“科技赋能物业”与“平台模式”将如何引领物管行业变革？

“科技赋能物业”及“智慧平台商业模式”刷新了物业管理的运营方式，打破了人力依赖程度较高的传统服务模式，未来对行业的变革将会起到了以下三方面深远的影响：1）通过智能化平台掌握更多的线下用户画像可实现线上线下资源融合。我们认为真正实现科技赋能物业有四个核心要素，即海量的基础数据、清晰的业务场景、强大的运算能力、物联网及物联设备的支持。采集数据和场景，由此掌握更多的线下用户画像是物管公司现阶段迫切科技化的核心原因。物管公司在获得线下用户资源和画像上有天然的优势，这是当前科技公司未有但想要突破的，因此我们预计未来将会有很多互联网巨头主动和优质物管公司形成合作。2）从“地推式”外延并购到“上帝视角式”数据库筛选，智慧平台模式给大型物管公司带来更多潜在规模扩张机会，推升行业集中度。过去物管公司服务边界从住宅，到商办、公建等，乃至城市空间服务，现在又在多元业态上新增了一个层级“智慧平台”的构建，不仅拓展线下管理面积，更在争取线上管理面积上发力。拥有平台的物管公司掌握了大量项目和业主信息，可以先于外部公司知道业主的需求，也相当于通过平台自动拥有了潜在收并购项目，未来的行业集中度也会在平台模式广泛运用后实现快速提升。3）市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，我们预计未来物管板块的估值上限提升空间巨大。当前物业管理板块的估值相比于地产开发母公司更高，但是如果把重点的有科技化、平台化的物管公司单列出来看，平均估值水平也仅在27X，但对比平均估值在200X以上的科技型平台化的公司，比如贝壳、美团等，估值差距仍然过于明显。我们相信，未来如果向科技化、平台化发展，市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，对进一步提振估值将起到关键作用。

如果说2019-2020年是物业管理行业的“并购大年”，那么我们认为2021年将会是“科技赋能物业”的重要元年。物管行业正值从主要以线下运营管理为主向线上线下融合而转变，从最早的社区O2O、手机APP到通过大数据和物联网实现内部管理系统、社区服务系统等多维系统的互通互联，科技赋能行业发展，而最新科技观下的智慧化平台的商业模式又新增线上管理面积赛道。我们认为未来的物管行业将是建立在以服务质量为基础，以科技化、平台化为核心的全新精准服务型行业，整体行业未来估值提升空间较大。我们看好科技化布局密度较高、拥有智慧化平台的大型物管公司掌握更多线下用户画像，并获得更多潜在规模扩张机会。建议关注在科技赋能的探索相对超前的物管龙头：万科物业（未上市）、碧桂园服务（06098）、融创服务控股（01516）、世茂服务（00873）、新城悦服务（01755）、金科服务（09666）。

科技化投入不及预期；前期科技化拓展成本较高；科技赋能程度不达预期；线上管理规模拓展不及预期。

1.1      政策红利频出，线上线下融合是未来物管的发展方向

智慧物业、智慧社区方面的国家层面政策积极推进，使得物管行业进入了政策利好时期。2012年11月住建部颁布《国家智慧城市试点暂行管理办法》后，智慧城市至此上升为国家层面方针政策，我国的智慧城市试点工作由此展开。此后，有关智慧城市与智慧社区建设的政策陆续颁布与落地。2014年5月住建部在《智慧社区建设指南(试行)》中表示“智慧社区建设是智慧城市建设的重要内容，争取到2020 年，50%以上的社区实现智慧社区的标准化建设”。根据德勤对全球智慧城市在建数量统计，中国是全球智慧城市建设最为火热的国家，试点数量占比达到了48%。

2020年8月住建部发布国家标准《智慧城市建筑及居住区第1部分：智慧社区建设规范》，明确定义“智慧社区是利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术，融合社区场景下的人、事、地、物、情、组织等多种数据资源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类应用，提升社区管理与服务的科学化、智能化、精细化水平，实现共建、共治、共享的管理模式”。该标准对智慧社区系统的建设，包括基础设施、综合服务平台、社区应用、社区治理与公共服务、安全与运维保障等方面，提出了相应的规范和要求。

智慧物业和物业服务的线上下融合是未来物业管理的发展的新方向。2020年10月发改委印发的《近期扩内需促消费的工作方案》中提出“推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求”。这是国家层面首次把物管纳入扩内需的核心范畴，明确鼓励物管公司科技赋能，开展更多的社区增值服务。同年12月，住建部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业加快线上线下生活服务的意见》，重点提出了“构建智慧物业管理服务平台”、“全域全量采集数据”、“推进物业管理智能化”、“融合线上线下服务”等具体化意见。

1.2      科技化关键词加速迭代，物管公司新型科技观诞生

物管行业的科技化思维和侧重点不断转变，百强企业科技投入力度持续加大。从2013年“网络化”、2014年“互联网+”，到2016年“云计算、大数据”、2017年的“物联网”，再到2018-2019年开始“智能+”，2020年“5G+社区”“线上线下融合”“智慧物业管理服务平台建设”，物管行业的科技化思维和侧重点在不断转变之中，物管公司的科技观也在发生改变。百强物业管理公司不断加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程。

2013-2016年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化平均投入均值四年复合增长率达60.65%。2019年有30余家（三分之一）百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入在100-500万元之间。龙头物管公司的科研投入巨大，例如目前碧桂园服务有超过4500人团队参与研发，近三年合计投入5.9亿元科研经费。从上市物管公司招股说明书中披露的IPO募集资金用途来看，2020年新上市的6家物管公司中所有公司均有投入到科技化建设的安排，平均拟将15%的资金用于智能化系统和社区平台建设，平均比例虽略有下降，但从计划投入的资金规模来看，2020年平均单个公司用于智慧物业建设的IPO募集资金为6.02亿元，是2019年的3.3倍。从上市公司IPO募集资金科技化投入的方向来看，主要均侧重于信息技术和智能管理系统的研发和升级，而2020年来“智慧小区”建设提及度明显提升。

物管企业的传统科技模式是引进一个互联网的思维、团队、技术，改变传统的“地面”模式，但方向主要是侧重于物管公司的降本增效和提升业主体验——即先有“现场管理面积”，再在线下管理项目中使用智能化产品、提供智能化服务。

