业绩会实录 | 中国奥园(03883)：有信心完成全年合同销售同比增长12%

智通财经APP获悉，8月17日，中国奥园(03883)举行2020年中期业绩线上发布会，中国奥园集团董事会主席郭梓文，集团执行董事、行政总裁郭梓宁，集团执行董事、营运总裁马军，集团执行董事、高级副总裁陈嘉扬，集团副总裁、首席财务官陈志斌出席会议。

据中国奥园2020年中期业绩公告显示，2020年上半年，中国奥园的营业额稳健增长，利润率稳定。营业额同比增长19%至282亿元；毛利润同比增长18%至83亿元；核心净利润同比增长14%至28亿元；股东应占核心净利润同比增长21%至25亿元。

营收、利润双增长的背后，奥园的运营能力也在持续增强。公共卫生事件期间，房地产市场不可避免受到了影响，特别是对前两个月的销售造成强烈冲击，奥园为应对卫生事件的冲击，全面开通了线上售楼处，推出了奥园购房宝小程序，为客户VR看房和选房、购房提供了服务。

中国奥园董事会主席郭梓文表示：“随着三月底、四月初销售中心和工地全面复工复产，销售逐月转好回升，前7个月完成合同销售约人民币604.2亿元，未来几个月会进一步加大销售力度，有信心完成同比增长12%的目标。”

2020年上半年，中国奥园净负债率是79.8%，维持在80%以下的水平。截止6月30日，公司现金储备为694.4亿元，较去年年底有所增加，短期债务为475.1亿元，现金短债覆盖率超过了1.5倍，营运资金充足。

同时，多渠道增厚土地储备也为奥园未来的发展奠定了基础。截止至2020年6月底，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4900万平方米，总货值超过人民币5000亿元。奥园还拥有超过50个城市更新项目，提供额外可售货值约人民币6600亿元，其中粤港澳大湾区占95%。计入城市更新项目后，奥园的土地储备可售货值约人民币1.16万亿元，可满足未来四至五年的发展。

奥园通过境内外多元化融资，融资成本再创新低。2020年2月，奥园发行1.88亿美元短期境外债，票息4.8%，创中资高收益债最低发行成本。上半年，与九家境外商业银行完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率约5.6%，并发行合共人民币37.2亿元五年期境内公司债，融资成本低至5.5%。

三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望，境内信贷评级获评为中国最高信用等级“AAA”，充分反映各界对奥园综合实力的认可。

以下智通财经APP整理的中国奥园网上业绩会实录：

问：公司物业销售复苏的情况，前期完成了全年目标的46%，有没有计划调整全年的目标和拿地的预算？

郭梓文：从合同销售额来看，1—7月份我们已经完成604亿元，完成全年目标接近一半。对于未来几个月，我们会进一步加大销售力度，我们完全有信心完成已经定下来的增长12%的目标。

马军：土地仍然按照纪律性购地，全年控制在350亿元到400亿元的土地价格水平。而且今年下半年的水平，我们仍然会把投资的重点放在珠三角和长三角，同时也会关注中西部的一些重点城市。    

陈志斌：上半年受到公共卫生事件的影响，租金有一定的下降，我们也推出了一些免租的政策。总体来说，因为租金占总体收入的比例非常小，对公司总体应收影响不大。目前商业的出租已经恢复到正常状况。

问：一、奥园在粤港澳大湾区取得了众多的城市更新项目，具体而言在今年上半年的销售表现和财务业绩方面，城市更新对于上市公司的贡献集中在哪些方面。二、京汉股份的收购，在今年7月下旬完成了交割，所以京汉的财务业绩会并入到上市公司。并入京汉股份的财务业绩之后，对于上市公司的财务报表将会有什么样的影响？三、关于销售的问题。下半年的销售表现会不会继续改善，下半年的推盘结构和货值的安排。  

郭梓宁：关于旧改项目，上半年有3个转为二级开发，下半年陆续会再有项目转化。这些项目的转化会为我们提供未来两年的可售货值。截至6月底，我们拥有的旧改项目有50多个。

未来，一方面加快转化，另一方面继续在大湾区主要的城市加大拓展力度，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞这五个城市。目前，正在洽谈的旧改项目也有一大批。

