中国银河证券:供需政策共振推动房地产板块修复 短期关注弹性较大的优质民企

供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路,看好供需两端政策共振带来的房地产板块修复行情。

智通财经APP获悉,中国银河证券发布研究报告称,前期地产板块的调整已经充分反映了市场悲观预期,16条重磅举措为下行周期以来最强有力支持政策,支持存量贷款、债券合理展期。开发贷、债券、信托三大资金渠道支持房企合理融资,供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路,该行看好供需两端政策共振带来的房地产板块修复行情。

投资建议:短期关注弹性较大的优质民企:新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960),中长期关注强信用、厚土储、优布局的优质房企:保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、滨江集团(002244.SZ),建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914.SH)。

事件:

1)11月8日,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法治化原则,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资。交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

2)11月9日,中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》,意向民营房地产企业可提出增信需求。

3)11月10日,交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行而除龙湖集团外,还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向,交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。

4)11月11日,据财联社报道,央行、银保监会发布关于做好当前房地产市场平稳健康发展工作的通知。

中国银河证券主要观点如下:

16条重磅举措提振市场信心,为下行周期以来最强有力支持政策

央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,共16条重磅措施,主要包括:保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合受困房企风险处置、保障住房金融消费者权益、阶段性调整金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度,六大方面。明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向,供需两侧双管齐下,为本轮下行周期以来最强有力的支持政策,大幅提振了各方的信心。

支持存量贷款、债券合理展期,有效避免房企债务风险蔓延

贷款方面,支持房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下合理展期,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年;债券方面,支持优质房地产企业发行债券融资,按期兑付确有困难的,通过协商做出合理展期、置换等安排,主动化解风险。银行贷款与债券为房企最主要两大融资方式,在行业资金紧张时期,也就成为了最大风险隐患,存量债务展期可为房企短期资金周转提供空间,预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企,将率先脱困,迎来信用修复。

开发贷、债券、信托三大资金渠道支持房企合理融资

资金支持主要包括三大主要渠道:稳定房地产开发贷款投放,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持,与“第二支箭”相呼应;鼓励信托公司等资管产品支持房地产合理融资需求。目前,国企融资相对来说较为通畅,而10月民企信用债发行总额在总发行中占比仅为12.9%,民企在过去的很长一段时间内都面临发行困境。预计未来房企尤其是民企,将获得开发贷、债券、信托等多渠道的融资支持,有助于行业恢复到良性循环,值得一提的是,信托通道在多年之后迎来重启,具有较强的信号意义。

需求侧政策想象空间打开,销售有望正式迈入复苏道路

通知提出,支持因城施策确定房贷首付比和利率政策利率下限,合理确定符合购房条件新市民首套房贷标准。11月8日,北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房(包括新建商品住房和二手住房)双限购正式取消;11月11日,杭州首套房认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”,同时二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州楼市政策的调整,也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段,后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透,由于房价传导机制为自上而下,所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用,后续销售有望正式迈入复苏道路。

“第二支箭”闪电连发,民企融资获得大力支持

“第二支箭”为支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。8日债券融资政策发布,9日向民企征询增信需求,10日首单龙湖200亿元储架式注册发行,发行落地时间之快反映出政策支持的力度和决心。龙湖2023年信用债和海外债合计118.6亿元,200亿元的债券发行额度大幅提升了公司的流动性,同时龙湖作为民企中的优质典型房企,具有标杆意义。预计后续会有更多民企会获得相应的债券融资工具注册额度,落地的时间和空间都值得期待。

风险提示:销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。

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