随着2020年“物管线上线下融合”“智慧物业管理服务平台建设”政策的加速推进，物管公司更倚重于先搭建上层的智慧化平台，再下放到具体物管公司、应用到具体物管项目中。同时从平台的角度看，可以嫁接资源，赋能给任何一家物管公司，这种模式是自上而下的过程，落地会比传统模式更快。这种模式下，未来物管公司或产生线下管理面积和线上管理面积两种完全不同的外拓路径。

大型物管公司还可以将其智慧化解决方案和产品打包出租或出售给中小型物管公司，产生对应的SAAS线上管理面积，我们认为未来物管公司规模的衡量标准不仅限于合约面积、管理面积和储备面积三个概念，“线上管理面积”的概念应运而生。目前主流物管公司中，金地物业率先将线下线上签约面积分开计算，截至目前，其线下签约面积为2.8亿平，而SAAS线上服务面积已超过3亿平米。

我们认为未来的物业管理行业将是建立在以服务质量为基础，以智慧化社区建设为核心的全新服务型行业。对于大中型物管公司来说，受益于自身规模优势和资金实力，可以组建自己的技术团队自研、供应商合作和战略投资三种方式搭建智能化SaaS平台；而中小型物管公司可以以较低的成本入驻。SaaS是Software-as-a-Service（软件即服务）的简称，是随着互联网技术的发展和应用软件的成熟，在21世纪开始兴起的一种完全创新的软件应用模式。在物管行业其运作模式为，大中型物管公司自研、合作开发或收购贴合物业工作场景的企业管理平台、物业集团化管理平台、智慧物业城市服务平台和SAAS云平台，作为SaaS提供商为客户（大中型物管公司自身物业项目或中小型物管公司）搭建信息化所需要的所有网络基础设施及软件、硬件运作平台，并负责所有前期的实施、后期的维护等一系列服务，客户无需投入巨大的资金购买软硬件、建设机房、招聘IT人员，只需要支付一定的租金，即可通过互联网共享信息系统。对于SaaS提供商物管公司而言，获得了SaaS线上管理面积和新的盈利增长点，同时拥有自己的自有智能化品牌和核心竞争力。对于中小型物管公司能以较低的资金成本和技术成本享受到科技赋能物业的红利。

过去物管公司传统的“科技观”中，物业管理行业与科技的结合主要体现在以下三大方面：1）企业内部管理：运用ERP系统、财务管理系统、协同系统OA、HR系统、采购系统等，降低线上沟通成本、数据统筹、优化合理分配人力、提升企业内部管理运营效率，掌握业主大数据的作用。2）社区终端信息管理（与物连接）：通过机器代替人力和设备集成管理减少投入和能耗，实现快速报修等，例如物联网、设施设备管理系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统等进行社区终端信息管理。3）业务范围扩张及社区资源整合（与人连接）：在业主服务方面，快速响应业主需求，改善业主体验，整合资源以适应业主需求，例如运用各类手机APP终端，注重发展业主增值服务。

2.1企业内部管理：降本增效，提升内部运营效率

自研或引入企业内部管理端软件，用户主要为物管公司工作人员与管理层人员，覆盖各类物管公司的各项业务需求。伴随物管公司业务的发展，其信息化程度也在不断提高，ERP、CRM、OA、HR、财务系统等已经成为企业必不可缺的管理软件，管理人员通过集成管理平台，可以统一管理所有的系统集成数据并对执行过程进行统一监控，这类软件的应用主要起到降本增效，提升企业内部运营效率的作用。

目前碧桂园服务通过信息系统已实现了全业务条线的管控，包括ERP系统、CRM系统、成本系统、网购平台系统等；永升生活服务已搭建财务人事共享平台和经营分析平台；2015年万科物业自主开发的物业行业适用的财务管理系统——营帐系统正式上线，减少费用核算调整以及人工干预作业，收费作业流程自动化，避免收费过程人工主观判断要素，减少人工犯错可能，避免员工舞弊现象发生，同时向实现收费透明继续迈进。

近几年整体百强物管企业持续融合各类新技术，降低成本的同时，提升了工作效率，百强物管公司营业成本率从2015年的87.3%持续下降至2019年的75.98%；人均产值和人均管理面积分别从2015年的8.65万元和3273平显著提升至2019年的16.3万元和6708平，基本实现了翻倍增长。

2.2 社区终端信息管理：机器代替人力、设备集成管理有效减少投入和能耗

通过机器代替人力、设备集成管理减少投入和能耗，实现快速报修等，例如物联网、设施设备管理系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统、电子围栏、清洁机械、新型光源、微喷灌系统等进行社区终端信息管理。比如智慧停车方面实现“无人值守+智能找车位”，在停车场通过智能硬件运用，综合人工智能技术，实现停车位资源利润率最大化、停车场利润最大化和车主停车服务最优化。目前大型物业管理公司，如万科物业、龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。再比如绿城服务改造智能道闸系统，运用巡逻机器人、案场机器人等；碧桂园服务“一键巡逻”和垃圾溢满服务能有效减少人力的投入。

2.3 业务范围扩张及社区资源整合：实现各主体互联，提升服务体验

为了加强社区链接，企业需要通过技术应用，加强社区各主体之间的联系，包括物管公司与员工、业主与管家、业主与业主，乃至与社区内设备设施的连接，有效提升业主和物业的沟通效率，优化管理人员的配置，为增值服务提供平台。

例如龙湖智慧服务自主研发科技物业系统，包括FM设施设备管理系统与RBA设施设备监管系统，贯穿所有项目的运营管理及共享服务，打破物理空间阻隔，实现万物互联、智能管控，持续提升和改善物业服务质量。物管公司可以运用各类手机APP终端，快速响应业主需求，提升住户体验。早在2017年TOP10企业全部拥有自己的APP，TOP11-30 企业中95%的企业推出了自己的APP，而TOP51-100企业中也有近 50%的企业上线了自身的物管APP，继续保持稳定增长。

