远洋服务（06677）挂牌前瞻：物业服务界的一匹“黑马”

12月16日，市场关注度颇高的远洋服务(06677)将迎来上市前“临门一脚”，于今日收盘后进行暗盘交易，并于12月17日正式在港交所挂牌上市。

据智通财经APP观察，从市场环境来看，远洋服务在此时上市是一个不错的时机。原因是，近期港股市场迎来一轮物业服务公司上市热潮，恒大物业（06666）、融创服务（01516）、华润万象生活（01209）在此前陆续上市并获得市场热捧。其中，融创服务上市首日股价上涨21.9%，近日股价接连刷新新高；华润万象生活更有上市首日股价上涨25.56%的表现。

此外，永升生活服务（01995）、金科服务（09666）、碧桂园服务（06098）、宝龙商业（09909）等物业服务及管理板块个股，股价在近期均有良好表现。

物业股表现升温有助于推升投资者对远洋服务的关注。当然，“打铁还需自身硬”，能否获得市场追捧，还看远洋服务有多少“硬货”。

携八大明星基石投资者，国际配售获多倍覆盖

智通财经APP了解到，此次招股，远洋服务将发行2.96亿股，每股发行价区间定为5.5-6.7港元。同时引入了私募基金淡水泉、国华人寿保险、高瓴资本、奥陆资本、Franchise FundLP、永伦基业、Keltic和郑贤方共8名基石投资者，合共认购1.2亿美元，以发行价中间价计，占发售股份总数的51.51%。此外，据市场消息，远洋服务国际配售已有多倍覆盖，并获高质量长线基金认购。

随着物业服务上市公司增加，机构投资者热衷于投资物管行业已非新鲜事。其原因不仅在于，物业服务公司具有诸如房地产行业的刚需属性，同时还具有永续经营、轻资产运营、创造稳定现金流等诸多特点。

另一方面，当前房地产大规模交付红利尚存，物业管理公司依托地产母公司项目输送及通过外延并购不断扩大业务版图，与此同时，物管公司在传统物管业务基础上，积极探索多种增值服务，以推升盈利能力及估值水平。

智通财经APP注意到，远洋服务公司2020年上半年净利润1.54亿元人民币（单位下同），按照公司5.50-6.70港币招股价格，预计公司2021年估值区间为市盈率13.5-16.4倍（绿鞋前）/14-17倍（绿鞋后）。

据富途证券数据，港股物业服务及管理板块估值水平超过44倍市盈率，对比来看，远洋服务当前的估值水平具有较强吸引力。当然，公司未来估值水平是否有提升空间，需要关注两个重点，一是公司的盈利能力，二是公司的成长性。

高端商写稀缺标的，盈利能力与质量兼备

目前，远洋服务的业务分为三大板块，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。总体来看，三大业务毛利率处于稳中有升的趋势，2017年以来的综合毛利率维持在20%以上，其中2020年上半年达到28.5%。

据智通财经APP观察，高端商写业务和增值服务是推升远洋服务盈利能力的两块业务。

资料显示，远洋服务为多样化的非住宅业态提供一流的物管服务，拥有北京远洋国际中心、北京远洋光华国际、北京大家保险总部、成都远洋太古里、北京颐堤港、杭州远洋乐堤港等多个高端地标写字楼和商业综合体的管理经验。公司高端写字楼及商业占总非住宅物业管理收入的80%以上。

2019年，远洋服务在管商写物业平均物业管理费17.4元/月/平方米，处于行业较高水平。

据了解，远洋服务管理的高端商写项目北京颐堤港，在管面积10万平米，出租率高达99.9%。其商业项目物业费单价110元/月/平方米，写字楼单价50元/月/平方米，可提供全年约8900万元收入。成都远洋太古里项目在管面积8.3万平米，出租率达到97%，物业费单价160-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6亿元。

具有商写物业服务能力和高端化定位，是体现远洋服务业务差异化的重要一环，这使得公司在物管上市公司中更具稀缺性，也是获得顶级机构投资者长期认可其投资价值的一块“试金石”。