另外，奥园已经落户的一些有旧改的地区，包括环北京，也包括西安、南宁等一些城市，我们也会继续拓展旧改的项目。当然，我们的重点还是集中在大湾区的主要城市。

马军：收购完成后，奥园成为京汉股份的单一大股东，京汉作为我们的子公司，会纳入并表。根据我们的经营预期，京汉股份在2020年可以实现盈亏平衡，并表后对于公司的资产负债率和净负债率起到正面作用。

关于销售情况，从三月底、四月初市场恢复以来，尤其是进入五月份以后，公司整体销售的增幅同比由负转正。进入到六、七月份，销售仍然延续了稳定的态势。由此能够看到，初步判断，下半年整体的市场恢复应该还是不错的。

但是，目前受公共卫生事件的影响，包括境内外整体的经济指标都有一定的下滑。对于整体的市场成交，也不能抱有过高的希望。

下半年，奥园的整体货值接近1700亿元左右。四季度推货数量比三季度略高一些。目前，主要抓推货节点，确保充足的供货安排，总体的货量是比较充足的。我们对于完成下半年的任务还是非常有信心的。

问：一、公司上半年实现了营收和净利润的增长，主要的原因是什么？二、财报显示，奥园2020年中期来看，短债占比比较高，下半年是否面临偿还债务的压力。    

陈志斌：奥园实现营收和利润的双增长，主要是得益于过去几年销售快速增长产生的。我们从2016年到2020年合约销售持续增长，复合增长率超过了60%。合约销售到交楼有1-2年的时间，因此，上半年的增长来源于2018年和2019年的销售产生。这是利润和增长的主要原因。

关于短债的问题，今年下半年到期约180亿元，占比38%，相对于目前的现金规模690亿元来说，以及超过900亿元尚未使用的授信额度，现金和各种方式足以覆盖短债的占比，因此短期负债的压力并不大。

目前，我们也按照网上关于监管的档次进行了测试，奥园的指标还是属于比较好的，不在监管限制的范围内。

问：一、公司上半年的负债率接近80%，净负债率控制在怎样的区间？二、旧改下半年转化的计划？三、有了京汉股份收购的经验，公司未来是否会继续考虑类似的资产包扩充土地储备？   

陈志斌：奥园目前的净负债率是79.8%，接近80%，公司对于净负债率，从贷款到其他方面都有严格的要求。我们觉得80%左右还是合理的水平，因此没有太大担忧。  

郭梓宁：旧改下半年有一些项目，一个是番禺氮肥厂项目，已经于8月7日正式挂牌，我们与香港恒基联手，争取获得了这个项目。之前，奥园已经参与了一级开发，这个项目位置非常好，在番禺大学城的一线江景。这个项目的货值非常高，大概有126亿的货值。

珠海的翠微村有小澳门之称，有700年的历史，我们去年已经成为实施主体，目前正在进入二级开发，会争取今年提供货值销售。这个村总的可售面积是56万平方米，估计货值超过200亿元，今年可以提供几十亿出来销售。今年3月份成为珠海拱北联安村实施主体，政府批复了，处于准备拆迁的状态。

所以，今年可以提供100多亿元销售货值。未来两年，2021年和2022年，也有十几个项目进入转化阶段。到2023年，以及不断拓展新的项目，未来每年都有新的城市更新项目转化为二级开发。目前，在广州、深圳、珠海、佛山、东莞几个城市正在加大拓展力度，正在洽谈的有一大批城中村改造项目，位置都非常好，而且货值比较大，这将为我们未来储备优质土地打下良好的基础。

马 军：奥园长期以来以收并购为主，对具备丰富土地的公司和资产包进行长期密切的跟踪。目前各项收购工作开展的非常顺利，我们对这类公司有密切的跟踪。同时控制我们的结构，确保资产包收购这类项目有良好的消化和融入过程。

问：一、有些房企最近有打折的情况，公司有没有进行这种促销。二、通过收购京汉，可以为公司带来多少的土地储备。

马军：目前，整体市场供货是不错的。现阶段公司没有大规模降价促销的行为。四、五月份卫生事件刚刚过去时，在市场恢复的过程中，我们采取了一些小而精的促销方法，锁定了客户，阶段性分期付款的形式，包括“VIP一对一”的方式，提高对客户把握的程度。