3.1 万科物业：升维至万物云，定义空间科技服务

3.1.1  万科物业更名为万物云，构建科技化物管框架

从物业服务到空间科技，重塑公司未来发展定位。2020年10月31日，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称万物云），定位空间科技服务商，将科技和平台作为公司的发展方向。空间科技服务的范畴比物业服务更大，从城市到商写，再到社区，在空间（Space）里的设施设备、资产、人及商业活动都可以通过科技（Tech）连接。

从目前万物云的官方品牌树来看，有Space、Tech和Grow三大模块，包含万科物业、朴邻发展、万物梁行、万物云城、万睿科技、第五空间、万物成长七大品牌。

1）Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”。

2）Tech模块是公司未来发展的重点，即在原有的空间（SPACE）里将设施设备、资产、人及商业活动通过技术（TECH）连接。包括“万睿科技”、“第五空间”两大子品牌，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务。万睿科技被认定为国家级高新技术企业，万物云科技2020年国家高新技术企业认定目前已经通过专家评审，目前已经获得过百项专利，Tech模块已经成型且具备了BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。

3）Grow模块将致力于用多年积累的技术、数据、产品等核心产品与服务能力打造开放式赋能平台，以连接成熟的物管公司、孵化创新企业。万物云与其他物管公司将不再是竞争关系，而是合作关系，联手建立睿联盟合作平台，以睿联盟为主要载体对外进行输出，推动物管行业整体发展。

3.1.2Space：社区、商企、城市空间服务三架马车并进的物管龙头

回溯企业成长史，从社区到商企再到城市，从物业服务到空间科技，公司始终引领行业变革，成就行业龙头地位。从1990年8月18日万科天景花园交付、万科第一个物业管理处成立开始，“万科+物业”的概念诞生，也标志着社区空间服务的开端。2000年签约国家建设部大院办公楼的物业管理服务，首次开展商企空间服务；2018年推出独立子品牌“万科商企”；而后2019年万科物业与戴德梁行成立合资公司，“万物梁行”诞生，聚焦商业物业的物业管理服务。城市空间服务始于2018年5月公司与珠海大横琴投资有限公司签约，携手打造中国首个“物业城市”，2020年城市服务品牌“万物云城”正式发布。从社区到商企再到城市，公司于2018年基本完成了Space模块的搭建。2020年是公司战略变革的重要元年，5月首次披露了万科物业社区、商企、城市空间服务“三架马车”模型，10月正式更名万物云，并启用全新品牌标识，将社区、商企和城市空间服务归入Space模块，并在原有Space模块的基础上新增了Tech和Grow两大模块，实现了从物业服务到空间科技的转变，公司最终将30年服务经验和能力沉淀为BPaaS流程运营能力和AIoT连接能力。

万科物业Space模块包含原有的社区、商企、城市三大空间服务。根据最新的战略规划，在商企和城市空间服务已具规模的现状下，公司将重新聚焦住宅物业，致力于为业主提供更高品质的服务。

1）社区空间服务：万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套增值服务，打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。截至2020年6月末，公司已入驻101个具有发展潜力的大中城市，为2769个住宅项目提供物业及相关增值服务。

2）商企空间服务：包括商写物业服务、企业客户服务、商写资产服务等领域。2019年12月12日，万科物业与戴德梁行携手成立“万物梁行”，将双方的商写物业及综合设施管理业务与团队都融合至这家合资公司。截至2020年10月，万物梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖149个城市，管理物业项目超1140个，员工人数超过2万人，服务面积超过1亿平，一跃成为领先的商写物业及设施服务运营商。

3）城市空间服务：万物物业城市服务自2018年5月从横琴开启首个案例，在短短两年内完成珠海横琴、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、成都TOD、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等10个城市、12个项目的综合探索。同时，公司在2020年率先推出行业内首个城市服务品牌“万物云城”，产品解决方案包括四大类：“市政基础设施管养”、“生态环境服务”、“社区协同治理与居民公共服务”及“城市微更新”，满足城市主要基础服务需求场景。（“城市微更新”是指城市微小的更新，通常成本低、灵活性强、参与面广，利用起城市公共空间，比如废弃垃圾场改造成社区书屋、艺术展地等等。）万科物业的城市服务理念是把城市公共空间整体作为一个“大物业项目”，通过专业运营手段、公众多渠道参与，提高城市服务的效率和水平，实现城市治理“新生态圈”。根据“万物云城”首席执行官何曙华所言，万物云城已定下为期三年的百“城”计划，未来三年将聚焦京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群，在成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，实现100个城市服务项目，到2023年，要实现100亿元合同收入。

2020年公司开始科技赋能城市基础服务，携手湖北联投，打响“智慧城市”第一枪。城市服务上的合作不再仅侧重业务经验和管理的导入，还将携手万物云旗下的万睿科技等科技子品牌，提供一站式解决方案及软硬件一体化运营支持，共同打造“科技+业务”的立体智慧城市解决方案。2020年1月19日，公司与湖北联投集团签订合作协议，引进万物云智慧城市立体解决方案，落地城市空间整合服务，打造智慧城市，以“数智科技”助力湖北城市精细化管理。与湖北联投的合作，不仅进一步扩大了公司在湖北省内的城市服务业务，助力湖北省实现省内智慧城市联动，更是公司探索城市管理服务智慧化改造运营新模式的一次全方位实践。目前，万物云城通过专业化、智慧化、一体化的运营手段，把精细化的运营经验精准导入已落地的项目，截至2020年底，万物云城已经布局智慧城市服务项目15个，智慧街道类项目6个，智慧园区项目33个。

3.1.3  Tech：科技注入空间服务，实现万物互联，加强板块联动

在专注空间服务、拓宽服务领域背景下，公司借助科技实现万物互联，打造开放式赋能平台。在物业管理行业集中度不断提升，市场竞争加剧的背景下，公司对物业服务企业的未来发展有了更深的思考，此次战略变革，在Space模块的基础上增加了Tech和Grow两大模块，其中Tech模块是公司目前的战略重点，即将空间（SPACE）里的设施设备、资产、人及商业活动通过技术（TECH）连接，为物业注入新动能。Tech模块包含万睿科技和第五空间，万睿科技提供BPaaS（流程即服务）及智能硬件的设计和安装，第五空间则以星尘空间操作系统（空间OS）为基底，提供高效易用的产品解决方案。

