港股打新 | 金科服务(09666)：10名基石认购45%，其中高瓴认购5000万美元

本文来自微信公众号“郭二侠鑫金融”，作者：郭二侠。

蚂蚁集团(06688)也因为众所周知的原因夭折，打新人的心都凉呱呱的，市场恢复了往日的平静，不再闷头抢融资额度了。

一、招股信息

二、公司概况

金科服务(09666)2000年成立于重庆，是金科股份(000656.SZ)旗下一家综合智慧物业服务商。近20年来，致力于向客户提供优质服务，包括各类住宅及非住宅物业，包括但不限于中高端住宅、商业楼宇、产业园、政府公建、高校医院等其他物业。

按综合实力计，公司自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015年至2020年，连续六年西南地区排名第一。

财务数据显示，2017年-2019年，金科服务营收分别为10.47亿元、15.24亿元、23.28亿元，复合年增长率为49.1%;同期净利润分别为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

金科智慧服务2020年上半年营收为13.7亿元，净利润为3亿元。

公司收入主要由4部分构成，物业管理服务是收入贡献大头，历年占比超6成，非业主增值服务收入占比超2成，社区增值服务收入占比超1成，剩下1%为智慧科技服务。

从毛利率来看，2017年至今年6月末，智慧科技服务分别为67.9%、48.8%、48.3%及48.7%，社区增值服务的毛利为60.1%、51.5%、46.1%及36.6%，呈逐年下降趋势，主要是该部分市价较其他物业管理服务相对较高。

截至2020年6月30日，金科服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.55亿平方米，及共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.3亿平方米。

金科服务的飞速发展，离不开关联公司的支持和自身服务外延的能力。

金科股份以持股68.32%控股金科服务，按合同销售建筑面积计，金科集团于19年在中国物业开发商中排名第八。并于2017至今年6月，金科股份贡献在管面积分别占金科服务总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%。外延在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

首次公开发售前曾于20年5月进行融资，当时估值80亿，以此次发售价中间价计估值283亿，也就是半年时间估值暴涨353%，设1年禁售期，前期投资者包括中信证券、阳光新兴、华盖卓信投资、天津卓越、磐信上海、高瓴智成等。

此次发行引入10家知名机构基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金等，合共认购26.7亿港元，按中间价计算，约占发售股份44.97%，设6个月售期。其中打新届一哥高瓴资本张磊认购5000万美元。

行业方面，物业从第一服务开始，三连破发，物业股信仰不在。诺以今年上半年的净利润估算今年全年净利润6亿，动态市盈率约47倍，还算合理。

保荐人中信里昂和华泰金控，稳定价格操作人是中信里昂，2019年以来保荐19家公司，3跌2平14涨，表现不错。

三、综合点评

港交所已经有20多家物业股，找出同等规模的对比一下，就知道估值贵不贵了。

保利物业(06049)，截止6月30日，在管面积约3.17亿平方米，合约面积4.93亿平方米。2019年营收59.7亿，净利润5.03亿;今年上半年营收36.01亿，净利润4.11亿，目前市值328亿，动态市盈率51倍。

金科智慧，截至6月30日，在管面积为1.3亿平方米，合约面积2.56亿平方米。2019年营收23.28亿，净利润3.74亿，今年上半年营收13.7亿，净利润3亿，发行市值中位数283亿，预估动态市盈率47倍。

放在一起对比，一目了然，金科服务无论是在合约面积增长还是利润率增长都是最快的，动态估值47倍，明显不贵。

只是需要注意本次招股区间跨度14%，公司也是做了两手准备，如果能下限定价肯定吃肉。

四、预估中签率

金科服务此次共计发行约1.33亿股新股，国际配售91%，公开发售9%，若公开发售超购10倍或以上少于45倍，公开发售比例将由6%增至13.5%，超购45倍或以上少于95倍即增至18%，超购95倍或以上则回拨至36%。

香港公开发售1196万股，每手100股，合计119600手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配59800手。

五、本人操作计划

郭二侠计划用两成资金申购，破发的有点怂了，风险偏好的低的投资人可以观望。

（编辑：张金亮）