公司在湖南区域，采取一些特价房销售的方式。公司在长三角、珠三角的深圳、东莞、惠州，包括成都和西安整体市场表现是不错的，我们的售价有一定的涨幅。

我们收购京汉股份以后，整体来看，它的土地储备大概是120万平方米左右。

问：土地储备方面，内部收购并方式和旧改、招拍挂等方式，目前土地储备是11600亿货值，是否没有更多的拿地计划，如果有的话，意向城市是哪里？

马 军：土地储备方面，上半年，我们收并购的占比是63%左右，旧改大概是7%，招拍挂占比是30%。下半年，我们在旧改方面的数字将从7%调整到15%左右。其他的占比，我们会把招拍挂的占比进一步降低。

目前，奥园总体的土地储备是11602亿元，包括5000多亿元的现货和6000多亿元的旧改。下半年，我们按照购地预算，还是会对优质土地进行合理吸纳。

毕竟旧改的土地供地时间有不可控因素，除了今年可以纳入到二级开发的项目以外，其他的旧改项目整体的推进节奏仍有一定的变数。所以在整体的收并购、招拍挂拿地的需求仍然是存在的。

问：一、今年下半年公司在哪些方面可以补强或者是做得更好一些。二、郭主席下半年您主要的工作是什么？三、大湾区是房企必争之地，公司如何看待这个格局，是否想寻求与外部的企业进行资源的交换，进一步的加快全国化吗？

马军：公司在过去几年始终保持投资、融资简单高效，高质量的发展。过往三年，公司在运营方面，包括设计研发、成本控制、营运节点的达成和强化营销方面有明显的进步。基于这些方面，我们近期加大了客户满意度的打分的需求。在相当长的一段时间内，我们在内部管理中重要的一项工作是客户满意度的提升。

旧改方面，我们积累了许多的资源和优势。很多外地的房企也希望能够进入到大湾区的旧改，因为这是传统的产品。

目前来说，我们在全国土地拓展方面打开了顺畅的渠道。大家可以看到，我们在华东、中西部正常的收并购和招拍挂渠道拓展是非常顺利的。相对来讲，我们的土地获取的占比不低。

大湾区更是我们的重中之重，应该讲，我们不排除或者是不排斥跟其他的开发商进行合作。合作的话，大家要拿优质的资源进行强强联合。我们不会刻意的强调，用大湾区的优质资源换取合作，更多的是优中选优，强强联合的这种方式。

郭梓文：下半年，我要做的是鼓励和鞭策各集团尽力完成各项既定目标。今年受疫情的影响，经济形势比较复杂。所以我们要更加努力，制定切实可行的激励考评指标，更加团结一致，促进全年指标的完成。    

郭梓宁：大家都非常看好大湾区的发展前景。大湾区的旧改竞争是比较激烈的，但是奥园有几大优势，一个是本土企业的优势，另外我们有专业团队。过去几年，我们已经在城市更新方面组建了专门团队。所以，我们有专业上的优势、人才方面的优势。另外，我们还有品牌的优势，我们有不少的成功案例，好几个项目都非常成功。

我们拓展这些旧改项目的时候，具备这些竞争优势，竞争力相对来说比较大。当然，我们也抱着开放包容的心态，对于一些想进入大湾区的大型房企，我们也愿意强强联合、优势互补，共同参与大湾区的城市更新。

近期，有不少企业主动找我们来谈。同时，我们在外地拓展旧改项目的时候，也会借助当地企业的优势和力量，跟他们进行共同拓展，争取将项目早日转化。

问：公司上半年合同负债有所减少，原因是什么，出售附属公司收益4.2亿，公司这里说明一下？

陈志斌：合同负债报表上是合并范围内的合同负债的余额，受到几个因素的影响：税金的影响，还有一些地区和线下装修合同的影响，几个因素叠加的影响。总体合同负债，总数包括合营企业的合同负债是上升的。

出售收益来说，上半年有一些项目，外部比较强的开发商和比较强的企业看重我们的运营管理能力，跟我们进行股权上的合作，通过溢价和增资入股的方式进入，产生了溢价收益。这些项目合作后，还是我们操盘，以我们为主，不影响我们对项目的控制权。