现金充裕流动性足，上坤地产(06900)坚守稳健财务策略

近年来，政策层面对房地产行业可谓是严防死守，随着行业告别野蛮增长时代，向高质量发展转型，整个行业的投资逻辑也有所转变。疾风知劲草，在当前严峻的市场环境下，上坤地产(06900)积极拥抱政策顺势而为，坚守高质量发展之道。

随着中报季的落幕，A股、港股上市房企均已发布中报，作为地产界中的新生力量，上坤发挥公司的运营强势、产品优势、资产起势，积极在具有发展张力的三大经济圈布局，实现业绩稳定增长，成为行业中不可忽视的新星。

业绩增长保质保量，规模再上台阶

智通财经APP获悉，2021年上半年，上坤地产各项核心经营指标均保持良好上涨势头，实现总资产约422.65亿元，较2020年末增长约38.5%。公司净利润约2.62亿元，较2020年同期增长约19.3%，净利率约17.2%，同比增长6个百分点。在行业利润率承压的情况下，上坤的净利润率水平保持一定的韧性。

各项核心经营指标的稳步增长，归因于上半年的强劲销售。上半年，上坤地产应占合约销售额约105.36亿元，较2020年同期增长近30%，应占合约建筑面积约为79.6万平方米，较2020年同期增长约133.9%。此外，合约负债达117.43亿元，较2020年末增长46.75%。

如果按销售区域分布来看，长三角经济区仍为上坤地产的核心区域，应占合约销售额达83.06亿元，占比总销售额的78.8%。

珠三角经济区及中部核心经济区的销售也逐步形成上坤地产业绩的新增长点。两区域应占合约销售额则分别为7.94亿元及14.36亿元，分别占比销售总额的7.6%及13.6%。

财务审慎稳健，强化精益运营

现金流是企业发展“生命线”，上坤始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位。在未来到期债务中，1年内到期占28.15%，约34.67亿元，1年以上到期债务占比约71.85%，债务结构日趋合理。报告期末，上坤持有货币资金约73.08亿元，较2020年末增长约37.0%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。

值得注意的是，在借款类型中，上坤地产2021年上半年银行借款的占比从2020年末近30%大幅提升至42.9%。公司还全面建立与工行、中行、建行、交行一级分行合作，未来将显著降低公司的融资成本。

此外，上半年上坤地产不断完善大运营体系，区域组织变革实现精益运营、降本增效。8月9日，上坤地产发布通知称，根据公司发展需要，即日起上海区域与江苏区域合并为沪苏区域，原上海区域和江苏区域所有项目和人员整体并入沪苏区域。

对上坤地产而言，上海和江苏均为其重点运营的区域，上海区域与江苏区域合并为沪苏区域的架构调整，正是其精简运营的一个缩影，一方面，组织架构的优化整合，有利于降低公司的管理成本，达到降本增效的目的;另一方面，两大高能级区域的合并，有利于其不断推进长三角区域深耕，打造长三角超级区域。

在精益运营及上市后融资渠道多元化背景下，2021年上半年，上坤地产三道红线指标保持基本稳定，净资产负债率下降至约66.7%，非受限现金短债比上升至约1.3倍，而剔除预收款项后的资产负债比率仅略高于监管要求的70%。

对此，上坤地产回应称，剔除预收账款后的资产负债率小幅上升的主要原因在于公司上半年拿地较多，属于阶段性的战略投入。公司力争在保证财务健康度的同时，合理最大化经营杠杆的使用，保证发展效率，同时，上坤地产称公司后续会继续审慎财务，力争三道红线全绿，不断提升财务健康度。

按照2023年以前达到“三道红线”监管要求，上坤地产财务自律能力远超市场预期，由此看来，上坤在规定期限内完全达标几乎没有悬念。

产品、土储双加持，锚定未来长期增长

上坤地产的可持续高质量发展，离不开其特有的产品价值。云系作为上坤地产代表产品系之一，在2021年上半年，多个云系产品获得了市场热销，为公司贡献了相当一部分销售额。

(杭州·云栖宸园 实景图)

上半年东阳云栖风华近200套房源首开即罄，多次加推也获市场一致热捧。宿州云栖园首开当天综合去化超9成，合肥云栖麓加推当天综合去化100%，杭州云栖宸园四开四罄去化100%。云系产品以一系列首开即罄加推热销的杰出成绩，吹响了2021年业绩新章的冲锋号角，证明上坤宜居产品的独特魅力。

与此同时，充沛的优质土储，为上坤对产品的精研奠定基础。2021年上半年，上坤地产总土储增长49.3%至777.1万平方米，其中一二线占比约70%、长三角占比约60%，总货值727.8亿。合约负债相比去年年底增长46.75%至117.43亿元，合约负债和土储的增加，将锁定公司未来长期增长业绩。

值得一提的是，上坤地产拿地方式呈多元化，2021年上半年新增土地24幅，新增土储货值约313.8亿，总面积约307.8万平方米，其中长三角占比48.5%，进一步扩大了区位布局优势。24幅土地中，有13幅是通过政府举办的公开招标、拍卖或挂牌出售收购，另外11个幅则是通过合营及联营方式合作或收购。多元化货源，及充足土储支撑销售持续增长。

当前，房地产行业逐渐告别高盈利时代，很多房企纷纷开辟多元化，通过其他业务的发展拓展企业盈利增长点，而上坤地产亦践行“商住联动、双轮驱动”发展战略，未来，伴随着商用战略持续落地，运营效率的进一步提升，产品优势的持续转化，有望推动上坤地产盈利能力的进一步提升。

融资渠道进一步拓宽，频获资本市场认可

长期以来，上坤稳步前行，依托高质量的发展与过硬的品质实力，上坤地产的投资价值也受到了市场的广泛认可。

今年5月，国际指数编制公司MSCI公布了指数季度调整结果，上坤地产凭借上市以来的优异表现，成功获纳MSCI中国小型股指数，发展成果再次获得资本市场认可。

有业内人士分析指出，本次成功纳入MSCI中国小型股指数，将成为上坤地产打造资本市场声誉的良好开端。随着未来公司项目不断获得进展、投资成果不断落地，公司有望被纳入更多重要指数，资本市场影响力将不断提高。

(上坤地产发行首笔绿色美元债券)

值得关注的是，今年7月，自年初成功发行首笔境外债券后，上坤地产再次亮相境外资本市场，在下半年开始之际，率先拟发行一笔为期364天期境外绿色美元优先票据，总发行规模2.1亿美元。

上坤地产表示，此次发债为公司积极探索绿色金融的初步成果，是公司融资渠道创新的里程碑事件，对拓宽公司融资渠道，增强后续发展潜力具有积极意义，较高的利率主要源于债券市场整体低迷，随着公司后续资本市场信誉的积累，其发债利率将会获得进一步降低。

总体来看，上坤地产紧跟政策和市场动向，持续优化销售策略，积极供货推盘、提升周转效率，实现高质量增长。基于对上坤长期投资价值的认同，以及对其业务核心价值的深入理解，上坤业绩持续增长已是大概率事件，资本市场与投资者亦将对这家新秀房企予以最为积极反馈，其股价有望随业绩释放逐步走强。