中国奥园（03883）：多轮联动，进阶“纵向发展”大时代

回顾2020年，突如其来的疫情“黑天鹅”不仅导致全球经济宏观环境波动加大，也给中国房地产业造成负面冲击。在公共卫生事件影响下，房企销售于上半年出现大面积下滑，尽管这一状况在下半年实现好转，但随着“三道红线”监管政策出台，部分房企的成长压力仍然凸显。

近期，易居企业集团CEO丁祖昱在演讲中抛出“未来整个房地产行业将进入无增长时代”的观点。这或许预示着，在“三道红线”的压力之下，未来规模房企出现负增长，可能是一个常态。

尽管房地产“短平快”的增长时代已接近尾声，行业或许再难有“黑马”诞生，但秉承长期主义的千里马不会缺席。

风物长宜放眼量，跨入千亿规模后，中国奥园（03883）在审慎的财务策略下，提出追求规模与效益均好发展，2020年全年实现1540亿元的整体销售业绩（未经审计）。

其中，房地产板块全年完成销售1330.1亿元，同比增长约13%。此外，奥园坚定发展美丽健康、文旅、科技、跨境电商、教育、金融等诸多非房业务，2020年非房板块完成业绩210亿元，较去年同比增长40%。，在2020年顶住压力逆势前行。

在智通财经APP看来，在“一业为主，纵向发展”的发展战略驱动之下，中国奥园有望抒写新的成长故事。

聚焦粤港澳 领跑湾区四小龙

将时间轴拉长，从2016到2019年，中国奥园合同销售年复合增长率高达66%，2019年房地产合约销售成功突破千亿。2020年，中国奥园依旧表现出强大的抗压能力实现稳健增长，继续稳居行业30强。对比已发布2020年业绩公告的佳兆业、龙光和美的置业等湾区房企四小龙，奥园继续位居首位。

拿下这份成绩单背后，是奥园早在2017年到2019年便顺利完成“布局—聚焦—深耕”三步走战略，由区域性房企成长为全国性规模房企。在实现合约销售突破千亿后，公司进一步升级战略目标，以区域公司为基础，持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比。根据2020年中报数据，包含城市更新货值，奥园在一二线城市和国际城市占比达到77%，三四线占比为23%，土储结构持续优化

截至2020年6月30日，奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，满足未来四至五年的发展需要。

具体来看，2020年，奥园继续发挥收并购传统拿地优势，同时加快城市更新项目的转化，多渠道拿地增厚土地储备。半年报显示，上半年奥园新增项目44个，先后落子广州、四川成都、上海、湖北襄阳、广西南宁和柳州、东莞、福建漳州等多个城市，策略性补充土储，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增可售货值约人民币832亿元，平均土地成本为每平方米3812元。

在土地红利逐渐消失，奥园保持了合理的土地成本及稳定的利润率，具有较强的抗波动能力。

从分布区域看，作为在大湾区核心城市广州深耕近25年的企业，奥园在广州成功打造了26个项目。2020年以来，奥园持续加大在广州的布局，通过公开招拍挂和城市更新等渠道，斥资超百亿补仓广州。2020年底，作为奥园高端产品线云峯系的华南首作，奥园·云和公馆正式亮相广州市场，位于增城中新板块的中新誉府项目也于2020年末登陆广州东，赢得市场高度认可，进一步巩固广州市场。

除了招拍挂及并购动作，中国奥园的城市更新项目更是积极加码，截至2020年上半年，奥园拥有逾50个不同阶段的项目，40多个项目正在有序推进中，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占比95%，有助增厚大湾区土地储备，为未来增长提供强劲动力。

据智通财经APP观察，中国奥园无论采取何种策略扩大地产主业规模，始终绕不开一个关键词——“聚焦大湾区”。而蕴藏在“聚焦”背后的一套经营哲学是：越是在不确定的环境中，越要把握住那些可以确定的因素，用自身的确定来应对环境的不确定。

按照国家规划，到2030年，大湾区将成为全球第一大湾区，以4.62万亿美元的GDP总量引领世界经济发展，到2035年，大湾区将全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。随着打造全球交通枢纽的政策规划接连出台，以及一批批万亿级产业集群的加速落地，为地产企业带来的确定性机遇不言而喻。

由于地产行业有着服务半径较小，极少参与跨区域竞争的特性，意味着以中国奥园为代表的率先“聚焦湾区”，率先实现“深耕”的地产企业，更利于企业打造好产品、树立好品牌，利用大湾区强大的虹吸效应形成规模优势，做到“胜者先胜”。

“一业为主，纵向发展”践行长期主义

尽管房地产“短平快”的增长时代已接近尾声，行业或许再难有“黑马”诞生，但实现长期主义的千里马不会缺席。在当前环境下，地产企业要成就千里马，除了地产主业要有在全国范围内聚焦核心城市、核心区域的广度和精耕细作的深度，还要求企业运用“杠铃策略”积极拓展“第二增长曲线”。

长期以来，中国奥园坚持“一业为主，纵向发展”战略，业已成为涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育等产业板块的千亿级综合性企业集团。数据显示，2020年奥园非房板块的销售额达到210亿元。

智通财经APP注意到，奥园旗下“美丽健康”产业已是“纵向发展”战略中的一道霓虹。早在2019年，奥园投资上百亿元在奉贤打造奥园上海东方美谷项目，力图将该地区打造成健康美丽产业综合体。

