绿城(03900)股东会：不看好三四线城市 走量为先

本文选自《观点地产网》，原标题“直击绿城股东会”。

“特别欢迎你们过来，平时也可以多到绿城来的项目上看一看，都是股东，为绿城的经营提一些好的，合理化建议。”面对热情提问的股东们，绿城中国(03900)执行总裁李青岸兴致颇高，有问必答之余，更主动邀请股东实地考察。

6月16日，绿城中国2016年股东周年大会在其名下的杭州玫瑰园度假酒店举行，绿城执行总裁李青岸、首席财务官冯征出席并主持了会议，包括大股东九龙仓在内的十余位股东代表同时出席。

2016年成功实现千亿后，绿城未来的每一个战略决定都是股东关心的问题，长达90分钟的问答里，李青岸为股东详解了代建业务、土地储备、上半年销售等各种问题……

对于今年的业绩，李青岸预测，今年的销售和年初制定的销售计划可能会有一个差异。另外，虽然今年上半年三四线的销售占到差不多整个销售的一半以上，但依然不太看好三四线。

代建即将分拆上市

“当国家对房企开发有一个比较高的门槛的时候，就是代建业务的春天。”从李青岸的话语间，不难看出绿城对代建业务前景的看好。

2010年，绿城中国已经开始涉足代建业务;五年之后，绿城将代建业务单独剥离出来，绿城管理集团应运而生，并于2015年9月正式挂牌成立。

下一步，绿城的计划是将代建业务分拆上市。

据观点地产新媒体了解，目前绿城管理集团拥有包括商业代建、资本代建、政府代建在内的160多个代建项目，而前五个月，绿城管理代建项目累计取得的合同销售面积约112万平方米，合同销售金额约122亿元。

“小公司慢慢没有了之后，代建的市场是不是会流失?”“年报里面，代建这块利润还是很低”……虽然代建业务越做越大，但股东对其盈利模式、未来发展等依然存在不少疑问。

李青岸回应，代建业务现在资本市场非常认可，目前绿城管理集团的代建项目主要分为三种，一个是商业代建，即投资商有钱投资却没有能力开发，将项目交给绿城，这类项目数量大概有60%-70%左右;第二种是政府代建，如安置房等，收费相对较低但是数量多，大概占20%左右，虽然利润微薄但在市场上树立了口碑;剩下很小一部分是资本代建，也就是银行和金融机构获得的土地。

关于利润，李青岸算了一笔账：“代建的盈利空间非常大，甚至超过房产开发。我们算过账，当代建的收益达到5亿以上，盈利就可以达到50%，所以这个空间很大的。”

他同时承认，代建费收入确实也很低，就是销售的3-5个点，5个点算高的，一般取3个点。所以卖100亿拿到3-5亿，也不是当年实现，100亿货值可能要3-5年才能卖掉，所以收入和利润绝对值跟开发肯定是不能比的。

土储预计还会下降

2016年以来，绿城房地产开发业务保持着稳健发展态势。对于今年整体业绩，李青岸预测：“今年的销售和年初制定的销售计划可能会有一个差异。”

在规模与利润之间，绿城尽量维持两者的平衡。李青岸表示，对于股东，首先要保证今年的各项指标，尤其是现金流和利润指标;另一方面，规模上掉出20名以外的话，企业话语权也会受影响。

对此，绿城的原则是三四线只要是没有巨本亏损，能走量都走量。而在一二线，销售策略则是先把土地款回来，一定要保现金流，剩下这些物业可以持有一段时间，再看市场方向。

反映在数据上，今年上半年绿城在三四线的销售量差不多占整体销售的一半以上，同时成功将其三四线的库存降至40%。以绿城的海南蓝湾小镇为例，春节以后就卖出了30亿。

虽然三四线卖得很好，土地市场也呈现回暖态势，但李青岸认为，在投资方面，绿城依然不太看好三四线，还是坚守一二线。

销售增长，但库存不足却是绿城目前面临的一大问题。在3月份的年度业绩会上，行政总裁曹舟南也曾表示，绿城现在最大的问题就是土地储备还要再进一步加大。

对此，李青岸表示，因为2016年销售增长速度太快，从原来的700亿左右一下到了1139亿，导致库存大量减少。根据年报，绿城可售的货值大概还有1400亿，加上今年新补充进来的，完成今年1200亿销售应该是可以的。不过，如果接下来的土地市场还是这样过热，预计土储还会下降。

他以6月15日杭州出让的一块土地为例，楼面价3.17万元/平方米加自持面积44%，从绿城的战略考虑，在这轮土地投资会非常慎重，这样的土地不会大量持有。

虽然公开土地市场收获不多，但绿城表示今年会有几个并购的项目落地;另外，上个月刚刚拿下的西安全运村项目，以及接下来杭州亚运村的体育场所营造也可能由绿城来做，都可作为土储的补充。（编辑：姜禹）