中资企业主导香港写字楼市 中环租金仍看涨

与受香港政府“辣招”影响成交略显低迷的住宅市场相比，近年来位于黄金地段的甲级写字楼一直受到内地资金追捧，单位楼价屡创新高，成为香港商业地产市场中的“香饽饽”。

智通财经获悉，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行近日为了迎合主顾，特地推出了以简体字书写的《香港写字楼指南》，以向内资企业介绍香港各商业区及商厦，便于他们购买时参考。这从侧面也印证了内地企业对写字楼需求的旺盛状态。

谁在大手笔买入整栋写字楼?是中资!

克而瑞地产研究发表2016香港写字楼总结与展望报告表示，由于全球经济形势变幻莫测，投资者纷纷寻求工商物业来投资避险，上半年整栋写字楼成交超过13宗，其中中资机构最为活跃。

2016年2月份，光大控股(00165)联手母公司收购位于香港湾仔的顶级写字楼大新金融中心，作价100亿港元。

2016年4月份，会德丰地产发展的红磡甲级写字楼One HarbourGate获中资公司斥50亿元购入，呎价高达1.79万元。而且，连同One HarbourGate东座，仅半年时间，已经有4幢甲级商厦落入中资手，涉资超过300亿元。

位于香港中环皇后大道中99号的中环中心顶楼79楼，建筑面积1.32万平方尺(约合1227平方米)，成交价为5亿港元，每平方呎作价高达3.78万港元，新业主仍为中资企业。

业内人士称，目前黄金地段甲级写字楼的平均呎价在3万港元左右，而内地投资者出价十分进取，愿意支付3.5万港元甚至4万港元。据悉，这些财大气粗的投资者主要为内地金融机构，包括银行、保险公司等，整栋买入香港甲级写字楼，主要作为长期的战略投资。

克而瑞在报告中称，2016年下半年港府“辣招”打击住宅投资，零售业仍深陷寒冬，相比之下办公楼长期投资回报更为稳妥乐观，类似的大手笔投资仍在持续。

谁托起了核心区写字楼租价?还是中资!

除了大手笔买入写字楼外，中资还是托起中环甲级写字楼租价的主力军——世邦魏理仕公布的数据显示，在2013年3月至2016年3月的三年期间，香港甲级写字楼出租面积净增长410万平方呎，内地企业增长了120万平方呎;同期，欧美公司的租用面积却减少了19.9万平方呎。

戴德梁行回顾2016年香港写字楼及商铺租务表现表示，香港写字楼平均租金上升1.9%。其中，中区(超甲级)租金升幅达9.6%，港岛东、九龙东及九龙其他地区(红磡及沙田)则微跌0.1%、2.3%及3.2%。

而根据仲量联行的统计数据，2016年前十一个月香港中环甲级写字楼租金同比飙升9.2%至111.9港元/每平方呎，已十分接近2008年金融危机前高峰水平的116港元。该区平均租金比非核心商业区超出3.3倍，目前核心商业区与非核心商业区的写字楼租金差距已扩大至五年新高。

中资机构租赁未放缓，中环租金还会涨!

展望今年，戴德梁行香港董事总经理及写字楼代理部主管萧亮辉指出，中资机构在中区租赁速度没有放缓迹象，为中区租金带来支持，料全年会有3%至6%升幅，而香港甲级写字楼供应预计达290万方呎，约六成位于九龙东，预计该区租赁活动会增加。

克尔瑞也表示，中环租金受供应紧张和中资机构强劲需求双重刺激，会进一步上扬;新兴的港岛东及港岛南也有上升趋势，而九龙等其他非中心区则有下探势头。总体而言，2017年租金会上升，但上升趋势将放缓。

根据香港政府物业报告，2017年写字楼落成量将进一步提升，单单甲级写字楼预计落成超过21万平方米，其中63%在观塘。若中区和九龙的需求趋势不变，预计2017年中区租金水平仍有一定上涨，而九龙则大概率上将进一步缩水，租金水平分化会更加明显。

写字楼售价是涨是跌?高盛和美银美林看法不一样

与中环写字楼租金上涨的一致预期相反，机构对于中环写字楼售价的走势预期存在分化。

高盛发表报告表示，2030年后香港的土地供应能见度低，土地不足是香港的结构性问题，较看好香港写字楼市场多于住宅及零售市场。预计其2017年于香港写字楼的物业价值占资产净值约52%。

高盛认为，香港人口增长每年约0.7%，主要由外来人口带动。该行预期香港岛及九龙核心地区甲级写字楼面积到2023年将有520万平方尺的短缺，非核心地区则有590万平方尺过剩。

而美银美林则称，基于香港金融业基本面疲弱，及中环以外商厦新供应增加，香港商厦市场“去中心化”趋势持续，中环写字楼租金今年跌幅将高达5%。