新股前瞻丨中洲、碧桂园服务（06098）做基石 长城物业如何能年挣2.07亿元？

作为最近几年里资本市场上的明星赛道，物业板块可谓是风头正劲。而在行业的高景气背景下，物企扎堆上市的现象仍在持续。

智通财经APP获悉，近日长城物业向港交所递交了招股书。值得一提的是，与房地产开发商分拆上市的模式不同，长城物业是不依赖任何关联地产开发商的独立物业管理公司。

根据中指院，按2020年在管建筑面积、合约建筑面积及收入计算，长城物业在中国所有独立物管公司中排名第一。截至2021年3月末，公司拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。

中国规模最大的独立物管企业

长城物业的历史可追溯至1993年，彼时公司的前身深圳市长城物业管理公司成立。根据中指院，经过逾28年的发展，公司已成长为国内规模最大的独立物业管理公司，并且为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立的物管企业。

据招股书介绍，长城物业的业务并不依赖任何关联地产开发商。目前，公司向地产开发商、业主及住户提供基础物业管理服务以及多项增值服务，包括售楼处管理服务、空间管理服务、社区购物服务、家具服务及停车场管理服务。与此同时，公司还向地产开发商、业主、物业管理公司、政府机构、交通枢纽及其他公司提供诸如建筑及安装工程服务、电梯相关服务及智慧综合运营平台服务。

截至2021年3月末，长城物业的物业管理业务分布在国内31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。其中，公司管理的众多物业为其所在城市的地标建筑，包括上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、济南铜锣湾广场、太原缤纷时代广场、天津金座广场、南昌紫峰大厦及无锡东岭锡上购物中心。

核心财务数据稳健增长

2018年-2020年，公司分别实现营收24.04亿元人民币（单位下同）、28.1亿元、30.36亿元，净利润7137.2万元、1.34亿元、2.07亿元。可以看到，最近几年长城物业的收入和盈利规模均保持着良好的增长势头。

先来看公司的收入情况，招股书显示长城物业的业务包括了物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务及专业服务四个板块。按收入规模划分，物业管理服务为公司第一大业务，2018年-2020年分别实现收入19.06亿元、21.96亿元、23.15亿元，占总收入的比重达到79.3%、78.1%、76.3%。

同期，地产开发商增值服务分别实现收入1.53亿元、1.23亿元、1.08亿元，占收入的比重为6.3%、4.5%、3.6%；社区增值服务分别实现收入2.36亿元、3.21亿元、3.68亿元，占收入的比重为9.8%、11.4%、12.1%；专业服务分别实现收入1.1亿元、1.7亿元、2.43亿元，占比分别为4.6%、6%、8%。

从收入规模和占比看，最近几年长城物业的物管服务收入一直在走高，但占比却呈小幅下降态势，这主要是因为公司的社区增值服务和专业服务发展速度更快，对营收的贡献度不断增强。与此同时，公司的地产开发商增值服务则显露出了疲态，收入规模不断走低。

盈利方面，报告期内公司的综合毛利率不断走高。2018年-2020年，公司整体毛利率由17%提升至21%，并进一步爬升至2021年3月末的21.1%。

从长城物业各项业务的毛利率水平看，社区增值服务和专业服务在最近几年的盈利水平得到了长足的提升。前者的毛利率由2018年的22%提升至2020年的30.2%，而到了2021年一季度该数据蹿升至36.3%。后者亦不遑多让，毛利率由2018年的17.4%提升至2020年的29.3%，而2021年一季度该数据进一步增至32.6%。

同期，长城物业的物业管理服务的毛利率由2018年的16.3%提升至2020年的19%，不过毛利率涨幅较社区增值服务和专业服务为小。与此同时，地产开发商增值服务的毛利率则更不容乐观，2018年-2020年该业务的毛利率分别为16.8%、14.1%、14.4%，毛利率水平显著低于其他业务，且呈现出增长乏力的“尴尬”。

综合来看，长城物业营收、净利润和毛利率三组数据逐年增长的背后，源于公司积极拓展业务。智通财经APP注意到，过去几年公司的在管建筑面积稳定增长。2018年-2020年，公司的在管面积分别为8440万平方米、1.01亿平方米、1.09亿平方米，而到了2021年3月末，该数据蹿升至1.15亿平方米，增长势头强劲。

中洲、碧桂园服务入股

耐人寻味的是，在递交招股书的前夕，物企龙头碧桂园服务（06098）还突击入股了长城物业。

2021年4月29日，碧桂园服务与长城物业的前股东盛美同赢签署股份转让协议，后者以5.4亿元的对价代转让所持有的1332.14万股股份予碧桂园服务。

转让完成后，长城物业的股东名单由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务构成，上述股东分别持有公司20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%的股权。

智通财经APP了解到，截至发稿碧桂园服务的市值超过2400亿港元，堪称物企板块的“一哥”。截至2020年末公司的合约面积为8.2亿平方米、在管面积为3.8亿平方米，规模居于行业前茅。碧桂园服务在此时入股长城物业，未来二者会擦出怎样的火花，想必颇具看点。