稳大盘存量激活高质增量 越秀房托(00405)2022上半年的“守”与“攻”

智通财经APP获悉，2022年8月4日，越秀房托(00405)发布2022年中期业绩。公告显示，2022年上半年越秀房托整体运营保持稳健态势，资产组合优化凸显资产韧性，收入总额人民币9.44亿元，同比增长7%;整体出租率88.8%。

随着稳经济大盘一揽子政策效果显现，下半年中国经济有望保持持续回升态势。越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良认为，越秀房托坚守广州“大本营”，紧抓粤港澳大湾区及广州强劲的发展机遇，坚守“稳健经营”基本盘，持续提升运营“硬实力”、再叠加经济复苏态势，越秀房托在2022年下半年有望持续向好，持续为基金单位持有人带来优质回报。

资产组合优化凸显资产韧性 收入同比上涨7%

2022年上半年，在市场信心不足预期背景下，越秀房托收入逆势上涨7%，物业估值保持424亿元坚挺水平，背后与其坚持优质资产配置策略，以写字楼作为核心构建稳健的资产组合密切相关。

2021年12月，越秀房托收购越秀金融大厦，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT，在大湾区核心城市广州的资产比重由79%增至83%。

上半年，写字楼业态整体收入6.38亿元，经营收入同比增长37.1%，占总体收入68%。其中，越秀金融大厦成为写字楼收入的贡献“新星”，2022年上半年经营收入达2.1亿元，占基金收入22.3%，出租率维持高位运行，达95.5%;续租率达72%，且续租租金较上一手增长7.5%，充分显示其超越同业的市场认可度。

酒店公寓业态通过精准客户营销克服疫情不利影响，实现了平均房价及RevPAR均超市场平均水平的亮眼成绩。零售商场部分，上半年管理人积极推动多个知名品牌落地，租金单价持续上升，上半年续租租金同比增长8.9%。

从这张上半年答卷来看，越秀房托正通过“产品力”与“运营力”并驾齐驱，在不确定的市场环境中，发掘确定的经营优势和红利。

运营“守与攻”：布局增长第二曲线

2022上半年，中国经济运行总体上呈现企稳回升态势，越秀房托在综合业态运营上，同样以强大的内生驱动力，布局增长第二曲线。其中，国内写字楼租赁市场普遍需求保守，生物医药、先进制造业、AI及数字经济行业需求逐渐兴起。

迎合新兴产业租赁新需求，越秀房托提速写字楼产品改造，增加小户型、拎包入住产品，通过“轻定制+边改造边预租”方式，缩短去化周期，提升产品力。广州地区写字楼业态整体续约率保持较高位，广州IFC写字楼超3万平方米到期面积续租率高达96%。

在零售商场上，面对消费市场上涌现的消费新趋势，越秀房托迎合“首店经济”，积极调整业态组合策略，借助调改及主力商户引进，加大品牌储备，建立品牌资源库，例如在广州IFC国金天地引入了茅台冰淇淋旗舰店、急急脚CBD首家特色网红咖啡店，以商业新引力扩展商场辐射半径。

酒店公寓业态方面，后疫情时代，国内周边游呈现“指数级”增长，上半年，广州四季酒店积极参加热门平台直播活动和大促活动，增加酒店曝光率，抓取高净值休闲客户，提升酒店收入。广州IFC雅诗阁服务公寓通过奖励政策稳长住收入，并在短租市场以多样化产品促销刺激入住率逐月攀升，在雅诗阁中国区中业绩收入和GOP 均排名第一。

专业市场上，面对本土疫情及行业内外多重压力，白马大厦锚定目标、积极开展抗疫、及时出台租金减免优惠政策、实施精准营销赋能客户及制定专项、灵活的招商策略，上半年成功引进优质客户37户，出租率逐步回升。

主动管理创造新的管理红利 融资成本及ESG表现亮眼

当前中国经济进入“调结构稳增长”新常态，对于房地产开发企业，REITs将有效推动存量资产运营转型。商业地产REITs底层资产租金价格市场化程度和透明度较高，在抗风险力、现金流稳健和主动管理成效等方面有更为显著的表现。

作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市REIT，越秀房托在公司治理维度上展现了极强的抗风险能力，并持续获得三家国际评级机构的投资级评级，分别为穆迪(Baa3，投资级)、标普(BBB-，投资级)、 惠誉(BBB-，投资级)。

在房地产行业借贷收缩的环境下，越秀房托主动管理融资渠道，期内成功置换12.84亿元人民币贷款，融资利率由4.31%下降至3.50%(下降81个基点)，每年即节省融资成本约1000万元人民币;2022年上半年平均付息率2.28%，对比2021年全年2.52%下降24个基点，有效控制融资成本。

践行ESG发展实践，越秀房托在2021年首年参评GRESB即获得绿色“三星”评级，同时获得2021年度公开披露“A”评级(该披露评价标准下的最高级别);自2020年起连续获得香港品质保证局(HKQAA)可持续发展“A”评级。

展望下半年市场走势，林德良表示，未来随着经济回升、需求回暖及新需求注入，越秀房托通过坚守“稳健经营”基本盘，大力稳商招商，积极深化多元渠道推广，以差异化经营策略，持续提升运营“硬实力”，在经营面保持成长性的背景下，越秀房托在2022年下半年有望持续向好，持续提升竞争力及长远增长潜力。