2020年4月，中国购入A股上市平台京汉股份（已更名为奥园美谷）附带投票权股份约29.99%股份，成为后者实际控制人。据悉，京汉股份共计持有18个项目，现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米。

2020年11月11日，京汉股份正式变更名称为“奥园美谷”，并确定未来战略——围绕“世界一流的美丽产业科技商、材料商、服务商”的战略方向，以绿色纤维新材料为基础，联动控股股东中国奥园的产业布局，力争成为国内“美丽健康产业第一股”。

12月8日，奥园美谷投资建设的绿色生物基纤维素纤维生产线在湖北襄阳投料试车成功，正式标志该项目进入试生产阶段。目前，奥园美谷绿纤一期4万吨已完成全部生产线设备安装工作。未来，奥园美谷将持续提升绿纤产品产能，按计划推进绿纤二期6万吨生产线建设，最快在2022年底完成10万吨绿色纤维生产线的建设和试运营工作。

除了“美丽事业”发展势头良好，奥园旗下物管、康养、文旅等多个产业发展亦扶摇而上。

以“健康事业”为例，中国奥园旗下上市平台——奥园健康，致力于成为国内领先健康生活服务集团。目前，奥园健康已成功切入我国万亿级康养蓝海市场。2020年，奥园健康旗下社区嵌入型康养品牌“奥悦之家”番奥店和萝岗店同时启动试营业，走出了康养布局的第一步。年内，奥园健康还整合相关资源开发了位于广东省的奥园英德巧克力王国、古兜温泉小镇、安徽许村古镇等旅居线路，配套以护理服务和适老化居住空间，在满足旅游需求的同时，为老年人提供异地居住新体验。

在智通财经APP看来，无论是发展“美丽事业”还是“健康事业”，最终的受众是消费者。中国奥园作为一家以地产为“底色”的企业，天然具备接近业主，接近潜在消费者的优势，而这个优势随着集团物业服务业务高速发展，正在逐步扩大。

2020年，奥园旗下物业平台奥园健康相继以2.48亿元、3700万元、8700万元收购了乐生活80%的权益、宁波宏建65%股权、及北京博安物业全部权益，持续扩大物管版图。

根据中指院发布的物业百强报告，过去的2017年至2019年，中国百强物管公司的净利润均值的复合增速为25.8%，而同期奥园健康收入从4.36亿元增长至9.01亿元，复合增速超过40%。2020上半年，奥园健康实现总收入5.47亿元，同比增长39.5%，增速持续保持行业领先。物业服务的发展，将助力多元化产业发展，成为“多元布局，产业协同”的粘合剂。

财务安排审慎稳健，获机构高度认可

智通财经APP注意到，尽管中国奥园地产主业在过往高基数下仍保持稳健增长，多元化业务呈现快速发展势头，但集团的财务状况依旧保持审慎稳健的态势。

2020年，监管层出台以"三道红线"为主的房地产金融监管制度，以此调控房企杠杆水平。据悉，三道红线分别指：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

逐项对比来看，2020年上半年，中国奥园剔除预售款后的资产负债率以上市合并口径为80.85%，这是奥园唯一“触线”的一条。除此之外，上半年集团净负债率为79.8%，严格控制在80%以下。由于回款率高达90%，集团现金状况持续改善。截至2020年6月30日，现金储备为694.4亿元，较去2019年底有所增加。截至2020年上半年，集团短期债务为475.1亿元，现金短债覆盖率超过了1.5倍，体现营运资金充足。

据华菁证券近期发布的研究报告，TOP100开发商里，AH股上市的73家公司中，不满足资产负债率指标的公司数量为57%，占比78%，不满足净负债率指标的公司为29家，占比40%，不满足现金短债比指标的公司为20家，占比27%。行业对比来看，中国奥园的财务状况稳健具有较高的“安全垫”。

2020年10月30日，中国奥园获国际信用评级机构惠誉（Fitch Ratings）将企业信贷评级由“BB-”调升为“BB”，评级展望为“稳定”。 至此，2020年三大国际评级机构均给予中国奥园“正面”评级展望，此外，境内信贷评级获评为中国最高信用等级“AAA”，充分反映各界对奥园综合实力的认可。

惠誉表示，此次评级上调反映了奥园一贯稳健的财务状况、多元化土地布局及经营规模提升。奥园通过高周转模式实现业务增长，并兼顾良好的财务纪律，综合杠杆率可控。惠誉还指出，截至2020年6月底，奥园已售未结的合同销售保持健康的毛利润率，将支持未来两年的盈利表现。惠誉预计，奥园位于高能级城市的城市更新项目将在2020年至2023年进入收获期，进一步优化土地储备，有助保持销售增长，降低政策影响。

《孙子兵法》认为，“道、天、地、将、法”是成功的五大要素，其中，“道”是取得胜利、巩固战果的基础，是造势的基础。就企业经营而言，“道”可以比作企业的愿景，原因是，宏大的愿景本身就是一种竞争优势，它会潜移默化的使企业创造出自身的社区、群体和文化，向追求能实现高速增长的商业战略锐意进取。

智通财经APP了解到，中国奥园作为一家稳居全国销售及综合实力30强，连续四年上榜《财富》“中国500强”的企业。其以“创享美好生活”为愿景，秉承“高效、诚信、责任、共赢”的核心价值观，夯实千亿级国际化平台，致力成为世界一流的健康生活综合服务商，矢志成为世界500强企业。

有理由相信，在一个宏大愿景支撑下，中国奥园已成为一个得道多助者，在未来走出一条属于自己的“一业为主，纵向发展”之路。