大悦城地产(00207)开启奇幻之旅：中粮地产入主助力，并购基金护航

在内房板块再次升温之时，一向低调的大悦城地产(00207)竟是领涨大哥。

国庆中秋假期后的第一个星期，内房股的日子不好过，整个板块都在回调，几大龙头股也沦陷，遭遇几次大跌。不过，从10月13日(星期五)的收盘情况看，近一半内房股“翻红”，中国恒大(03333)以4.63%的涨幅收盘，颇为鼓舞人心。

当日，大悦城地产(00207)收盘价报1.45港元，涨5.07%，夺得内房股涨幅榜桂冠。

智通财经APP注意到，在内房股上半年飙涨之时，大悦城地产的表现却显得十分“平静”，累计涨幅仅约30%。而将该股股价拉向新高度的是8月22日这天。当天该股早盘便跳空高开高走，截止收盘报1.37港元，大涨15.13%，成交额也大增至2.47亿港元。

大悦城地产有这样难忘的一天，多亏了靓丽的中期业绩和中粮地产拟入主消息的助攻。业界看好中粮地产入主大悦城地产，后者股价的命运也由此改变。就在此番大涨后的几天，9月6日，该股再次以收盘暴涨10.45%示人，此后股价也不断给人惊喜。

形势越来越有利于大悦城地产，就连瑞银也在国庆长假期间发布报告表示，升该股目标价至1.76港元，评级“买入”。

再看大悦城地产在10月13日的领涨，在消息层面，也正是因为当天中粮地产发布重组大悦城地产进展的最新公告：正选聘审计、评估等中介机构。

重组事项的一举一动都牵动着大悦城地产的股价波动。

大悦城地产2017年至今的股价走势图    行情来源：富途证券

中粮地产入主利于大悦城租金增长

大悦城地产和中粮地产(000031.SZ)都是中粮集团地产业务的上市平台。前者是中粮集团旗下唯一的商业地产业务平台，以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，后者则以商品房开发为业务核心。

8月21日晚间，这两家公司联合发布公告表示，中粮地产拟收购大悦城地产的控股权。重组完成后，中粮集团将通过中粮地产继续间接持有大悦城地产控股权益，而大悦城地产将成为中粮地产和中粮集团的附属公司。

消息一出，业界沸腾，也直接推动大悦城地产股价暴涨。业界看好这两大平台重组为大悦城地产带来的效益。

大悦城地产表示，通过本次交易，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，充分发挥协同效应。双方在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。本次交易不涉及两家上市公司层面重大人事调整。

而瑞银也在前述报告中指出，相信大悦城在上半年租务收入同比升11%的情况下，展现了经营零售物业的强劲表现;加上计算母公司中粮地产的支持后，预计大悦城可进一步扩展其组合，争取更好租金增长;另预期在重组计划完成后，公司未来更会引入员工持股计划，以改善管理层的稳定性。

该行称，考虑到中粮地产的体系架构，成为大悦城的母企后，预期未来大悦城将定位为零售收租股，协同效应预计在两公司合作项目发展后体现。

业界密切关注重组事项的动态。10月13日，中粮地产发布公告，披露重组最新进展。

根据公告显示，目前中粮地产及相关方正积极推进本次重大资产重组的各项工作，包括组织本次重组涉及的独立财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构等中介机构的选聘;就本次重大资产重组方案及相关事项进行沟通、协商及论证;组织本次重大资产重组涉及的中介机构开展尽职调查以及审计、评估等相关工作。

走轻资产路线加速扩张

打铁还需自身硬。大悦城地产的股价能在下半年迎来小高潮，除了上述消息面的刺激，从本质来看，还是因为有靓丽业绩做支撑。

智通财经APP注意到，“大悦城系”以2007年底问世的北京西单大悦城为始，在10年间，内地共开出了9家大悦城，根据公司2017年中报显示，其余分别为：沈阳大悦城、朝阳大悦城、上海静安大悦城、天津大悦城、烟台大悦城、成都大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城。

大悦城品牌定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，聚焦18-35岁年轻新兴中产阶级客群，这些项目的成功运营都为大悦城地产积累了丰富的改造经验。大悦城曾放话，到2020年计划在全国开20家大悦城。目前来看，这个计划只完成了一半。如何在短时间内圆梦?大悦城调整方向，由“重”变“轻”，加快扩张步伐。另外，商业去存量时代的来临也促使其迈出了这一步。

2016年10月，大悦城地产发布了“大资管”计划，宣布正式踏上从开发商向资产管理转型的道路。“大资管”战略的第一步是盘活优质存量资产。大悦城首个轻资产输出管理的项目就是天津和平大悦城。

公司这些年的扩张发展，在业绩上有了很好的回报。2017年上半年，该集团实现营业收入48.14亿人民币(单位下同)，同比增长73%;股东应占溢利为6.54亿，同比大幅增长64%。

该集团表示，业绩的大幅增长主要得益于物业开发及投资物业租赁业务的优异表现。在投资物业方面，随着内地零售的逐步回暖，期内，大悦城的投资物业租金收入及相关物业管理收入同比增长约12%。其中成都大悦城通过优化品牌组合、拓展客群来源，业绩大幅增长，销售额同比提升62%，租金收入同比提升31%。此外，上海静安大悦城、烟台大悦城的销售额与租金收入均实现两位数增长。

值得一提的是，回顾期内，该集团成功收购西安秦汉唐项目，大悦城成功进驻西安。此外，该集团入股苹果园项目20%股权，也成功实现商业管理能力的对外输出。

大悦城地产管理层在今年的中期业绩会上表示，未来公司发展的比例，一方面是要从存量资产做文章，尤其重点打造长三角、珠三角、环渤海。在这个过程中，轻重并举，存量和新开发相结合。未来公司新开发拿地和存量并购的比例可能会是五十、五十，可能并购的比例还会多一点。这并不是说公司不要重资产，而是将一定的比例证券化，让更多的投资者参与到大悦城的建造和发展，把速度提高。

并购基金将缓解大悦城扩张现金负担

其实大悦城地产前几年无法快速扩张的一个羁绊是资金壁垒。商业地产需要投入大量资金，但是现金回笼却较慢，这十分考验企业的资金周转能力。

早在2016年8月18日，大悦城出售了包括西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城等6项目在内的三家子公司49%股权，建立基金合作平台，藉此获得93亿元资金。大悦城将这些资金用于拓展商业地产业务，扩大大悦城品牌影响力，以及偿还负债。

值得关注的是，今年8月，大悦城地产发布公告表示与多个机构共同成立基金，基金资本规模114亿元，大悦城地产持有30%权益。基金存续期8年，可延期一年。

对于该基金，大悦城的财务总监许汉平表示，这一方式正是“轻重并举”中相对轻的部分，它能够帮助大悦城尽快在核心区域占领市场，“这个基金的定位非常清晰，就做大悦城购物中心，主要在一二线城市核心区域，针对已有的购物中心，改造一年到一年半的时间”。

业界也非常看好该基金推动大悦城地产规模扩张的作用。中金公司在8月的报告中指出，并购基金预计为大悦城地产的财务状况提供强劲支持。

根据中金的保守测算，大悦城地产实现的内部收益率预计达到16.6%，其投资性物业板块盈利将在2020年增厚约25%，在2023年增厚32%。另外，在2023年末，大悦城地产商场业务板块盈利将达到处理部分原有商场权益前板块盈利的97%。这一基金将缓解扩张的现金负担，并有效利用起大悦城在商场经营中的专业性优势。