融创（01918）股东会纪要：房价总体不会跌 分红将稳定上升

本文选自“雪球”，作者：董翔。

2017年5月22日，融创中国（01918）于上海静安香格里拉酒店举行股东大会。笔者把针对业务的发言整理出来，形成纪要。如有不妥，敬请原谅并告知。

Q：今年40%的现金派息比率会否持续?

A：(汪孟德，行政总裁)分红绝对值会稳定上升。(孙)我相信分红会稳定、提升。虽然我说不借钱，但去年借了20几个亿做定增，我不希望卖股票还钱，我也希望用分红的钱来还钱，也希望分红能提升。

Q：融创会否增加商业自持型物业的比重?

A：(孙宏斌，董事会主席)自持对我们来说，是两件事。

一、我们资金还是少，还是有很多快速增加市场份额的并购机会，不想把资金压在这上，自持可以往后放放。

二、算账的话不划算，利息5%、6%，回报率只有3%、4%，这是我们不愿做的事，而且也看不到回报率未来会明显提升。自持的租金需要交30%-40%的税，剩下的回报率很低。

上海在2018、2019年有大量写字楼入市，租金大涨可能不大。北京还好，但疏解人口。深圳将来有太多的写字楼供应出来。看不到自持物业回报率会大涨。

另外，我不认同电商会把商业颠覆掉，但是商业的增速已远高于商品零售总额的增速，这两个完全不匹配，这个账也算不过来。

按租金，算不出价值，按销售物业，增值税吃掉了，也算不出价值来。持有物业比较重的公司，这几年发展都吃亏了。三五年以后也许会不一样，但这几年不想被拖累速度，这两年集中度提升还是比较快。

Q：4点几的净利润率何时能恢复到7%、8%的行业水平?

A：(汪)从10年到现在，融创的规模在快速增长，复合增长率80%以上，土地储备大增，当期需要消化未来增长带来的财务费用，造成当前净利润率水平偏低。

到未来三、五年，规模增长率降低，复合增长率也许降到30%已很了不起，财务报表才能反映真实情况。从我们现在的管理口径，净利润率在9-10%，当然还会受到一些因素影响。

Q：加权融资成本今年会否继续降低?

A：(汪)近年主要是公司规模、实力、品牌等提升导致公司融资成本下滑，未来两年还会继续下滑。

去年四季度到今年上半年(可能还会持续很长时间)，包括地产融资在内的地产调控政策导致行业整体融资成本是上升的。去年我们新增融资成本在6%，今年会在6%-6.5%。

Q：这轮调控周期有多长?公司怎么应对?

A：(孙)去年930调控，我的预判是比较准确的，这轮调控激烈程度是超过以往任何时候。以往上有政策，下有对策，但这次没人敢，调控越来越重。

去年调控之后，土地价格还在涨，这是毫无逻辑的。唯一逻辑是预判房价继续暴涨，但这是不成立的。一是政府不让涨，二是政府放开以后，会报复性暴涨么?不一定，因为已经涨很多了。

也许预期被彻底打掉，就不涨了。我不理解为什么大家要买这么贵的地。最后会发现，怎么控制风险?如果买块地，怎么调控都不亏钱，就没有风险。

如果买块地，调控不放松已经赔钱，只有调控放松房价暴涨才能赚钱，那风险太大了。风险控制就是对地价的控制，真的合适的话，什么都不是问题。

去年买地，我们没有额度限制，确实有比较好的地就买。比如说星耀股份这个项目，谈判到签约就一两周，楼面价五、六千，现在八线城市都一万多了。

连云港什么都不通，也有9000多。天津我们绝对看好，京津冀一体化最大的受益者，而北京往外赶人，落户难。

我们一直判断这次调控比以往严峻，下半年行业现金流会比现在紧很多。因为没有开发贷，销售又限制，回款差，这个叠加对现金流影响会很大。

最近货币有松的迹象，但是房地产还在紧的时候。我们的战略，这次调控怎么紧都不为过，但肯定有机会。就是拿的那种任何时候都没有风险的地，哪怕不挣钱、能快速卖都不叫风险。

一卖就赔钱，不卖就转不动，这是最大的风险。我们现在看的土地，能快速卖，哪怕赚一点钱，未来放松后会赚多一点。但是指望未来房价暴涨，这是不现实的。

当然未来十年房价可能暴涨，但两三年转不动就可能要你命。不用担心我们买地多还是少，风险控制跟买地多少没关系。买一块地买错了，压力也很大的，买三块地都合适，压力也不大。

不管一二三四线城市，比如我们在北京(买地)，北京人能去就行，这是我们的判断标准。上海也是，上海人能去就行，不管几线城市。不管以北、上等谁为中心，中国一定会形成超级繁荣的大城市，香港、纽约不可能人口大规模增长，但中国的大城市能达到，是超级繁荣。

现在大家搞小镇，在偏僻的地方，搞50%的产业，50%的住宅，这算不过账。

Q：今年融创能否出现单月销售过300亿，达到全国第五的开发商?

