SOHO中国(00410)当前股价很鸡肋

文章来自“雪球”，作者“骉水”，原文标题《骉马看企业SOHO中国(00410)》。

SOHO中国(00410) 公布了2016年报，我们试着从两个不同的角度,对企业价值进行估算，看看SOHO中国现在的市场价格，到底便宜不便宜。

第一个角度，以企业持有的可出租面积来计算公司价值。

第二个角度，以企业未来可出租物业的租金收入来计算企业的价值。

第一个视角看SOHO的价值：

上图是SOHO2016年报公布的，公司持有的出租物业明细，其中不包括下面两项：占50%权益的上海8-1项目房产，以及3万平米的长城脚下公社(酒店)。

从上面的资料可以算出，公司未来所有项目完工后，可供出租的面积为93.5万平方米。

 如果把这些出租物业全部卖掉，这93.5万平米的房产能卖多少钱呢?刚好有一个成交价格可供参考：去年12月，公司卖掉了上海SOHO世纪广场项目，这个项目可出租面积为42954平米，成交价格是3,221,580,750元(扣除增值税后)，相当于每平米售价7.5万元。

 考虑到世纪广场位置很好，公司的所有93.5万平米的物业不可能都按此价格计算，要大幅打折，平均算5万/平方米(合理不合理?考虑到SOHO所有的项目都在北京上海比较好的路段)，那么这93.5万平米的物业，价值大约为468亿。

8-1项目不是很了解，公司拥有7万平米物业权益，算20亿，长城脚下公社估值6亿，多不多?这样加起来，企业应该有494亿的价值。

财务报表显示，企业银行存款和现金等价物共44亿，算上这一块，那么企业的总价值大约538亿元。

上图显示，2016年企业的总负债为318亿，这样计算企业的净值大约为220亿人民币。

SOHO总股本为52亿股，每股价值大约4.23元人民币，现在人民币对港币的汇率为0.883，那么每股价值大约为：4.72港元。

 现在SOHO市价为4.23港元，有10%的空间。这个计算方法的关键问题是，如何对SHOU的93.5万平米物业的单价估价。我保守估算是5万/平米，高还是低?不知道。如果其他人认为应该给6万甚至更高的单价，那就相差上百亿了。

更重要的问题是潘总和张总会全部卖吗?全部卖了他们干啥去啊?所以，这种估值好像意义不大，只是感觉有这么多好的物业在那里，心里比较踏实。

第二个视角看SOHO的价值：

从第一张物业明细图上可以算出，2016年SOHO的租金总收入为1,268,357,000元。这部分对应的出租面积为666，548平米。也就是说SOHO现有出租物业，每一平米在一年里，大约能获得1900元的收入。

未来SOHO所有物业建成，大约有93.5万平米可以用于出租，按1900元/年每平米算，一年的租金收入大约为18亿元。就算企业的净利润率有60%，SOHO未来的净利润也只有10亿人民币左右。

按15PE算(不能再高了，国债利率是4点多啊)，SOHO价值大约150亿人民币，加上现有时点持有的44亿现金，总价值大约200亿人民币，换算成港币大约224亿港元(没有贴现)。

按总股本52亿算，SOHO的每股价值大约4.3港元。现在市价4.2港元，看来现在的市场是有效的。

未来SOHO办公房的出租率和出租价格是上升、还是下降，不知道。但可以大概估计，出租价格不可能有很大的增幅。现在买它，好像并不便宜，可能大家看到是它物业本身的价值。(编辑：何鹏程）