好房子+好物业 正荣服务(06958)赴港上市料将提振正荣地产(06158)估值

正荣地产(06158)上市两年多之后，正荣集团的另一业务板块——物业服务也即将登陆港股。7月10日，正荣服务(06958)正式在港交所挂牌上市。

正荣集团的战略棋局

公开资料显示，正荣集团旗下有正荣地产、正荣产业和正荣资本三大业务板块，2018年1月正荣地产赴港上市，开启了正荣集团走向资本市场的大门。

同年5月，正荣集团对原有的服务业务整合升级，并成立产业发展集团，为本次正荣服务上市埋下了伏笔。

据智通财经APP了解，正荣产业除了物业之外，还有商业、文旅、教育、园区业务等，这些都在正荣地产板块的联动下逐次开花，体现了正荣集团对整体发展战略的深入考量和精准把握。

正荣地产从初期着力基础设施建设，到进入地产领域深耕，2013年开始全国化布局，目前已经形成了长三角、环渤海、中部、西部、海西以及珠三角的六大区域布局，每一步都有战略深意。

物业服务是地产开发的下游领域，正荣服务的业务开展晚于正荣地产。根据资料显示，正荣地产1999年在江西宜春启动首个房地产开发项目，之后相继拓展至江西南昌、福建莆田、福州、上海、江苏南京及苏州、湖南长沙等其他城市。

正荣物业服务则成立于2000年，从2004年开始为正荣地产开发的住宅物业项目提供物业管理服务，之后沿着正荣地产的布局路线拓展业务，正荣服务招股书表示，截止2019年末，截至2019年12月31日，在管项目达149个，覆盖四大区域中的34个城市，在管总建筑面积约为2,290万平方米，总签约建筑面积约为3,700万平方米，2017–2019年在管面积年复合增长率为55.8%。

过去几年的业绩表明，正荣地产作为集团第一个上市板块，对物业服务的发展起了加速推动的作用。正荣服务在招股书中表示，“我们相信与正荣地产集团的长期业务合作关系有助于我们继续巩固现有的市场地位和竞争优势。我们认为能够继续利用正荣地产集团的大型项目组合及土地储备，提高我们的市场覆盖、丰富我们的项目组合、将我们的服务种类进一步扩大至更大的中高端客户群”。

得益于正荣地产规模仍在持续扩张，开发项目竣工后通常转化为物业公司的在管面积，正荣服务未来业绩增长仍有较高的确定性。

正荣产业成立的初衷，一方面是探索地产上下游的产业链，拓展企业发展新增长点;另一方面，则为了提升正荣的综合运营服务水平，实现企业可持续、高质量发展。如今，正荣物业成功走向资本市场，标志着正荣产业发展取得了阶段性成果，对于后面正荣商业等的资本化运作，也将积累更多可借鉴的经验。

好房子与好物业助推品牌价值提升

目前，我国物业服务行业处于高速发展阶段，规模扩张的同时，也更加注重专业化。资本市场对这一趋势无疑是认可的，物管公司赴港上市潮自2018年以来持续火爆。有分析指出，资本时代的来临，会对物业管理行业的转型升级产生巨大的催化作用。

物业板块上市有利于促进物业服务透明化、体系化,通过上市获得融资，物业公司的规模和服务水平都将打开新的成长空间。

正荣服务表示，上市后，计划将部分IPO筹资净额用于收并购物业管理公司，及进一步开发信息管理系统和“荣智慧”服务平台，以提升公司提供物业管理服务的效率。

可以预见，正荣服务将能够借助上市大大增强市场竞争力,同时提升整个正荣集团的品牌价值。在当前行业集中度较低、行业收并购大潮的形势之下，正荣服务能够在原有依托正荣地产带来的增量规模效应基础上，在资本的助推下实现更高质量的发展,同时寻求规模优势从而向头部物管企业靠拢,迎来更大的发展空间。

物业公司由于以“服务”为中心环节，能大大增强客户粘性，上市能够提升正荣服务的市场影响力，通过披露企业事项、年度报表，也能增进市场对于正荣服务实力的认可，加速第三方拓展。

物业股在港股市场向来倍受资金青睐，其抗周期性在疫情期间表现得更加淋漓尽致。永升生活服务(01995)、时代邻里(09928)、滨江服务(03316)等物业股的惊人涨幅背后，不仅仅是由于物业股本身具有较强的防御性，也反映了人们对物业服务的重视程度空前高涨。

从品牌价值的角度，正荣服务上市也将利好正荣地产。上市可以让市场对正荣服务产生更大的情感认同,通过其服务力转化为对正荣地产产品的认知，从而令潜在客户更加愿意购买正荣的住宅产品。

因此市场人士认为，此次正荣服务的成功上市，将有利于正荣地产品牌的进一步提升，销售端最为受益，从而促进正荣地产的发展，维持其全国化扩张的发展战略。

物业公司上市与地产公司价值重估

由于物业公司具有轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健的特点，平均估值水平高于地产公司。物业公司上市通常会带来关联地产公司的价值重估，如果地产直接持股物业公司，这种对于地产的价值重估将更为明显。中达证券在研报中就认为，随物业公司规模扩大与利润增长，长期利好母公司估值与市值提升。

据智通财经APP了解，正荣地产与正荣服务之间并没有股权关系，目前从市值上不会有直接的提升效应，更多的是体现在上市后服务力与产品力的相互推动上。

例如，正荣地产将更有动力获取项目操盘权，以助力正荣服务获取新房项目，而正荣服务有望受益正荣地产的品牌力与影响力，及上市后品牌外溢效应增加外拓方面竞争力。另外，正荣地产也有望依靠正荣服务提供的优质物业服务进一步提升项目溢价。

前期旭辉控股集团(00884)受让大股东持有的永升生活服务(01995)股权，给后续物业公司与地产公司之间的市值管理及资本运作提供了一个可参照的路径。

市场认为，旭辉在并表永升后，能提供更多的协同效应，仅从财务报表上一端来看，就能提高结转收入，提升毛利率，降低杠杆水平，改善现金流，提升现金短债比，进而提升信用评级水平。

因此，不排除未来正荣地产与正荣服务之间将有更多的股权运作，从而为正荣地产的估值提供更多想象空间。