新股前瞻丨迪赛基业：应收账款高企的一手房地产代理，三度递表如何圆梦？

14个月内递表3次，扎根宁波及苏州的一手房地产代理及咨询服务提供商——迪赛基业控股有限公司（下称“迪赛基业”）要把“上市梦”进行到底。

智通财经APP获悉，据港交所4月20日披露，迪赛基业控股有限公司向港交所主板递交上市申请，智富为其独家保荐人。据悉，迪赛基业本次递表是继于2021年2月26日、2021年8月30日先后两次递表失效之后的再一次递表。

聚焦宁波及苏州，业绩稳定增长

迪赛基业招股书显示，公司主要在宁波及苏州一手房地产市场从事房地产代理及咨询服务。其中，房地产代理服务主要包括于房地产开发商的项目中代表彼等向潜在购房者宣传及销售物业。房地产咨询服务主要包括：物业可行性分析，以于发展前阶段评估投资于房地产项目的商业可行性；于项目发展及销售阶段的物业发展及销售规划。

于截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，迪赛基业来自房地产代理服务的收益占总收益的94.4%、89.6%及86.7%，来自房地产咨询服务的收益分别占相应年度总收益的5.6%、6.6%及10%。

根据灼识咨询报告，按2021年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，公司于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第二及第五，分别占市场份额的4.8%及0.4%。

业绩方面，迪赛基业2019年以来业绩保持稳定增长，近三年收入分别达到1.85亿元（人民币，下同）、2.05亿元和2.15亿元，同期净利润分别为1227万元、3576.4万元及3812.1万元。公司称，2019至2020年业绩增长，主要由于年内承接的代理及咨询项目数目增加。房地产市场自2020年第二季度起迅速复苏，令对房地产代理及咨询服务的需求有所增加。2021年业绩增长，主要由于提供房地产咨询服务佣金收入增加。

一手房地产交易价值望稳定增长

迪赛基业的业绩是否有继续增长潜力，可以从一手房地产市场价值链中探寻答案。

据智通财经APP了解，一手房地产市场价值链的上游市场参与者为发起及管理房地产开发项目的房地产开发商。房地产开发商委聘中游市场参与者（包括房地产代理）向价值链下游的购房者宣传及销售一手房地产物业。就更成熟的房地产开发商而言，销售物业可由内部销售团队进行。于发展项目的各个阶段，房地产开发商委聘中游的房地产咨询服务提供商以寻求专家意见。

由此可见，迪赛基业业绩增长的核心驱动因素是中国一手房地产市场的交易价值。灼识咨询中国经济增长的步伐及规模，以及固定资产投资的加快，推动一手住宅房地产市场的快速增长。尽管政府近期采取宏观调控政策，以监管过热的投机性物业投资，一手住宅物业的总交易价值自2016年的9.9万亿元增加到2021年的16.3万亿元，复合年增长率为10.5%。展望未来，一手住宅物业和一手商业物业的交易价值总量将在2026年达到19.1万亿元，2022年至2026年的复合年增长率为2.4%。

灼识咨询预计，中国房地产代理自一手房地产交易产生的总收益将在2026年达到1475亿元，2022年至2026年的复合年增长率为3.5%。

宁波和苏州作为中国人口相对稠密，经济较发达地区，房地产代理及咨询行业发展情况相对较好。其中，宁波房地产代理自一手房地产交易产生的总收益，由2016年的19.67亿元增加至2021年的32.55亿元，复合年增长率为10.6%，展望未来，预期2022年至2026年市场将按复合年增长率8.5%继续增长，于2026年达到48.92亿元。

苏州房地产代理自一手房地产交易产生的总收益由2016年的人民币38.62亿元增加至2021年的人民币47.33元，复合年增长率为4.2%。该价值估计将进一步增加并于2026年达到1.63亿元，2022年至2026年间的复合年增长率为5%。

应收账款高企，面临较大信贷风险

值得注意的是，一手房地产市场发展可以为迪赛基业提供业绩增长的土壤，但公司经营质量如何还相当程度由上游房地产开发商决定。

据智通财经APP了解，迪赛基业的客户主要为中国的房地产开发商。于2019年、2020年及2021年，公司的五大客户合共分别占总收益40.5%、32.1%及32.7%，于相应年度，公司的最大客户分别占总收益15.9%、9.8%及8.2%。

迪赛基业业务虽不依赖单一客户，但公司贸易应收款项却呈现增长趋势。于2019年、2020年及2021年，公司贸易应收款项及应收票据分别为5285.8万元、6587.2万元及9098.7万元。同期，公司的贸易应收款项及应收票据减值亏损拨备分别为940万元、940万元及1200万元。

迪赛基业在招股书中表示，其向房地产开发商提供服务后收取款项，概不保证房地产开发商能及时向公司全数付款，公司因此面临信贷风险。 此外，中国房地产开发商可能面临政府收紧信贷监控政策，及受中国房地产市场衰退影响。概不保证所有房地产开发商能一直保持财政稳定或有偿付能力，能及时付款或根本不能付款。

那么，迪赛基业是否能扩大在细分市场的行业地位以提升溢价能力？答案是可行，但并不容易。尽管迪赛基业在招股书中明确表示，未来将持续扩展于宁波、苏州及长三角其他地区的市场占有率，但公司面临的竞争也将日趋激烈。

根据灼识咨询报告，中国房地产代理及咨询服务行业呈分散格局。随着互联网使用的普及化，迪赛基业除面临其他于一手房地产市场提供房地产代理业务的房地产代理的竞争外，亦面临提供网上房地产代理服务的房地产代理的竞争。

灼识咨询报告显示，于2021年12月31日，宁波及苏州分别有逾100家及150家持牌房地产代理。部分竞争对手可能具备比迪赛基业更强的品牌知名度、更大的用户基础，或更雄厚的财务、营销及/或其他资源。

中国一手房地产代理市场容量很大，大到有千亿级的体量。这个市场又很小，小到区域头部企业也要在夹缝当中求发展。而今迪赛基业第三次扣响港交所的大门，能否获得开门迎客，还是未知数。