BPaaS服务：提供基于端到端业务流程的运营服务，通过数字化手段减少人力投入，帮助物业服务公司降低运营成本，提升服务质量与口碑，拓展市场规模。物管行业很多资源消耗在对服务过程和结果的监督管理中。从线下到线上，将流程和体系封装成BPaaS后，靠系统来监督，减轻人力压力，让服务人员能够腾出空间和时间来直接面对客户。

BPaaS服务主要分为业务服务类、职能服务类、客户服务类三类服务。1）业务服务类：主要提供设备设施专业管理、保洁绿化专业管理、秩序维护专业管理、车场运营、人员通行管理、收款等BPaaS服务，提供端到端服务过程量化记录，实现精益化管理。2）职能服务类：主要提供采购、费用管理、财务报告、人事管理等BPaaS服务。自动化程度最高，专业职能管理成本最低。提供一体化职能服务体系，物业公司无需配备专职人员，财务与人事管理合法合规，各项分析报表直达管理人员手机。每笔收支更透明，更真实，更及时。3）客户服务类：主要提供建立标准化、高效的对客服务体系，包括缴费、通行、报事、投诉、评价等等多渠道的物业服务，为物业、服务对象、服务提供方提供全场景的连接。将物业、服务对象、服务提供方高效连接，为用户提供更便捷的线上线下一体化服务体验，提高业主满意度，降低对客服务成本与物业对服务提供方的服务监管风险。

产品解决方案：基于“平台+生态”架构，满足不同业务需求，包括空间操作系统、空间全联接平台和物业城市管理平台。1）空间操作系统：积累业务场景沉淀数据资产，当应对相似场景时，平台通过积累的场景业务作为参考，迅速找到解决方案。目前已接入子系统20多个，生态合作伙伴100多位。2）空间全联接平台：搭建开放服务平台吸引服务供应商入驻，实现从前期招商到后期运营全生命周期运营服务。联接平台可提供子服务超过200个。3）物业城市管理平台：一图可知全域物业管理情况及设施设备状态。

智能硬件：基于空间服务打造一体化智慧方案，提供“咨询——设计——实施——运营”全周期管理与服务，应用于智慧社区、智慧工地、智能产品集。1）智慧社区：规划合理有序的全覆盖式社区智能生活场景矩阵，打造安全、健康、舒适、便利的现代化、智慧化生活空间，同时助力物业客户实现统一运维高效管理。2）智慧工地：运用劳务实名制、远程实时视频、环境监测移动视频监测等信息化手段实现工程全生命周期可视化智能管理，使用一个平台控制多个业务系统，实现真正的安全可预警、远程监控可视化、监测自动化、管理智能化。3）智能产品集：基于空间智能化服务打造互联互通的智能硬件产品，覆盖通行通讯、安防管理、智能家居、设备设施管理、社区环境监测等生活与工作场景。

空间OS（Space Operating System）：以万物云空间操作系统为基底，提供高效易用的物业行业AI服务，包括泛物业智能能力、视频安防智能化、数字罗盘。1）泛物业智能能力：围绕物业行业特有应用场景，面向内部及外部合作伙伴，构建多个领域的AI能力，帮助物业企业快速构建智能化方案。如社区秩序管理、社区服务管理、工地安全监控等多种AI应用能力。2）视频安防智能化：集成多个社区视频监控，通过万物云人工智能服务中心（AISC）实现社区视频安防智能化。3）数字罗盘：交叉整合资源罗盘（人员、设备、耗材数据等）和资产罗盘（设备状态、属性及位置等信息）两个罗盘，形成时空罗盘，通过时空罗盘回溯员工轨迹、事件、设备状态等信息分析计算出潜在风险，并根据操作建议自动派发和跟进工单处理。

“星尘”操作系统作为连接平台，空间里的设施设备、资产、人、商业活动等都能接入系统，已经连接了96个设备厂商以及丰富的自营和第三方服务。物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴都可以在其上获得公司多年积累的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。“星尘”操作系统采用了开放架构，在设备接入方面，采用了先进的边缘计算来连接大量硬件设施设备，实现低接入成本和低维护成本。在应用接入方面，通过数据服务平台开放API接口，能支撑多样化应用的开发。除了开放的特征外，“星尘”操作系统还拥有“端边云协同”的AI分析能力，降低了智能分析成本。“星尘”系统的发布，也反映了物业服务龙头企业对未来科技赋能的重要思考。

3.1.4 Grow：互利共赢，从竞争到合作

万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系，而是选择做平台，将联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。万物云的GROW模块——“万物成长”，将持续连接成熟企业、孵化创新企业。万物云将致力于构建“开放、连接”的生态系统，开放多年积累的技术、数据、标准、产品等核心产品与服务能力，打造开放式赋能平台。下一步在住宅物业领域形成的BPaaS服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出，携手行业与合作伙伴共走高品质服务之路。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。

目前，睿联盟已拥有54家成员企业。主要合作案例有：1）10月30日，万科物业与旧改市场的“城市更新专家”——上海升龙投资集团有限公司达成战略合作，双方成立的物业合资公司加入了睿联盟，万物云将积极支持其上市。2）11月27日，万物云与丹田股份签约战略合作，将充分发挥万物云在中国物业领域的管理、技术和人才优势和丹田股份在校园后勤服务领域的核心竞争力，未来将运用云计算、大数据、人工智能、物联网以及5G技术，整合业界优势资源，创建空间服务平台，为校园服务提供科技支撑，为高校后勤服务提供有力的保障支持，为高校后勤提供更加专业化、智慧化、人性化的校园服务。例如，打破了传统的繁琐保修程序，例如学生只需要将需维修的设施拍图上传至平台，就会在后台获取学生的具体位置，直接上门维修，为师生带来更便捷的服务体验。