A：(孙)现在我们的房子都比较好卖。我们唯一纠结的是要不要卖。现在对我们影响的是上海，商住部分，我们还好，之前动作比较快。北京以后限购都是按区的。

Q：投资乐视的意义?

A：(孙)媒体的解读有些断章取义。我在3月份已经说的很清楚了，5月份媒体又拿出来炒一遍。但我们也理解媒体。

我们投资乐视的逻辑没有变，看好这个行业，看好上市这一块，影业、大屏、小屏。小屏与腾讯竞争有难度，但内容与大屏绝对是巨牛的一块。

我们看好老贾，他的前瞻性很好。我们和老贾有很多沟通，也提了不少建议。老贾人厚道，无偿给每个团队不少股权。

老贾的团队干了这么多年，积累非常多的经验，干得很好。我为什么取代老贾?我取代不了他，我也没工夫。未来消费升级主要在娱乐。

中国家庭剧院，一个会员一年500元，四家都买一年才2000元。这个前景是没有任何问题的。我们看三年、五年甚至更长，看半年算不过来账。

乐视每个单元都有逻辑，但需要资源太多了，管理跟不上，但乐视在调整。

我说过，乐视有没有前途，要看老贾有没有变化。你好的时候会听到很多吹捧，其实因为大势好，你不好的时候能听到真话。

老贾有很大变化，再做件事还能做好。他有前瞻性、有投入，是一个很稀缺的、有企业家精神的企业家。我看好老贾，看好乐视团队，他们有很好的基础，坚信他们能成功。

我的特点是，我不干别人的活。你不能干别人的活，你干别人的话他就不干了。在乐视，我们也不是没活。

乐视上市体系，是老贾的半条命，也是我的半条命，我必须管。我管什么?治理结构，要有CEO、决策委员会等等，这是写在合同里的，没超过合同半点。

好的治理结构对乐视、融创、股东都好。我希望任何合作都希大家发挥合力，大家都开心，都卖力气。希望大家放心，我们该做的会做，不该做的不做，我们看好乐视，这是非常好的投资。

Q：公司回购股票的回报很高，孙总怎么看?

A：(汪)所有选项都在考虑范围之内。融创还在快速成长的阶段，能够在行业中到一个很有竞争力的地位，这是核心目标。

回购股票肯定是合适买卖，在三四年前我们就有这个判断，但我们要实现大的战略目标，这对股东都有利。

Q：公司如何应对政策和周期的变化?请教一下融创今后的战略规划。

A：(孙)中国地产市场是政府干预很多市场，我们能做的是不断的判断。比如说，做产融结合，我觉得做产业非常难，会非常小心。

我们放在第一位的是把风险控制住，第二是有合适的机会抓住，这是最现实的。今年，我们首要任务是把销售做好，把土地储备变现。

Q：公司去年拿地便宜，能否抵御房价下跌，比如说下跌30%

A：(孙)跌不了30%，我觉得我们看好的城市，没有降的可能性。

现在房价不涨的话，能挣钱就是好活。如果我们判断房价会跌，我们就另一个打法。但我们不觉得总体会跌。政府现在批的地价和房价一个价格，跌的话不可能。

Q：乐视汽车投不投?

A：现在不投。我们已经有这么多投资了，要把它弄好，让大家放心。找我投资的人很多，但重要的是能力在哪里，我们会一个个把事做好。汽车这块，我们不考虑。但我不能承诺永远。

Q：投资金科是否会借此回归A股上市

A：(汪)我们没有任何借投资金科回归A股上市的打算。就是以投资价值来衡量。至于后面怎么走，唯一的是价格合不合适，合适就买，不合适，合规后就给卖了。就是投资一个项目。

(孙)我们没有任何回A股的计划。我相信港股A股化，我们现在有更多内地投资者。港股有好处，对龙头股给高估值。我们回A股没有任何逻辑。没任何可能性把金科当壳。

Q：2017-2018年货值的指引?

A：(汪)目前，我们已获得13000亿的货。从17、18年，每年有4000亿以上货值没问题，后续随着并购等市场机会还有补货，相信有4000-5000亿的量级。

Q：对宏观经济的看法?包括央行缩表等

A：(孙)我的判断，今年稳定是第一位的，包括货币市场、股市、房产市场。对我们来说，就是多卖点房子，买地便宜点。

Q：融创好像对杭州市场兴趣没那么高?孙总对杭州市场的看法?

A：(孙)杭州我们看好，但是地也不便宜了，相对于我们在郑州、武汉买的地，增值比它多。

Q：货值与销售的配比?

A：(汪)房地产注重周转和现金流。我们自己要求土地储备三到四年周转一次比较合适。（编辑：姜禹）