银河证券：房地产基本面仍在筑底 集中供地规则优化

智通财经APP获悉，银河证券证券发布研究报告称，随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。

投资机会上，建议关注两条主线：1)强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH)、华发股份(600325.SH);2)母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余(001914.SZ)、万物云(2602)。

▍银河证券主要观点如下：

1月销售表现平淡，市场热度不振。

2023年1月，30城新房销售面积870.57万平，同比增速为-40.02%，环比增速为-39.54%，成交套数77023套，同比增速为-39.27%，环比增速为-37.96%，本月成交面积和套数回落，同比环比齐跌。1月传统淡季叠加春节假期，返乡潮和旅游热致使购房需求不振，房企推盘节奏放缓、营销积极性不高，整体市场表现较为平淡，成交规模创近三年同月度最低水平。

一线城市呈现较强韧性，与去年春节月成效规模基本持平;核心热门二线城市需求在宽松政策、促销手段和疫情管控接触等多重刺激下市场表现基本平稳，成交规模与同期基本持平;弱二线城市内部出现市场出现分化，郑州、青岛等城市成交暂未止跌，重庆、天津等部分城市则出现回暖迹象。

2022年度房地产行业业绩承压。

截止至2023年2月3日，房地产板块共有69家A股上市房企披露2022年度业绩预告，多数房企表现不及预期，共有40家房企预计出现归母净利润亏损，其中6家房企亏损百亿以上;共有50家房企归母净利润同比下降，其中19家房企同比降幅超100%;69家上市房企净利润亏损突破千亿规模，约为1139-1569亿元，其中4家房企为首亏。

根据业绩预告，上市房企业绩下降的主要原因有：1)基本面下行趋势下，计提跌价准备;2)受前期限价和高地价的影响，项目利润率持续下滑，影响结算毛利率下行;3)销售费用和费用利息成本上升;4)疫情和主动减租影响，持有物业出租收益减少等。

供给侧政策继续发力，多措并举支持行业平稳发展。

1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。1月10日，央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，围绕四个方面，重点推进21项工作任务。

该行认为，促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向：“资产激活”重在“保交楼”和“稳销售”;“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流;“权益补充”对应“第三支箭”，发展公司制房地产投资信托基金为新亮点;“预期提升”体现在购房者的预期及房企的预期两方面。

风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。