规模扩张之外，中骏置业(01966)还关注什么?

本文来自雪球网“攸克地产”，原文标题为《规模之外，还有什么是更重要的?》，文章内容不代表智通财经观点。

似乎是突然之间，房企盛行“规模论”。3000亿级别的，目标是万亿;300亿级别的，目标是2000亿、3000亿。 初衷是可以理解的。2015年以来，有一个明显的迹象是，房企集中度在加速。目前从排行榜看，今年房企50强的门槛，年增幅不超过30%甚至40%，是没有资格的。而按照这种增速，5年后，没有1000亿。。。

似乎是突然之间，房企盛行“规模论”。3000亿级别的，目标是万亿;300亿级别的，目标是2000亿、3000亿。

初衷是可以理解的。2015年以来，有一个明显的迹象是，房企集中度在加速。目前从排行榜看，今年房企50强的门槛，年增幅不超过30%甚至40%，是没有资格的。而按照这种增速，5年后，没有1000亿，是进不了50强的。

从这个角度看，规模重不重要?当然重要。5年后，你还在100强之外，基本就没得玩了。因为100强就占了90%以上的份额。

2017年，融创加速，龙湖加速，因为它们有更高的目标追求。要么是想进入第一阵营，要么是想瞄准前五甚至前十。

再往下，旭辉、金科加速，它们显然想在5年后进入或守住前30。没错，如果你不能保持30%以上的年增幅，即使你现在位列前30，5年后可能就不在里头了。

以此作参照，中骏置业今年的动作就好理解了。

2017年以来，中骏在二线城市及一、二线城市的外溢城市取得34个地块，新增地上可建面积294万平方米，首次进入青岛、济南、佛山、惠州、镇江和徐州市场。前7个月拿地金额和数量已超过去年全年。在国内21个城市的总土地储备已达1209万平方米。

而今年下半年，中骏计划推出的10个新项目，分别位于上海、南京、佛山、济南、泉州和漳州，预计下半年可供预售的货量总面积约170万平方米，可售资源达300亿元。

按照中骏置业的战略方向，是坚持聚焦一线城市及核心二线城市，同时弹性布局福建、广东、江浙发达地区的强三线及800万人口以上的三线人口大市。在二、三线城市依然是走高周转及现金流导向的开发模式。

分析中骏的土地储备和城市布局，指向很明显。那就是，5年后，必须确保实现1000亿元的销售额。攸克君判断，这个任务甚至极有可能提前实现。

为什么没有提出更高的目标?比如，2000亿甚至3000亿?如果天天打鸡血，企业高负债，全员高杠杆，也不是不可能实现。

但守住安全边际依然重要。因为，除了规模，企业还有同等重要甚至更重要的指标。按照攸克君的理解，关键看两大指标，利润率和现金流。

根据中骏置业半年报，今年上半年，其毛利率升5个百分点，达到至30.7%。这就推动了净利润的大幅增长。母公司拥有人应占核心溢利为9.39亿元，大增106%。期内净利润增加37.0%至约人民币12.1亿元，每股基本盈利约人民币29.6分。

可以看到的是，近两年来，开发商增收不增利的现象越发明显，房企的平均毛利率也在走下坡路。今年初看到的一组数据，2016年A股房企加权平均毛利率在25.7%左右，而H股房企的加权平均毛利率也在26.4%。

从这几个数据来看，中骏都跑在了行业前列。而现金流方面，除了销售额保持30%的增幅外(上半年合同销售额155.24亿)，中骏置业账上还趴着现金及银行存款134亿元，利息保障倍数达3.3倍。对中骏这类规模的房企，有这样的现金流，显然是足够安全甚至略显谨慎。

这还是在上半年全面加快拿地速度的情况下。攸克君分析，也正是从现金储备看，今年剩下的几个月里，中骏还有可能继续以较大力度增加土地储备。（编辑：何钰程）