智通财经APP获悉,中信证券发布银行行业研报称,银行板块投资逻辑强化,全年回报可期。地产信用环境和房企信用问题的演进,预计将遵循“政策修复-销售修复-信用修复”的进程,目前看“因城施策”框架下各地政策调整与优化已在持续推进。当前市场对于地产信用问题预期仍显悲观,后续预期差修复亦有望带来银行资产质量预期的改善。个股投资逻辑,需要兼顾行业估值提升的系统性机会+商业模型升级的个体性机会,组合为:招商银行(03968,600036.SH)、兴业银行(601166.SH)、平安银行(000001.SZ)、邮储银行(01658,601658.SH)、江苏银行(600919.SH)和南京银行(601009.SH)。
中信证券观点如下:
近期,资本市场对于房地产部门的信用环境高度关注。我们特别希望回答:1)如何评估房企的流动性状况?2)银行房地产部门的授信敞口及资产质量变化?3)地产信用是否对银行股投资有影响?
房地产政策的变化?
1)定调:2021年底以来,中央重要会议对房地产行业的核心定调为“因城施策”和“良性循环和健康发展”。
2)已经放松的政策梳理:供给端的涉险房企资产处置及预售监管局部优化、金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。
3)尚未放松的:需求端限售、限购、限贷政策。我们预计,当前地方型政策工具箱储备较为丰富,需求端政策依据地区销售状况有望适度推进,房企融资监管亦有适度优化空间。
房企流动性缺口如何评估?
1)过往静态数据具备安全边际,Top 30房企“销售额/短期应付债务本息”为166%(2021H数据),安全边际尚可;
2)未来销售回款为关键:若销售持续低迷则问题发生概率大增,若1月情形延续至年中(销售金额同比-30%),则Top 30房企年度流动性缺口(=可动用货币资金+销售回款-当期刚性支出)占当期到期有息负债到期本息的21.7%(剔除恒大为5.3%);
3)资产处置带来抵补效果,若出险房企项目资产得以妥善处置变现,则到期偿付缺口占到期有息负债本息的比例可收窄至8.8%(剔除恒大为3.0%)。我们预计,房企需求端政策(改善销售)与房企融资政策(改善融资)存在空间。
银行敞口及质量如何?
1)我们估算目前房地产行业有息负债规模约21万亿,其中包括房地产对公贷(13.9万亿)、境内外债券融资(3.2万亿)、非标融资(4.0万亿);
2)银行通过表内外业务参与地产敞口,估算银行业在房企贷款、债券投资、非标投资、非标代销中的敞口分别为13.9万亿/3177亿/1万亿/5000亿;
3)测算银行地产敞口损失水平总体较可控,通过房地产销售金额同比-30%/0%情景下的房企流动性缺口比例(已考虑资产处置)来近似房企债务的违约概率(8.8%/7.9%),测算银行业地产信用风险损失分别为4349亿/3905亿,占银行业年度减值计提规模的比重约为22.6%/20.3%,总体仍较为可控。
信用改善路径如何?
总体来看,解决地产信用问题的核心在于缓解流动性状况,需求端(对应销售回款)的购房者预期与融资端(对应持续融资)的金融机构意愿是政策的重要发力点,目前看上述方面的政策正在持续发力过程。正因如此,结合政策推进的节奏来看,预计“销售企稳→问题项目处置→融资能力恢复”有望在后续季度渐次出现。
风险因素:
宏观经济增速大幅下行;银行资产质量超预期恶化。
本文选编自“中信证券”,作者:肖斐斐、彭博;智通财经编辑:熊虓。