物业管理板块需要担心股票供给高峰吗？

本文来自中信证券，作者陈聪、张全国。

板块迎来股票供给的小高潮，行业也面临高确定性交付资源只够支撑两年、优秀公司护城河太窄、并购市场热度过高等问题。但是，我们注意到头部公司挺进城市服务和公建蓝海，展开联盟化尝试，酝酿头部并购机会。我们坚信优秀物业管理公司的长期成长性，推荐保利物业(06049)、招商积余、绿城服务(02869)、中海物业(02669)、碧桂园服务(06098)和永升生活服务(01995)。

板块迎来股票供给小高峰。

2020年初至今，板块的IPO和增发股票已近百亿，成为板块新增股票供给最大的时期。如果考虑已公告待发行IPO，已获批未发行的增发，已发行未转股的转债，预计2020年下半年股票新供给还要明显超过上半年。

板块持续壮大，结构可能分化。

大量IPO不仅带来股票供给，也带来优质可投资标的。我们认为，较晚的时间，中国最优秀的物业管理行业龙头均将登陆资本市场。这会进一步提升市场整体热情，便于投资者加深对行业的理解，但也可能对既有的存量上市公司投资形成分流。板块中活跃交易的个股预计数量有限，品牌缺乏竞争力，在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业，面临边缘化风险。

预计重点公司中期业绩增长37.8%。

公共卫生事件对于物管行业的影响是差别化的，公建城市服务受一次性冲击可能较之住宅更大。2020年下半年，房屋交付增加，也会推动如美居、车位销售等增值服务进一步增长。我们建议投资者关注在管面积的增长和居民满意度的提升。

除了新增股票供给，市场还在担心什么？

物业管理公司在最近两年交付高峰阶段性业绩增长高度确定，但增量周期业务很难持续为存量经营业务提供确定增长的在管面积。整个行业参与第三方拓展和并购的优秀物管公司越来越多，简单投资已经无法获得优秀资产。优秀品牌的护城河，也还没有宽到不可逾越的地步。

虽有挑战，但行业龙头前景光明。

虽然住宅的交付高峰终会过去，但城市服务和公建的舞台广阔，我们预计即期潜在需求就达2000亿，高品质供给严重不足。我们预计，部分企业将不断增加城市服务和公建项目，也会不断丰富城市服务和公建物业管理的内涵。虽然尾部并购面临激烈竞争，全市场资金充裕，但头部并购机会仍在。万科物业并购戴德梁行物业管理业务之类的头部并购，出价并非唯一决定性因素，品牌合作空间，人才协同计划，都至关重要。虽然因为单区域密度不够，增值服务专业化水平不够，优秀品牌护城河不够宽，但已经有企业开始联盟化尝试，破解规模经济问题。

看好品质龙头，拥抱持续成长。

我们相信，物业管理行业的定价，增值服务收入占比，龙头市占率，都有显著成长空间。我们推荐保利物业，招商积余，绿城服务，中海物业，碧桂园服务和永升生活服务。

风险因素：

周期业务难以提供持续增长性；第三方拓展和并购竞争日趋激烈。