3.2 融创服务：战投锋物科技，共同推动科技赋能物管行业

3.2.1战投锋物科技，共同探索“5G+物业”新模式

与锋物科技达成战略合作，共同推动科技赋能物管行业。2020年9月15日，融创服务以3.9亿元的对价收购锋物科技24.2%的股权，双方达成战略合作协议。一方面，公司将聘请锋物科技创始人李明远先生担任首席科技战略顾问；另一方面，锋物科技成为融创中国、融创服务在智慧社区、数字运营领域的核心战略合作伙伴。目前锋物科技的管理平台已运用到两个融创服务的项目中。未来双方将依托各自在专业领域的领先优势，将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，并坚持以智慧化、数据化为导向，打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式，快速发展“线上+线下”的客户运营能力，持续推动物业管理行业的变革与升级。

锋物科技聚集头部互联网企业核心科技人员，定位于创新的智慧社区平台运营商。锋物科技锋物科技由百度原高级执行副总裁李明远先生创建，2019年8月获顶级投资人IDG资本数亿元投资，开始加速社区服务布局，目前IDG持有锋物科技10.48%的股份。锋物科技能为物业和地产开发提供创新的社区物业云、智慧安防、智慧家居中控系统等智能化平台和应用，覆盖社区治理、物业服务、智能家居全面闭环的解决方案，有助于物业管理的降本增效，深耕业主生活、服务、消费等更多场景需求，激活海量社区数据，携手合作伙伴共同打造数据化、智慧化的生活服务网络。团队注重打造高品质的物业运营服务，建立品牌并迅速布局全国市场。目前，锋物已在北京、天津，江苏等地设立公司，在各地积极开展项目合作，服务面积近6000万平，智慧服务链接百万人口。

目前锋物科技业务主要分为三个方面，物业服务、全屋智能和智慧社区。在智能家居的创新研发上也走在行业前列，通过自研+合作的模式，锋物科技已开发出30余款智能家居产品和用户APP，将有助于融创服务为客户提供覆盖从家居到社区生活全场景的智慧产品与增值服务。

融创服务与锋物科技的合作将产生巨大的协同效应。锋物科技拥有独创的社区AI分析算法和成熟的工程化解决方案，以及成熟的用户端、管理端的SaaS平台产品，公司将在现有IT架构上与锋物科技形成深层次的协同创新，并共同探索“5G+物业”新模式，推动服务标准化、管理数字化，探索行业发展新模式。同时，双方以创造更加开放的流量联盟和生活服务生态为目标，结合融创在全国范围的规模优势与品牌影响力，在生活服务方面建立更有竞争力的获客优势，打造独具一格的生活服务产品和服务体验。

3.2.2腾讯等基石投资者拥有强大互联网技术和资源，助力公司智能化领域布局发展

基石投资者有强大互联网技术和资源。腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为融创服务的四名基石投资者，已分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。其中腾讯、IDG有较强的互联网、大数据领域背景，将对公司智能化领域布局发展提供有效支持。

融创服务成为互联网巨头腾讯在物管行业最大的一笔基石投资，腾讯将不止于投资，未来也将基于其强大的互联网技术和资源，为公司在科技化发展和智慧社区建设进一步赋能。实际上，腾讯早在2017年就推出了腾讯海纳智慧社区开放平台，凭借云计算、大数据、物联网等技术，打通了物业、居民、政府、媒体和社区之间的信息链接。2019年发布标准化的智慧社区解决方案——海纳付费标准SaaS，社区开放生态全面升级，整合升级后的解决方案涵盖了基础管理、物业服务、运营工具和公共服务四大功能模块。目前腾讯海纳智慧这区平台可提供自有的物业缴费、设备管理、营销工具等物业内部职能管理的10余种基础服务，以及具有腾讯特色的生态应用，例如腾讯医典、电子社保卡、邻里券等，合计拥有133个开放应用，服务小区超过7000家。腾讯海纳已经分别与开元物业、珠海恒隆集团、企鹅医生等企业签订了合作协议，共同探索智慧社区的未来。企鹅医生现已接入腾讯海纳智慧社区开放平台中，用户可以通过其随时进行“微体测”。

IDG以1亿美元投入融创服务，是首次在物管行业上市公司的投资。IDG过往在企业服务领域、大数据等领域均有提早布局和深耕，由于看好融创服务未来在智慧社区发展的潜力，因此在物管行业中选定其进行战略投资。同时，IDG前置布局的资源整合或将助力公司获得更好发展。

3.3 碧桂园服务：AI社区快速复制落地，领跑行业智慧社区建

3.3.1 牵手科技巨头，领跑行业智慧社区建设与落地

落地探索期（2015-2016年）：

公司率先开启科技化探索，加大智能化投入和智慧社区的建设落地，头部示范效应进一步明显。碧桂园服务的智慧化之路，始于 2015 年，公司开始搭建技术平台，尝试云-边-端的整体物联网架构的建设，并逐步建立起基于设备端的传感器和一线应用能力。公司在 2014-2016 年间共研发了与“智慧城市服务支撑”有关的核心知识产权数十项，都已取得发明专利、核心软件著作权和辅助软件著作权。

“AI社区”成熟期（2018-2019年）：

通过与阿里、腾讯、海康威视等跨行业科技巨头开展战略合作，结合自身建设的研发体系，公司逐步打造社区“智慧大脑”。为了在运算上提升支持，2018年6月26日，公司与腾讯签署“共建人工智能社区”合作协议，并在“云平台服务”和“云监控服务”两个领域启动联合研发项目，双方正式携手率先共建国内首个“AI+服务”社区。基于腾讯丰富的产品矩阵和生态能力，尤其是在计算机视觉识别、语音识别、机器学习等方面的进展，打造了基于云端的AI智能平台和AI算法训练平台，所有业务场景都可以在云端进行反复的训练学习，赋予智能化。此外，碧桂园服务与阿里云的合作，已成为阿里云物业领域的唯一标杆客户。

目前是行业内拥有完整的智能物联产品体系的公司，包括AI开放平台、社区边缘服务器（AI凤凰魔盒）等平台，领跑物业服务行业智慧社区建设与落地。2019年3月，碧桂园服务与全球领先的物联网解决方案提供商联合成立的行业内首家“AI联合创新实验室”正式揭牌，发布边缘端产品“AI凤凰魔盒”，推动AI与社区场景的融合。2019年5月，碧桂园服务推出了行业首个基于AI+物联的AI全栈解决方案产品体系，包含了云、边、端三个结构内所有的产品，应用范围已覆盖前台、后台、决策、运营这四类近20-30个场景。如果其AI全栈能力的进一步形成，有望加大与其他物管公司之间的技术代差，保持领先优势。2018年公司已在全国范围内落地384个AI项目，每个项目都通过AI魔盒提供本地化的AI算法与算力；2019年碧桂园服务已开始在社区中大范围推广AI应用。目前公司有超过4500人的研发团队，近三年来已累计投入科研经费约5.9亿元。

