Q1房地产企业新增货值TOP100：保利新增超千亿居榜首，万科(02202)、碧桂园(02007)分列二三位

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。

导 读

一季度百强拿地销售比仅为0.2，四成房企新增货值同比下滑，投资态度保持审慎。但仍有部分房企表现突出，如海伦堡、力高、星河、上坤、中奥等一季度补货充足，业绩增长动力强劲。

榜单解读

前言：3月土地市场份迎来周期性回温，核心城市采取“两集中”供地之下，三四线城市成为成交主力，热点城市优质地块倍受关注。

 一季度末，15家房企新增货值总量超过300亿元，其中保利、万科（02202）、碧桂园（02007）等房企年内新增货值超700亿，龙头房企优势显著。百强拿地销售比为0.2，持续低位运行，销售50强房企单月投资额也延续了去年六月以来下降趋势，整体投资态度仍保持审慎。

在四成房企新增货值同比下滑背景下，销售TOP10房企表现相对积极，中海、金地等新增货值同比涨幅在70%以。

此外，诸如卓越、越秀、大家、上坤、中奥等房企新增货值排名远超销售，投资表现相对积极，充裕的可售货值也为年内销售带来支撑。诸多房企在“降档”投融资空间大幅提升，预计4月份整体投资氛围将提升，但随着22城“两集中”的供地的落地，未来投资博弈性将进一步加大。

1 土地成交量涨价跌，集中供地下热点三线土拍升温

3月份全国土地市场周期性回温，迎来地市小阳春。成交规模来看，300城成交建面达到13456万平方米，成交金额达到3393亿元，环比分别上涨20%和5%。

热点三线城市优质地块供应显著增加下，土拍溢价率回升至16.7%，创2020年以来新高。由此可见，在两集中供地来临前，房企对热点三四线城市关注度较高。

从监测的重点城市重点地块来看，3月份企业参拍重点地块次数较上月明显提升，尤其是龙头房企以及国企、央企拿地势头较强，也导致竞拍十分激烈。从部分房企参加十几宗重点地块的竞拍却仍无无斩获而言，当前土拍难度在加码。

2 15家房企新增货值超300亿，TOP20房企货值集中度再升10PTS

截止3月末，新增货值百强门槛为36.6亿，同比提升4%。15家房企新增土储货值超过300亿，其中保利、万科、碧桂园等龙头房企年内新增货值已超过700亿，龙头房企优势显著。

从各梯队新增货值集中度来看，近六成的新增货值被TOP20房企获得，较2月末提升近10个百分点，强者恒强格局不变。目前22个重点城市“两集中”的供应地块暂未开拍，未来这些地块入市一旦入市，规模房企优势进将一步放大，预计行业集中度仍会持续提升。

3 百强拿地销售比0.2，两成房企新增货值同比降幅超50%

2021年1-3月百强拿地销售比为0.2，与上月持平，较2020年下降0.1，投资延续了去年以来的审慎态度。而一季度有超过四成百强房企新增货值同比下降，降幅超过50%的占到两成，也从侧面证明当前房企投资较为谨慎。

分梯队而言，TOP1-10、11-20房企拿地销售比高于行业平均，投资积极性较高。一方面是国企、央企凭借资金优势投资铺排迅速，如招商、华润、保利等拿地销售比皆高过0.3，高于梯队和行业平均。另一方面，绿城、中梁等全国化房企也在一季度补仓积极，充裕的货值将对全年业绩形成支撑。值得注意的是，尽管TOP21-50房企投资意愿最弱，但越秀、德信、卓越等企业仍表现突出。

4 销售50强投资额环比降11%，10家房企单月投资额超百亿

销售50强房企单月投资额延续了自去年6月以来下滑趋势，投资仍保持审慎态度。3月投资额不足1500亿，环比下降11%，跌至近一年新低，这与部分核心城市在双集中供地下暂缓供应不无关系

单月有10家房企投资额超过百亿，如万科、保利、绿城、中海等，龙头房企赶在双集中供地前积极补充年内可售货值。其中如中海、中梁、越秀等表现更为突出，单月投资额超过去年月均水平。

5 上坤、力高、中奥等一季度补货充足，全年业绩增长有保障

一季度仍有部分企业投资端表现突出，以一季度新增货值在200亿以上企业来看，基本均来自销售TOP50企业，销售前十如碧桂园、万科、中海、金地等新增货值同比涨幅在70%以上，规模房企优势仍然明显。

此外，聚焦核心城市的策略下，如海伦堡、力高、星河、上坤、中奥等房企在前三月补货力度较大，新增货值排名比销售(全口径)排名高出20名以上。且从一季度新增货值总量与2020年全口径销售额对比来看，占比均超过25%，其中上坤、中奥、大发等占比超过50%，众安、大家货销比超过100%，在可售货值充足之下，这些企业今年业绩增长动力强劲。

6 三四线成交占比提升17%，长三角是一季度投资重心

由于22个一二线重点城市提出“两集中”供地方式，大部分城市将于4月份才开始集中供地，因此3月份百强房企投资中三四线城市占比大幅提升至55%，较1-2月份提升了17个百分点。

区域分布方面，长三角各能级城市均为房企投资重点，百强房企投资金额中超过一半位于长三角，较去年提升11个百分点，其次为中西部，占19%，珠三角和环渤海分别占16和12%。

杭州成为1-3月百强房企拿地金额最高的城市，除浙系房企以外，一季度在杭州拿地的不乏万科、保利等规模房企。截止3月末，百强房企拿地金额TOP20城市中，有7个三四线城市上榜，全部为长三角和长三角的热点三四线城市。

7 踩线情况改善叠加双集中供地前“抢地”，预计二季度投资迎来小幅反弹

3月中下旬上市房企陆续公开年报，经过2020年主动促销售、控投资等行为，多家房企实现“降档”，如原橙档房企金科、阳光城分别降为绿档、黄档。“降档”成功意味着企业未来融资预期提升，投资底气也较足，加之二季度前拿地能够抢在年内上市等因素，预计4月份企业投资积极性将有所提升。

此外，自从22个重点城市土地供应“两集中”出台以来，对企业在重点城市的投资策略产生了重要的影响。一方面提升了热点三四线核心土地的关注度，这些城市未来竞争力度仍会加大;另一方面，随着长春、广州、杭州、南京的首批供地计划已经出台，房企核心城市招拍挂拿地难度再加大，在拼实力、拼策略以外，博弈性加大之下还需“拼人品”。

(智通财经编辑：张金亮)