“三道红线”下的房企存货度量

本文来源微信公众号“观点”。

存货对房企运营至关重要，三道红线长期来看将促进房企改善存货管理水平。

存货作为房企运营的基础，对其健康发展至关重要。自“三道红线”发布后，房企的外部融资来源受到显著限制，而即便三道红线标准全部达标的优质企业，有息负债的增长幅度也限制在了15%以内。

这便意味着，“三道红线”将让房企更加依赖内部融资，即内部现金流的产生能力，也变相考验房企消化库存的能力。换句话说，房企的存货质量变得更加重要。

“三道红线”压制房企在建存货增长速度

观点指数针对样本房企的存货情况进行分析，并将存货主要分类为待售存货及在建存货。

从历年平均售价的走势来看，合景泰富在售价波动的年份，存货水平也出现相应的变动。这也意味着，价格与销量的联动。

另一方面，从交付价格来看，万科依然比较好地保持了结算价格的持续增长，但同样处于龙头地位的碧桂园，则显现出一些价格瓶颈。考虑到每年的通货膨胀，这种价格的波动更倾向于促销的让利而非成本推动。

在融资端受限的情况下，降价销售将影响到资金来源，进一步压缩房企可以用来扩大规模的资金。例如，中国恒大中期报告中指出，“虽然报告期内收入增加”，但是报告期内毛利“较2019年同期的人民币772.6亿元下降13.7%”。

房企存货水平与偿债能力度量

另一方面，存货的周转情况也同样关乎房企的运营，观点指数测算样本房企2019年末的存货周转率情况。大部分房企处于0.3-0.8区间，整体而言相差较小。较低的存货周转率一定程度上反映了房企运营效率不佳，如合生创展、德信中国、越秀地产存货周转率不足0.3，较低的周转率也可能暗示着一定程度的滞销，从而导致折旧减值等不理想后果。

同时，也可看到财务稳健的华润置地、龙湖等房企净负债/存货如预期的处于较低水平。而之前因为负债过大而引起风波的中国恒大，没有表现出过多异常，这意味着，虽然中国恒大的杠杆率较高，但充足的存货水平也为其运营提供了相当的保障。

后“三道红线”时期，这一比值的增长将很大程度上受到限制，房企也需更加注重存货管理、提升运营效率来保持稳健的资金来源。长期来看，这也将引导行业向更好的方向发展。

(编辑：王岳川)