从2022财报，看世茂服务(00873)“三化”转型穿越行业周期的发展之道

过去的一年，物管行业面临着诸多挑战。一方面，大环境面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力;另一方面，地产困局对物管成长性、独立性形成扰动，疫情反复对物管企业业务开展、服务成本、资金回流等造成冲击，物业板块经营整体承压。

行业波动下，作为行业头部企业，世茂服务(00873)因应此前的战略布局与调整，实现向全场景生活服务商转型升级，依然于过去的2022年获得了营收与在管面积的稳步增长。

2022年度，世茂服务发布截至2022年12月31日止全年业绩，实现营业收入86.37亿元，同比增长3.5%;在管建筑面积实现2.62亿平方米，同比上升8.8%;合约建筑面积实现3.41亿平方米，同比上升10.8%;毛利润19.43亿元，毛利率为22.5%，保持行业领先水平。

总体看，公司坚持战略定力，并主动拥抱行业变革，于2022全年取得了总收入和管理面积的稳步增长，保持了可持续发展的基本优势。

而展望2023，公司执行董事兼总裁叶明杰对于公司在新一年度的发展充满信心，他表示，通过过去一年的业务聚焦、管理提效、组织瘦身、报表出清等，公司已经准备好在2023年能够轻装上阵、重新出发。在2023年新的起点，世茂服务则将更加关注利润和现金流，期望能够拿出成绩单来说话。

在叶明杰看来，危机是时刻存在的，但有“危”也就有“机”，如果能把握好“危”中的“机”，就可以去对冲不确定性，对冲迭代和波动、穿越周期，企业能够基业长青、弯道超车。而面对未来发展，世茂服务对公司2023年发展信心缘何而来?

多层面实现“多元化”布局，推动长期均衡可持续发展

2020年10月，世茂服务在香港联交所敲钟挂牌，上市三年以来，公司对业务布局进行全方位升级，目前已发展成为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务四大业务板块，实现由综合物业与社区生活服务提供商向全场景生活服务商的转型突破，“多元化”已成为公司的标签之一。

发展至今，公司已逐渐在业务板块、服务业态、客户类型、项目合约结构等各层面均形成了多元化，为公司长期经营的均衡发展及业绩的可持续稳定增长提供了更多动力。

合约来源多元化，业务独立性显成色

一直以来，物业管理服务是世茂服务最重要的业务“压舱石”，也是其他相关多元化业务的生长土壤。

过去5年，公司核心业务实现多年连续增长，随着合约建筑面积与在管建筑面积持续增长带动收入增加，公司实现收入5年复合增长率56.1%，作为最核心的利润来源为世茂服务的长久发展提供了最重要基础和保障。

而其中，公司近年来在第三方市场竞标外拓成绩突出，使得公司收入结构得到了持续优化，对母公司的业务依赖度进一步降低，独立发展能力进一步凸显。

智通财经APP了解到，2022年度，在经历上海总部封城三月、各地封控不断的情况下，实现了新增市场竞标合约建筑面积4010万平方米，处于行业前列水平，市场竞标实力显著。

其中，世茂服务第三方竞标成绩稳居行业前列，全年于第三方市场拓展合约建筑面积占总合约建筑面积的比例提升至37.9%，超越收并购项目，成为世茂服务最大的面积来源。数据显示，世茂服务在2022年的单方合约面积对应年饱和收入提升4.5元，同比提升19%，市拓质量更高。

据年报数据显示，世茂服务合约面积达3.41亿平方米，其中来自第三方项目合约面积占比高达77%，优异的外拓成绩，为公司未来全面健康可持续的发展夯实了基础，凸显发展韧性。

据平安证券指出，2022年，随着物管行业在基础物管拓展方面，外延式并购热度降低，市场化拓展加速扩张，已成为物企长期发展的核心竞争力。

在市场拓展过程中，世茂服务在市场化外拓方面已沉淀出优势，随着公司2023年继续夯实业务能力，进一步提升项目精细化调度、差异化资质归集、多渠道资源挖掘和维护等能力，第三方市场将成为公司未来实现均衡及可持续发展的重要动力。

客户类型、服务业态多元化

不同于多数上市物管企业，世茂服务近年来注重切入细分赛道市场，凭借“横向一体化”建设战略，世茂服务目前在客户种类方面已实现全覆盖。其中，在不断精进住宅物业增值服务的同时，公司还着力于在高校、医院、产业园等非住宅类多元业态下做深打透，如今并取得了快速发展。

智通财经APP了解到，在增值服务方面，公司采取轻资产运作形式，关注新零售、养老、托育、团餐四大业务线，目前托育、养老、团餐三块业务已经完成独立于社区“先外后内”的发展。其中，截至2022年年底，浙大新宇团餐业务服务项目59个，服务客户超过1百万人，其中超过68%的客户均为高校大型学生食堂。

值得一提的是，通过聚焦更具成长性的C端“用户+”业务，公司养老业务取得大发展。其中，2022年，椿熙堂业务新拓展6个城市，新增服务站点47个，新增养老机构2个;服务覆盖人数超过30万人，相比去年增长近20万人。全年，公司养老服务实现收入1.42亿元，同比增长482.3%，增长迅猛。

