房地产开发投资同比增长6.8%，新开工面积同比增长2.0%，竣工面积则同比增长4.8%。原本，2020年应该是竣工交付大年，但竣工仍受到卫生事件影响，部分预计将转入2021年。我们仍然维持年初的预计，即土地出让金同比增长15%，相当于2020年6月-12月，土地使用权出让收入同比增长20%左右。地方缓解收支压力的决心，相对宽裕的开发企业资金链，可能助推2020年土地出让金整体突破8.3万亿元。

旧价值有安全垫，新业务在能力圈

开发业务平稳运行，已保证了低估值的地产开发公司具备投资价值。优秀的地产企业，发展前景可能超越地产开发行业。稀缺资源和牌照获取能力，集中采购和资源配置能力，现金流管理能力，区域授权和监管激励经验，都适用于其他很多朝阳产业(主要是消费服务业)。不少地产企业业务出圈，但能力并未出圈。新业务价值被市场认可，也可能是地产龙头的重要催化剂。

风险提示

重点城市房租承压的问题。部分区域人口流出，无法形成改善购房链条，市场持续冷清的风险。

不仅仅是低估值，地产板块不一样的机遇

地产板块的确估值具备吸引力，我们覆盖的重点公司当前股息率多达4%以上， 2020年PE达到6.0倍。更重要的是，我们相信2020年下半年的产业环境更加稳定，企业探索新业务也更加从容。我们看好优质的地产龙头公司，以及被明显低估的部分中小企业，推荐保利地产，龙湖集团，旭辉控股集团，绿地控股，万科A，金地集团，世茂集团，大悦城，滨江集团，融创中国和华夏幸福。（编辑：刘瑞）