卖掉SOHO中国（00410）换中国金茂(00817)，划算吗?

文章节选自“雪球”，作者“狻猊哥”，原文标题为《我投资中国金茂的逻辑》。

投资金茂的四个因素：

1、看得懂的生意，地产开发从业十多年了，我自认为看懂了。

2、广阔的行业前景，中国还有3亿人要进城，从无到有的空间就很大了，还有从有到优的市场呢。

3、德才兼备的人管理。

4、便宜的价格(270亿HKD的市值)，一级土地1900万方，位于梅溪湖(1600万)和南京的青龙山生态城(340万)，二级土地1900万方主要位于北京天津、环上海和港珠澳湾区，以金茂平均2.5万的售价去毛估估，目前价值都超过市值。十一家五星级酒店和金茂大厦的66%的股权，还有100%持有出租用的北京凯晨世贸中心和中化大厦都是在北京核心金融区。

细读了中国金茂2015和2016的年报，开发项目除了郑州北龙湖、武汉东湖、上海嘉定新城、合肥北雁湖和深圳龙华外其他都肥的流油，商业自持项目可以媲美SOHO中国资产，目前50多万平方米2020年以前可以增加到100万以上。十一家五星级酒店(客房3671间、面积57万平方米)位置都很好，目前能微利不算负资产。

一级开发长沙梅溪湖和南京青龙山都是热点区域。

梅溪湖建设了部分的商业但不会亏，现实情况：效果图沿湖是商业，其实建设的大部分都是住宅，有些商业是政府公建这个Google earth和百度地图轻松可以验证。

有人质疑金茂一级开发有太多公共设施并没有外界想象的利润，二级开发由于拿的地都是高价地王项目，都得靠金茂府的招牌去运作，商业物业回报也不高。

其实一级开发受益于土地市场大热利润还是很可观的，原来政府跟金茂签协议时土地没有这个价，现在梅溪湖和南京青龙山基本都翻番以上的上涨了，所以金茂获取的利润是远超合同签订时的预期的。怎么样?是不是又一个赌赢了下注的机会?金茂的二级项目我全部都看了，只有几个价格高：郑州北龙湖、武汉东湖、上海嘉定新城、合肥北雁湖和深圳龙华，其他的都非常肥，北京的项目尤其暴利，从金茂结算毛利率30%+可见一斑，另外上述几个高价项目其实也不会亏钱的。

大家对金茂重点质疑的几块地：南京的鱼嘴G97，那个地117万方，地价74亿，其中有24万平方的住宅，河西金融区的核心位置，金茂要建设南京的500米金茂大厦会沉淀资金，但是那个位置的住宅8万随便卖，住宅回笼资金就能支撑地标建设了。写字楼的租金回报还是不错的，况且金茂有4.5%的融资成本，这个是其它地产商是没有的优势。

南京河西金融区的地位相当于深圳的前海或者说上海的陆家嘴，南京现在最贵的房子都在河西了。最新的消息是B-C-D地块已经转手了，留下A地块是要建设南京的金茂大厦的，这块地就变得更肥了。

再说说上海大宁金茂府，大宁金茂神奇扳回一阵，当初搞了个面粉比面包都贵的价格，最后的结果还不错：大宁4万多楼面一期均价7.3万，二期目前的行情应该奔15万去的。无锡滨湖地块是无锡滨湖新城的核心位置，东面是区政府，楼面16000目前周边豪宅售价2.2万)，金茂府出来3万的压力不是很大。金茂拿地在高位不错，但是这种稀缺位置不是想拿就拿的。

金茂的缺点是会建设大量的酒店和写字楼，这方面周转慢些，但都是些安全的资产。我以前配置SOHO中国都是冲安全而去的，现在金茂不仅有这个安全垫，而且还蕴含金矿(一级开发)和肥肉(二级开发)。SOHO靠高分红获得资本的青睐，目前市值略低于金茂，所以这个时候SOHO中国换金茂我认为是一笔很划算的买卖。

一级开发是没有土地增值税的，这个很重要，香港的君临天下的边际利润达到82%，就是因为没有土地增值税。内地不可能有这样的开发利润的，为什么内地开发商最近打破头去香港拿地因为这些地方没有土地增值税呀! 再看看一级开发的梅溪湖，周边其实大部分都是住宅。

梅溪湖二期，也就是梅溪湖西面地块一级开发也是由金茂来进行，地块比一期还大，未来能为金茂带来持续的利润贡献。

梅溪湖的成功所以有了后来南京的青龙山国际生态城的一级开发订单，那个地块小一点380公顷。但是楼面地价现在都冲2万了。

除了上述两个重磅的一级开发，其实金茂在青岛也有一个一二级联动的开发项目，叫中欧国际城，金茂因为参与一级开发拿了超低的地价(1500多的楼面)，比较融创同区域拿地楼面都6800了。

关注金茂也快一年了，现在终于入手，还是有点晚了，太过犹豫了，主要是舍不得SOHO中国这个确定性太好的公司。对潘石屹和张欣的认可也是舍不得卖掉的原因，最重要的因素老潘承诺卖掉三栋楼分钱的，所以一直等着。

八一八金茂的暴利项目：

南沙金茂湾：

新闻原文：2013年9月，方兴地产以19.53亿成功斩获蕉门河中心区总建筑面积56.8万平方米的南滨水角项目开发权，同年12月，方兴地产南沙项目正式动工。而今年8月份，被定名为“南沙金茂湾”的项目全新亮相，正式进入公众视野。

现在南沙金茂湾售价2.2万，话说万科黄阁路地块楼面都1.5万了，金茂湾卖2.2万太客气了!

珠江金茂府：楼面地价14263元，现在售价是50000万，现在江对岸的时代地产直接弄出个楼面地价5.6万的地王，珠江金茂府卖5万也就是快速去化价格了。

顺着这个思路有兴趣的可以去八一八，北京金茂府(非广渠金茂府)、望京金茂府、亦庄金茂悦、金茂青岛的中欧国际城、天津热电厂、南京城东金茂悦和河西金茂府、上海大宁金茂府、上海星外滩、杭州滨江金茂府、首开金茂府、黄龙金茂悦、宁波两个金茂府和一个金茂悦、广州信达金茂广场、佛山金茂绿岛湖等等，看看金茂这些项目的拿地价格和售价或者周边楼盘售价就知道金茂的二级开发同样是大肥肉一块。（编辑：何鹏程）