而在增值服务业务方面，远洋服务提供向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务，以及向公司在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务。

2020年上半年，公司非业主增值服务毛利润达到3540.1万元，毛利率同比提升3.4个百分点至22.9%，同期社区增值服务实现毛利润6414.7万元，毛利率提升2.1个百分点至63.1%。

随着能力能力提升，远洋服务盈利质量也相应转变。招股书显示，公司经营活动所得现金净额由2018年的3827.2万元大幅增长至2019年达到2.07亿元，2020年上半年达到6572.9万元。截至2020年6月30日，公司期末现金及现金等价物达到7.25亿元，为2017年以来新高。

众所周知，物业服务公司的盈利能力，与其服务能力存在正相关关系。据悉，远洋服务致力于提供综合优质物业管理服务。根据赛惟咨询的资料，2019年，公司的客户满意度为86%，高于物业管理行业73%的平均客户满意度。2017年至2019年，公司物业管理费收缴率保持90%以上，2020年受到公共卫生事件影响，部分业主及住户通常集中于年底缴费，全年收缴率仍将保持90%以上。

渠道资源广泛，业绩增长能见度强

据远洋服务招股书，截至2020年6月30日，公司总合约建筑面积达6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，同时，公司在中国管理210个物业，总在管建筑面积达4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

公司的物业管理集中在一二线城市，主要覆盖京津冀、环渤海地区及中国其他地区。截至上半年，公司于京津冀和环渤海两个地区的在管建筑面积分别占公司总在管建筑面积的32.9%及28.8%。一二线城市的在管建筑面积占远洋服务总在管建筑面积的90.8%。

2017年至2019年，远洋服务的营收由12.13亿元增至至18.30亿元，年均复合增长率为22.8%；期间净利润由1.05亿元增至至2.05亿元，年均复合增长率为39.8%。2020年上半年，公司营业收入为9.03亿元，同比增长6.6%，净利润1.54亿元，同比增长26.1%。

根据中国指数研究院的资料，按2019年综合实力及增长潜力计，远洋服务在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名。

展望未来，作为一家具有综合服务能力的物业服务公司，远洋服务拥有广泛的渠道资源，依托远洋集团及其战略合作伙伴的多元业态的物业资源，规模增长有保障。据智通财经APP了解，远洋服务与母公司的大股东中国人寿、大家保险进行战略合作，公司已和大家保险订约为其提供物业管理服务，合约面积约为100万平米。远洋服务还在积极寻求为中国人寿全国投资性物业提供服务的潜在机会。

此外，公司和远洋集团、华住集团、城家集团、远洋资本达成战略合作协议，将为华住集团、城家集团的投资性物业提供服务，并为远洋资本的商业不动产项目提供定制化物业服务。其中，远洋资本每年向远洋服务新增不少于200万平方米面积贡献。

招股书显示，远洋服务的总储备建筑面积由2018年的1310万平方米增加43.8%至2019年的1890万平方米。

不仅如此，远洋服务积极通过收购方式扩展地方业务，2016年与2017年分别通过收购新增在管面积10.4万平米、375.2万平米；新增合约面积155.3万平米、480.2万平米。截至2020年上半年，远洋服务旗下第三方管理的建筑面积达到1200万平方米，占总在管建筑面积比重由2017年的13.4%增长至28.4%。2017年至2019年，公司来自第三方收入由0.49亿元增长至2.26亿元，复合年增长率高达113.8%，占收入比重由6%增长至18.5%。2020年上半年，来自第三方的收入达到1.21亿元，占收入比重提升至18.8%。

远洋服务在招股书中表示，计划用上市募集资金的约60%（港元）用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模。由此可见远洋服务未来业绩增长能见度非常之高。

综上所述，拥有众多明星基石投资者，以较低估值上市且具有高成长预期的远洋服务，能否成为又一个物业股打新“黑马”？来日便见分晓。