“新物业”时期（2020年起）：

重塑 “新物业”的三大核心价值，用新科技赋能新物业。2020年11月26日，公司正式提出“新物业”概念，具体包括四个方面的内容，即新科技、新服务、新生态、新价值，同时发布“国际领先的新物业服务集团”的企业愿景，启用全新品牌logo“智慧树”及品牌色“智慧蓝”，展开对物业服务边界和内涵的重新解读。在做了很多空间的智能化改造后，近两年公司开始意识到，还需要在业主体验侧有提升，通过科技赋能客户体验提升。为此，碧桂园服务要从以资产为中心的“空间服务”向以客户体验为中心的“柔性服务”进化，而柔性服务正是衡量其整体数字化变革成功与否的唯一标准。

碧桂园服务的数字化布局分为两个部分：第一个部分是云和大数据方面的建设，第二部分是物联网的建设。大数据运算最主要的应用是在数据的预测和数据的分析，公司通过大量的运算之后完成数据的模型和分析，来对公司的业务和经营做相应的辅导和增效。物联网的建设方面，公司搭建从感知到分析再到与人工智能结合的全生态物联网，整体的结构是云、边、端的网络架构。端的方面，公司有自主研发的大量的传感器设备，能够感知到整个社区里的水、湿度、温度等等各种各样的数据，让公司对社区做一个完整的数字化呈现。另外，公司还应用了图象识别、人脸识别等人工智能方面的技术，这种技术在社区应用之后，会大幅度提升人机配合的效率，原来很多品质侧的应用和需要人工的检测，都可以通过对图片的分析完成。

3.3.2 AI全栈能力形成，快速落地复制“AI社区”模式

自主研发能力较强，AI全栈能力形成，成就物管行业布局新技术密度最高的公司，进一步拉大与其他物管公司的差距。除了以与腾讯云等科技巨头合作的模式推进AI新布局，还研发了自有的AI应用平台和AI训练平台，同时还构建出云边端全栈式物业解决方案。公司绘制出了物管行业人工智能第一张应用场景一览图，从前端服务到后台分析支持，构建了完善的技术+应用体系。

碧桂园服务AI全栈解决方案在其服务的多个小区完成落地布局。其中顺德碧桂园·泮浦湾·春天里苑区、柳州碧桂园·十里江湾和郑州碧桂园·翡翠湾三个社区的智能化的建设广受认可。这三个社区全面地体现了公司“云—边—端”一体的智能化落地效果，从公区到居家室内，从设施设备管理到业主服务，全场景全生态覆盖AI社区服务。2018年碧桂园服务在全国范围内落地了384个AI项目，2019年碧桂园服务已开始在社区中大范围推广AI应用。

综合来说，碧桂园服务的“AI+社区”中人工智能应用在三大方面：场景应用、AI管家和机器人服务。

1）场景应用中实现整体的云端+边缘端+人工智能的整体的联动效果：例如“一键巡逻”。原来保安每隔1个小时巡逻一次，监控室1000多张监控显示屏滚动播放，靠人力很难及时发现问题。利用云-边-端解决方案后，只需联动小区所有关键路径上的摄像头每隔20分钟进行一次性抓拍，然后边缘会把这些图片都切好，传送到云端，依赖云端强大的算法生成巡逻报告，再将报告传至边缘端，这样现场工作人员根据已经完成分析的安全报告去调动巡逻岗处理各种各样的状况。再比如垃圾满溢服务。在对垃圾进行清扫时，垃圾桶的溢满做检测，基于这一场景，把它放到云端去进行相应的学习，之后通过监控检测出有溢满的垃圾桶，就会及时跟下面的维修或保洁人员进行联动，及时进行清扫。再比如抓小偷，公司启用了周界防范功能，当出现如攀爬、踹门等异常行为时，系统就会发出很强烈的警示，并与语音联动，提示人为去干预。

2）AI管家：公司管家系统集成了CRM、ERP等系统的整合，一个管家通过系统至少管理500-800户业主。通过将成本数据、收入数据等模型的融合，再通过运算，人工智能还可以完成收费率的预测，实际上影响收缴率大概有200多个因素，这些因素融合在一起会导致收缴率的波动，但利用人工智能最终预测的波动不会超过1%。目前公司正在研发的提醒缴费机器人，更是会替代管家完成提醒缴费任务。

3）碧桂园社区结合人工智能的潜能发挥到机器人领域。过去三年，碧桂园服务建立了一套数字化运营平台，通过数字化运营平台+物联网+机器人的模式覆盖物业运营的方方面面，迈向服务机器人时代。碧桂园服务研发的机器人与市场其他单机版机器人最显著的区别就在于：数字化运营平台与机器人调度系统无缝对接，能够完成从工单生成-资源调度-人机处理工单-工单完成-多项复检的闭环。2019年起，公司广纳来自全球顶尖院校、科研机构的近80位博士、硕士背景人员开始专职研发服务机器人。当前，公司已经公开了两款保洁服务机器人：名为“小男孩”的商用清洁机器人工作效率是人工的近2倍，续航时间24小时，可自动充电，会避障；名为“胖子”的室外扫地机器人工作效率是人工的10倍以上，续航时间6-8小时，可提供问路服务，可自动倒垃圾。

随着科技密集布局，碧桂园服务物业管理降本增效成果显著。2015年公司作业人员的人均管理面积达4720平米；2018年384个AI项目落地后上升到5285平米，年复合增长率为3%。以其安防为例，AI赋能监控，社区智能巡检可实现300次/天，安保人员社区巡逻效率提升60%；其在社区部署的智能边缘服务器，替代以往的多台服务器，降低硬件投入成本50%。

