美股新股前瞻 | 办公界“二房东”筑梦之星(BDS.US)能否改写行业命运?

2015年，被称为中国共享经济元年。共享思路给共享单车、共享汽车、共享办公、共享雨伞、共享充电宝，甚至共享男友、共享厕所等闲置资源插上了逆袭的翅膀，风光一时无两。

而这一新商业模式经过五年时间洗礼，昔日万物共享、百家争鸣的繁荣景象已不再。除了每半小时使用费越来越高的共享充电宝依旧畅旺，各类共享经济模式发展中遭遇的不幸与波折各不相同。

其中，共享办公作为共享经济中走在前列，是最早触及二级市场的行业。而在共享办公的鼻祖Wework上市折戟，优客工场(UK.US)赴美几经波折最终借道SPAC模式曲线上市后，市场对于共享空间生意模式的质疑声也从未间断。

近日，又一综合共享办公空间运营商筑梦之星(BDS.US)向美国证券交易委员会(SEC)发起冲击，计划发行460万股普通股，发行价区间预计为每股5美元-6美元。万通证券为此次交易的承销商。在之前两家曲折经历之后，筑梦之星的命运，是否会有所不同?

办公界的“二房东”

据智通财经APP了解，共享办公也称柔性办公、联合办公。通常，共享办公空间运营商会与业主签订租期为3-19年的长期租约，并将空间分为短期和长期租约租赁给客户。

在空间运营商将租下场地后，会对空间进行设计装修，并提供物业管理、水电、装饰、清洁全包服务，支付水电费、维修费、清洁费和其他办公费用。其目标客户主要包括个人、初创企业、中小型公司及大型公司分支部门。

其中，办公空间的选址是关键，运营商往往通过地产专家小组对人口统计、政府政策等因素进行考量，确定潜在地点。此前WeWork位于CBD的办公空间，便往往是一位难求的状态。

总体而言，筑梦之星的办公空间主要分为两个类型：1.常规共享办公空间;2.企业孵化和加速项目共享办公空间。截至2020年12月31日，公司共有49个空间，有11个空间企业孵化和加速项目，其中企业孵化和加速项目客户数达363个。

本质上，共享办公是办公场地的二房东，将整体的办公场地拆分成多个部分转租。除此之外，在对客户进行租赁过程中，共享办公运营商提供增值服务，及实现企业孵化，向“资源对接商”发展，则是其区别于传统办公租赁之处。由此，筑梦之星收入来源主要包括租金、孵化加速服务费及政府补贴等。

而在收入的具体财务划分上，筑梦之星主要将收入分为四个类型：1.办公空间租赁和服务收入;2.公用事业服务收入;3.临时会议室使用服务收入;4.其他服务收入。其中，租赁收入为公司最主要的收入来源，截至2020年半年度，公司办公租赁收入占整体收入比重的98%。

截至目前，公司共享办公空间网络已覆盖中国的一二三线城市。公司共享办公空间数量从2018年的30个增至2019年的42个及2020年的49个，2019、2020年分别同比增长40%和17%;客户数量由2018年的627个，增至2019年的1587个及2020年的2384个，分别同比增长153%和50%。

其中，空间入住率由于2018年的74%上升至2019年的77%及2020年的81%。

逐年扩张之下，根据Frost&Sullivan数据，截至2020年6月30日，在中国所有的合作空间运营商中，筑梦之星在覆盖城市数量中排名第二，在正在运营共享空间数量中排名第五。

盈利模式尚未探明前路

据智通财经APP了解到，自2016年6月推出第一个合作空间以来，筑梦之星便一直断扩大共享空间网络，并向潜在客户提供各种折扣和优惠。例如，不时为签订超过一年租约的客户提供一个月的免租金等优惠。

作为以二房东为当前主要盈利模式的公司而言，运营效果将直接影响公司的客户群增长及共享空间的定价。截至2020年6月30日，公司非企业客户和企业客户数量分别为516名和1487名。

而公司虽然实现了较快扩张，但截至目前依然仍未实现盈利。2018、2019年度及2020年半年度，公司分别实现净亏损515.28万、1843.82万、1014.68万美元，累计实现亏损3373.78万美元;净亏损率分别为34.96%、90.19%、65.86%。

其中，收入成本占据了公司成本的大头。截至2018、2019年度及2020年半年度，收入成本占收比分别为104.81%、142.59%、136.54%。此外，由销售费用及一般和行政费用组成的业务费用占收比则分别达34.90%、59.26%、34.41%。

将成本拆开来看，公司收入成本主要包括：向房东支付的租赁费用;折旧和摊销;财产管理费用;其他费用。其中，收入成本的最大头租赁成本一项，占收比于2018、2019年度及2020年半年度则分别达68.84%、92.12%、95.41%，基本覆盖了公司当期内全部收入，成为公司近几年难以扭亏为盈的主要原因。

从上述成本构成情况来看，在当前运营模式下，公司基本是在为一房东打工。其中，在空间入住率于2020年达到81%的情况下，公司依然净亏损率依然达到65.86%。背后是公司因快速扩张而采取了较为激进的优惠促销力度，还是共享办公自身较难盈利的行业属性不得而知。

而从资本层面思考，业内人士认为，共享办公玩家走品牌化和规模化运营路线没有错，但需要有标准化的产品进行迭代升级，切入一些更有实质性效果的运营方式。其次，纯轻资产和纯重资产在共享办公行业而言不现实，抱团取暖更有利于形成有价值的资产。

从行业规模来看，据Frost&Sullivan预计，中国共享办公市场规模于2014-2019年期间实现复合年均增长率69.5%，预计2023年市场规模将进一步以复合年均增长率40.3%增长至1000.03亿元人民币。一线城市共享办公空间渗透率有望由2019年的7.4%提升至2023年的8.9%。

然而，从共享办公的商业模式来看，初创企业在完成孵化走上正轨后，往往不愿意继续呆在共享办公空间，与陌生人社交结交朋友后会将社会关系转移至微信等熟人社交如出一辙。由此，不断吸纳新的初创项目以及发展稳定的To B方向尤为重要。

回头来看共享办公的发展之路，前有Wework上市无望，后有优客工场(UK.US)流血上市。虽然已成为共享经济中率先走到二级市场的行业，但共享办公的发展仍然充满波折与不确定。而对于尚未探明前路的筑梦之星而言，成功实现美国上市的任务或依然艰巨。