国泰君安：预计Q2后土地市场向上动力逐步衰减，进入平静期

本文来源微信公众号“小谢看地产”，作者谢皓宇。

我们曾经提出Q2将是土地市场全面爆发的时点，以当前市场往后看，预计向上动力逐步衰减，进入平静期。

① 在第35篇讨论报告当中，我们从融资和政府推地的角度，判断二季度将是土地市场爆发的季度，目前已经兑现。1)成交金额在二季度大幅放量。上半年百城住宅用地成交总额为1810亿元，同比增长18%，但其中，一季度成交金额仅531亿元，且同比下滑8%，也即，上半年的土地成交，二季度成交占比达到了71%，总金额同比增长达到33%;2)溢价率迅速提升，平均溢价率达到18%。一季度平均溢价率为13%，至二季度后，就一直稳定在18%，同时，从近期土拍市场来看，部分二线城市，例如成都等，依然有高价地拍出，土地市场热度依然在高位。

② 按照土地市场的两大引擎来看，预计热度将有所回落，但城市间会是更加严重的冷热不均。1)前融和商品房销售是土地市场的两大引擎，且前融的影响会更大一些，随着4月份后在融资上的逐步收紧，预计土地市场的热度将有所回落，但伴随销售的持续修复，回落的幅度预计较为有限，土地市场维持高位的概率依然较大。2)但城市间的冷热不均还更加严重，由于房企可以将资金在全国范围内重新分配，因此，全国表现稳定的情况下，伴随当前的经济托底政策，结构上的分化将更加严重。部分城市仍将出现超高价地块，特别是近年在科技、医药等领域有大量新增上市企业的城市，其从用工需求带来的人口流入、上市融资的资金流入、企业拿地的全国范围内资金转移，都将带来这些城市出现人口和资金的同时增加。

③ 部分城市的表现可能会超出市场预期，2020年又是弯道超车年。2020年企业间拿地分化严重，龙头房企拿地明显更加保守，同时，考虑到毛利润率的压缩，企业重视费用率背景下，深耕的概率大于全国扩张，因此，对于现有格局较好的二三线房企，提供了较好的弯道超车机会。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、中国金茂(00817)、招商蛇口、龙湖集团(00960)、大悦城(00207)、华夏幸福、蓝光发展、融创中国(01918)，受益旭辉控股集团(00884)、中骏集团控股(01966)等，物业公司推荐中海物业(02669)、宝龙商业(09909)，受益招商积余、新大正。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。(编辑：刘瑞)