深入每个项目来看，每个社区在智能化实践上特点各有不同。

春天里是公司最早开始智能化建设的社区，也是行业内首个大规模落地社区人工智能应用平台的社区，目前基本实现全场景智能化。2015年，春天里作为试点项目率先落地与阿里、腾讯合作的云平台，2019年春天里智能化社区成形，智能电梯、智能安防、智能照明等智能运营平台研发完成并落地投入使用。如今春天里已实现综合门岗、单元门禁、设备房、监控中心等全场景智能化，对社区儿童、老人、青年、访客等不同年龄、类别的活动者进行场景区分，从便捷、智能等方面提升居住体验，同时全面升级社区安防体系。例如有小孩走失，业主第一时间向物业管理处求救，通过小孩的照片，系统利用AI算法进行人脸识别，快速定位了小孩的行走轨迹，追踪到走失位置。除此之外，该系统也应用于非开放时间的泳池，可防止儿童进入造成溺水事件。未来公司还将实现摔倒老人、大型犬只是否栓绳等场景的识别。2019年5月，公司与联通战略合作，联手打造国内首批5G智能社区。

柳州碧桂园·十里江湾项目，高科技全方位守护业户安全。在公共区域，通过AI智能巡逻辅助传统的人工巡逻，减轻人力压力、提升巡逻质量。各项设施设备可以通过系统实现一键巡检，自动生成巡检报告，通过系统将维修工单派送到相应区域，形成作业闭环，提升工作效率。在室内，业主同样也拥有一套全方位安防图，家中的水浸探测仪、烟雾探测仪等可以检测家中的水、火安全情；门窗磁和红外线探测仪对于非法闯入人员，会立即触发警报推送至业主手机端。

郑州碧桂园·翡翠湾，实现IOC高等级智能管控。公司在翡翠湾项目试点新型社区智能化产品，多系统对接到同一个平台，对设备工单、设备能耗、停车收费等实施管控。IOC智能控制中心深度结合及打通了各个业务系统，在数据可视化的基础上，实现高等级事件管控。

3.3.3“新物业”理念推出，“新科技”被置于首要战略地位

2020年11月26日，碧桂园服务全新启用了智慧树的新标志，树立“新物业”概念，围绕新科技、新服务、新生态、新价值“四新”，重新定义物业服务的内涵和业务边界。

具体而言，“新科技”放在首位，强调人性科技，让“科技”惠及业主，提供个性化服务，不止积极响应需求，更要主动预判需求。在新科技的人才结构、研发部署上，目前公司有超过4500人团队参与研发，近三年合计投入5.9亿元科研经费。同时，公司还宣布将全面实现智能化，运用智能机器人、AI、5G技术等科技手段对社区硬件设施赋能，形成更具人性化的智慧大脑，打造现代化新科技社群。

“新服务”围绕公司纵横发展策略展开，即以人为本，纵横发展；深耕住宅，拓展城市。从基础服务到增值服务，从住宅服务到城市服务上，物业服务的边界被不断打破。实现基础物业服务和增值服务与业主实现全龄社区生活场景、业主全生命周期的各项服务的连接；以住宅物业服务为根基，横向拓展城市等多业态服务。

“新生态”是通过联合各行业的优秀合作伙伴，构建一个“以客户需求为导向”的服务生态，形成共生共享共创的合作模式。未来，公司不止是一家物管公司，更是一个物业服务生态联合体。截至目前已连接超1000个商家，全年超20万人次使用社区团购；另外美居服务方面，公司与超600个家装建材品牌商结成战盟，为近10万户业主提供相关服务。

“新价值”即满足客户不断成长的需求。客户需求不断成长，公司通过365天不间断抽样调查，全年调研人次近200万，了解业主真实声音；成立客户体验研究院，成立上百个客户体验提升小组，探索客户不断成长的需求，优化服务方案、创新服务设计。

公司对未来“新物业”的定位，实际上是想从一家传统的物管公司发展成为物业服务生态联合体，利用新科技赋能新物业。物业的本质是满足人的需求，在新战略下，公司更加注重人性+科技，即不止积极响应需求，更要主动预判需求。在做了很多空间的智能化改造后，近两年碧桂园服务开始意识到，还需要在业主体验侧有提升，通过科技赋能客户体验提升。一方面，将 AI 算法与物联网结合，完成数据采集、分析预警、事件感知、智能派单、系统闭环，实现空间资产数字化；另一方面，建立社区线下服务触点并与线上数据服务提供方进行战略合作，实现服务触点数字化。

公司结合数据和算法，打造客户服务智能导航系统，将其作为应用平台，提供柔性服务。1）更好地洞察和了解客户。梳理线上线下服务触点，通过服务触点沉淀的数据，从时间与空间上分析业主需求变化。比如一位女性业主从未婚到结婚、从怀孕到小孩出生，如果能借助大数据在其人生的不同阶段分析和研判需求，就能最大化满足业主需求。2）提供个性化服务。借助科技，将业主的所有数据触点与算法进行匹配，及时发现和洞察需求，以便提供定制的服务并对服务进行持续的跟踪与优化。比如在冬天，一位业主要从寒冷的北方回到温暖湿润的三亚，回家发现已经空置了近一年的房子干净整洁、没有霉味，这便是管家在跟踪和洞察到业主需求所作出的主动服务行为。3）打造极致体验。公司会将 400 系统、CRM 系统、客户分析系统、智能算法进行一一匹配，不断优化和提升，从感知到响应仅需100毫秒。

“科技赋能物业”及“智慧平台商业模式”刷新了物业管理的运营方式，打破了人力依赖程度较高的传统服务模式，在一定程度上提高了管理和服务效率，以科技力量代替了人工。除了升级管理和服务以外，对行业的变革也起到了更深远的以下三方面的影响。

4.1 通过智能化平台掌握更多的线下用户画像可实现线上线下资源融合

我们认为真正实现科技赋能物业，需要四个核心要素：1）海量的基础数据；2）清晰的业务场景；3）强大的运算能力；4）物联网及物联设备的支持。采集海量的数据和清晰的场景，由此掌握更多的线下用户画像是物管公司现阶段迫切科技化的核心原因。实际上，线上的技术是比较容易解决的，物管公司可以通过搭建智慧化平台来实现采集海量的数据和清晰的场景，但这个技术本身是可易得的，并且也已经有很多科技公司提供技术支持等。但科技公司除了技术本身之外没有广阔的运用场景，打开规模化的运用市场是这些公司迫切需要解决的问题，而实际上物管公司在获得线下用户资源和画像上有天然的优势，因为对物管公司来说，数据和场景是现成的；尤其是龙头物管公司出于自身的规模优势，其数据和场景量级均较大，若能妥善处理数据和场景，将会产生大量有价值的线下用户画像。这块蛋糕是当前互联网公司未有但想要突破的，因此我们预计未来将会有很多互联网巨头主动和物管公司形成合作。

