营收稳增杠杆连降，美的置业(03990)年报藏惊喜

2020年，国内房地产销售规模恢复较为迅速，全年销售额突破17万亿元，但是区域间差异明显，市场冷热不均下企业成长性竞争格局加剧分化。“五道红线”倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营效率加速现金回流，未来现金充足、财务稳健的房企将获得更多发展机遇。

另外在资金规模受限下，多元化拿地、资产拆分、价值重塑成为主流，房企纷纷布局旧改、商业、文旅等拓宽投资模式。需求端也对房企提出新课题，房地产产品增强服务属性，多元化战略布局由住宅属性向消费属性过渡。

在这种行业背景下，美的置业(03990)逆市破局，全面取得了稳健优质的业绩。智通财经APP观察到，据美的置业发布的年度业绩公告显示，2020年集团取得收入为约人民币524.84亿元(单位下同)，同比上升27.6%。公司拥有人应占利润为约43.26亿元，同比上升0.5%。核心净利润约48.05亿元，同比增加15.0%。每股盈利3.52元，末期股息每股0.80港元。

区域深耕城市升维，经营组合拳提质增效

2020年，美的置业抓住城市及行业分化发展下的结构性机会，集团全年全口径销售额同比增速处于行业第一梯队，通过做强经营杠杆，驱动自身有品质成长。聚焦城市深耕，进一步提高区域和单城市产能，升级产品战略，通过AI智慧大脑和维G健康社区打造产品核心竞争力，“一主两翼”升级为“四大主航道”战略组合，包括住宅、大服务、产业和商业协同发展。

智通财经APP观察到，年内美的置业实现合约销售额约人民币1261.6亿元，同比增长24.6%，其中5月至12月连续八个月合约销售额超100亿元;合约销售面积约1111.4万平方米，同比增长10.9%。受益于布局城市的等级提升，销售均价同比增长12.4%至人民币11351元/平方米。

去年一季度受疫情影响，房地产行业销售普遍受到影响，不过美的置业及时调整销售策略，令二季度之后的销售强劲增长。长期战略方面，集团继续发力城市能级和产品力升维，深耕核心区域，助力销售均价提升，实现逆市破局。

年内，美的置业长三角区域实现合约销售金额587.1亿元，同比增长61.7%，珠三角区域实现合约销售金额227.2亿元，同比增长21.5%，两大核心区域合约销售金额占集团整体销售金额提升至64.5%。此外，11大区域中6个全年合约销售额超过100亿元，合约销售超过40亿元的城市共10个，在多年深耕的邯郸、徐州、佛山等地，业绩均跻身市场前列。区域深耕的价值与成效进一步显现。

土地储备方面，期内不断向中心城市和核心一二线城市靠拢。截至2020年12月31日，土储总建筑面积达到5398万平方米，涉及63个城市的321个物业开发项目，分布在珠三角、长三角、长江中游经济区、华北地区和西南经济区五大地区。年内进一步聚焦长三角和大湾区，及核心都市圈和城市，新增土储面积944万平方米，新进城市有温州、洛阳、绍兴和珠海。

在经营层面上，美的置业通过综合举措，不断提升经营效率。如重塑集团做精、区域做专、城市做强的三级管理经营定位，集团做好资源管控与服务支持，区域转型为中台枢纽港，将城市打造成强发动机，成为生产和利润中心。通过全面数字化提升运营力，2020年数字化运营系统上线超过40个、模块超过800个，伴随着数字化系统的全面深度打通，组织管理提效50%。

为应对房地产越来越强的服务属性，美的置业以客户为核心，产品力和服务力再升级。关注经营目标，升级并全面推广四大标准产品系，5M智慧健康社区价值体系升级，AI社区大脑、AI家庭大脑、维G健康社区创新落地，夯实行业领先优势。另外成立首个全国客服中心，统一客服、物业、智能化服务等大服务平台，贯穿客户全周期服务，以服务产品化思维实现闭环式管理。

销售收入逆市高增，净负债率四连降

2020年全年，美的置业销售面积和销售收入逆市增长，分业务看，物业开发及销售确认收入约515亿元，同比增长27.4%，主要是因为确认销售面积607.6万平方米，同比增长33.2%。物业管理服务收入约7.8亿元，同比增长59.9%，是因为合约管理建筑面积增加所致。毛利润116.6亿元，由于疫情使得毛利有一定承压，但是由于集团提升管理效率，营销开支、行政开支减少，使得期内净利润43.3亿元，同比微增0.5%。核心净利润约48.05亿元，同比增加15.0%。

智通财经APP认为，由于疫情影响，对于房地产销售端而言产生短期影响，但是成本端较为稳定，导致利润空间短期承压。随着复工复产进行，短期压制因素将会释放。但是集团对于费用管理能力的提升可以延续下去，长期来看，对于公司的净利润增长将产生显著促进效果。

现金流方面，截至2020年12月31日，集团总现金及银行存款达到268亿元，与上一年持平，其中现金及现金等价物月186亿元，且集团尚未动用的银行授信额度达到877亿元，防御财务系统风险能力较强。期末总借款586亿元，其中银行借款426亿元，债券160亿元，截至期末公司净负债率79%，比上一年期末降低10个百分点。

凭借集团稳定的AAA信用评级，长期以来不仅取得较高的授信额度，而且借贷利率也比较低。年内，集团借款总额加权平均实际利率进一步降低为5.33%，其中新增借款加权平均实际利率为4.91%，低成本融资优势进一步凸显。

另外值得一提的是，该净负债率水平在同行业中并不算高，且集团还在通过各种措施进行降杠杆，优化债务结构。一方面通过加快销售回款，提升造血能力，实现净负债率连续四年下降。另外通过新增长期借款归还存量短期借款，期末集团银行借款和债务融资占比83%，一年内到期的有息负债占比21%，进一步纾解短期债务压力。

展望2021年，政策基本面依然是稳字当头，继续坚持“房住不炒，因城施策”的政策主基调。财报显示，美的置业也将顺势而为，关注经营质量、产品质量、财务质量等核心竞争力，继续构建住宅开发、大服务、产业发展和商业运营四大战略航道。

住宅开发方面，提高城市产能，构建“根据地+卫星城”布局模式，继续围绕大湾区、长三角等价值高低及产业腹地，做实城市深耕;大服务方面坚定执行“1+N”战略，夯实服务力这一基本盘提升服务品质，同时围绕延伸服务链条和扩大服务边界进行拓展;商业运营方面坚持“城市综合体+邻里中心”双轨并行发展战略，产业方面成立数字科技公司，积极培育“第二跑道”，以科技创新加持产业链垂直整合。

纵观美的置业发展历程，仅用4年便实现了百亿规模到千亿规模的跨越，如今进入向两千亿规模进发的新阶段。在经历了2020年的历练之后，营收增速、营收质量和财务结构更加均衡稳健，未来的表现更加值得期待。