按照我们的设想，中小型物管公司出于自身技术限制和降低成本的考量会选择嫁接到大型物管公司自研或合作开发的智慧化平台上来。由此一来，自身具有智慧化平台的物管公司将获取更多来自于非自身管理的物业项目的线下用户画像，甚至先于项目实际的线下物管公司了解用户需求。同时我们认为，智慧化平台一旦被使用，通常具有较强的续约率，比较难以被替换，用户将会对其产生一定的依赖。

4.2 从“地推式”外延并购到“上帝视角式”数据库筛选，科技平台模式给大型物管公司带来了更多潜在的规模扩张机会，这也将会推升行业集中度

如果说2019-2020年是物业管理行业的“并购大年”，那么我们认为2021年将会是“科技赋能物业”以及“智慧平台商业模式”开启的重要元年。行业将从线下运营管理向线上线下融合而转变。过去几年，物管公司在拓展多元业态上初见成效，服务边界从住宅社区，到政企、商办、医院、学校等，乃至城市空间服务，现在又在原有的多元业态上又新增了一个层级“智慧平台”的构建，不仅在线下合约管理面积上拓展，更在争取线上管理面积上发力。

行业集中度或将有明显提升，龙头物管公司优势更加显著。大型物管公司在科技赋能的探索相比于中小型物管公司相对超前，可以凭借自身规模优势和雄厚的资金实力以组建自己的技术团队自研、供应商合作和战略投资三种方式搭建智能化平台，提升技术壁垒和核心竞争力，也更具有业务更新的主动性。拥有平台的物管公司掌握了大量项目和业主信息，可以先于外部公司知道业主的需求，也相当于通过这个平台自动拥有了潜在收并购项目。如果遇到合适的项目，可以更容易谈判并得到项目，从而提升管理规模。换一个角度类比，类似于贝壳的真房源平台。因此，我们相信未来的行业集中度也会在平台模式广泛运用后实现快速提升。

4.3 市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，未来估值提升可期

物管公司定位被重塑，正从劳动密集型服务公司向平台化科技公司转变，享受更多高新技术公司相关优惠。物管公司向新智慧社区、智慧楼宇、智慧城市运营服务发展，或许是未来十年规模化转型的机会。作为高新技术企业，还将享受一定的税收优惠，物管公司通常的所得税率为25%（目前上市的物管公司2020H1实际所得税率均值为25.54%），而部分被认定为高新技术企业的物管公司可享受15%税率的税收优惠，这类公司的税率在税收优惠时间内的普遍较低，例如碧桂园服务在2019年的实际所得税率为17.23%，高新企业证书已到期，2020年上半年所得税率上升至26.38%；截至2020年中报，正在申请高新技术企业。

我们预计未来物管板块的估值上限提升空间巨大，公司之间的估值也将会进一步分化，科技化、平台化的物管公司估值或将进一步提升。当前物业管理板块的估值相比于地产开发母公司更高，但是如果把重点的有科技化、平台化的物管公司单列出来看，平均估值水平也仅在27X，但对比平均估值在200X以上的科技型平台化的公司，比如贝壳、美团等，估值差距仍然过于明显。我们相信，未来如果向科技化、平台化发展，市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，对进一步提振估值将起到关键作用。

我们认为这场科技化变革后，针对科技赋能物业的不同方式，市场上的物管公司大致可以分为以下三类，物管公司的估值分化也就此开启。

1）管理规模较小、自身不具备科技化能力或科技化边际效应太低的小型物管公司：这类物管公司多数将通过嫁接到大型物管公司的智慧化平台或购买部分智慧化产品及解决方案实现物业的智能化，以较低的资金成本和技术成本享受科技赋能物业所带来的的红利。我们认为这类公司的估值未来提升空间相对较小。

2）自身科技化探索程度较高的中型物管公司，根本目的在于降本增效及提高服务水平：这类公司研发智能管理系统和信息科技系统，主要用于自身的项目当中，少部分作为自营产品向其他中小型物管公司出售，但还不具备智慧化平台的规模及技术水平。这类公司可以通过自己拥有的系统基本实现智慧社区、智慧园区、智慧楼宇的建设，不需要嫁接其他的智慧化平台。专注于将科技赋能自身项目探索相对超前的公司有新城悦服务、金科服务、永升生活服务，估值或将进一步提升。

3）在科技赋能物业的基础上，我们认为拥有“智能化平台”的物管公司作为科技化产品和服务的输出者，将掌握更多线下用户画像以实现线上线下资源融合，并获得更多潜在规模扩张机会，应当享受更高的估值溢价，例如万科物业、碧桂园服务、融创服务控股、世茂服务。

如果说2019-2020年是物业管理行业的“并购大年”，那么我们认为2021年将会是“科技赋能物业”的重要元年。物管行业正值从主要以线下运营管理为主向线上线下融合而转变，从最早的社区O2O、手机APP到通过大数据和物联网实现内部管理系统、社区服务系统等多维系统的互通互联，科技赋能行业发展，而最新科技观下的智慧化平台的商业模式又新增线上管理面积赛道。我们认为未来的物管行业将是建立在以服务质量为基础，以科技化、平台化为核心的全新精准服务型行业，整体行业未来估值提升空间较大。我们看好科技化布局密度较高、拥有智慧化平台的大型物管公司掌握更多线下用户画像，并获得更多潜在规模扩张机会。建议关注在科技赋能的探索相对超前的物管龙头：万科物业（未上市）、碧桂园服务、融创服务控股、世茂服务、新城悦服务、金科服务。

科技化投入不及预期；前期科技化拓展成本较高；科技赋能程度不达预期；线上管理规模拓展不及预期。