近年来，围绕国家推进城市一刻钟便民生活圈建设的指导思想，公司积极积极探索“物业服务+生活服务”、“物业服务+养老服务”模式将有望为公司未来发展形成又一增长极。

业务板块实现多元化布局

在世茂服务的多元化布局中，业务板块多元均衡化发展也是公司近年来战略转型的成果之一。

据智通财经APP了解到，作为世茂服务于2021年起开始搭建的新兴板块，城市服务业务在近两年时间发展下已成为公司重要的业务收入支撑板块。截至2022年末，世茂服务城市服务业务总合同金额达65亿元，仅2022年新增合同金额近10亿元。

全年，公司城市服务业务实现收入13.81亿元，同比增长逾六成，占整体收入的比重已达16.0%，成为公司第三大收入来源。

目前，世茂服务正致力于在城市服务业务中打造“城市大管家”名片，目前已在武汉、南京等城市已塑造多个综合城市治理标杆项目。随着公司完成产品线对于环境管家、空间管家、智慧管家和换新管家四大类场景的覆盖，公司城市服务业务有望为公司带来更多增长动能，促进收入结构进一步均衡发展。

“集中化”聚焦高价值项目，“高效化”促进企业降本增效

2022年，“集中化”策略成为世茂服务深入推进的转型战略之一，以致力于公司全面提升管理项目组合的综合价值。

其中，通过向高价值项目聚焦，世茂服务自2021年起加大了对非住宅类项目的拓展，其中高校物业和医院物业两个高附加值业务已成为公司的特色业务。

据智通财经APP了解到，公司下属的浙大新宇为中国学校物业管理企业第一名，覆盖校园物业服务的全业态，形成业务发展矩阵，服务浙江大学、北京大学(万柳学区)、北京师范大学等中国一流名校，拥有一流的服务品质和服务能力。此外，世茂服务积极发展特色医院物业，目前已实现对“湘雅系”医院的全覆盖，拥有服务国家级大型三甲医院的能力。

截至目前，世茂服务高校及住宅类项目合约面积占比总计高达66%，面对可叠加多种多元增值服务的高价值项目客户需求，未来有望撬动更高的单位面积。

除此之外，公司向高能级城市聚集，通过组织架构调整战略聚焦19个核心城市，做资源聚焦和火力迁移，集中力量提升单城市浓密度以实现降本增效和集约化管理，同时也为市场拓展和增值服务创造更多的空间和可能。

2022年，南京和烟台替换了阜阳和芜湖，进入世茂服务合约建筑面积前十大城市名单;面积前十大城市增长速度更快，合约建筑面积佔比不断提升至52%，单城市规模效应显着。

此外，以杭州单城市为例，截至2022年6月30日杭州城市合约面积由2021年底的1541万平方米，进一步增加到2156万平方米，成为项目密度和服务浓度最高的城市。截至2022年末，世茂服务在管的1289个项目覆盖了全国112个城市。在已进入的城市中，世茂服务不断提升管理浓度和业务密度，实现单城市规模效应最大化，释放价值。

在“高效化”发展方面，公司除积极推进“数字化”建设以外，还通过“更新化”策略的上市提升对其并购公司的投后一体化管理能力，加速实现协同发展。

其中，在数字化建设方面，世茂物联智慧社区管理平台包括社区总控平台、社区物业平台、社区业主平台三个系统，并搭建物联体系，从社区分布、设备信息、用户信息、用户使用数据等多维度对社区数据进行管理，并且通过PC端、茂管家APP、茂家APP三个端口实现后台管理人员、物业人员和社区住户不同需求的使用。

值得一提的是，基于数字孪生技术，公司通过CIM技术对整个社区环境进行数字还原，打通现实物理世界与虚拟世界的数据映射，联合人、地、事、情、物、组织六要素的数据融合应用，打造全方位智能化服务体系，提升社区管理效率和运营服务水平。

公司通过“纵向一体化”建设，目前已实现了向产业链上游延伸。通过打造“茂链”物业供应链数字化服务平台，公司目前已建立标准化的服务体系，以数字化管理方式实现精细化管理,实现成本与品质的最佳平衡。

值得一提的是，公司在城市服务业务板块还实现了从设备研发制造到服务投资运营的全产业链覆盖，在上游，拥有一家产品研发中心，两家制造工厂，七大类产品系列，36种智慧型设备产品;拥有超过30项国家级证书，50多项专利。

此外，通过“更新”策略的实施建设，世茂服务实现了对20余家被收并购公司的投后一体化管理。将所有被收购公司分为“完全一体化”、“属地一体化”和“战略管控型”三大类;依托其原有业务基础，实现与世茂管理体系与管理能力的资源、信息化、管控、机制、战略、文化等各层面并轨，加速激发收并购公司活力，促进业务融合和协同化发展。

小结

如今，随着疫情防控优化调整、11月以来房地产政策暖风频吹，房地产流动性压力缓解、基本面得到修复，物管行业也有望迎来需求修复，此前市场对于独立性的担忧也得到进一步缓解，物管板块估值有望得到逐步修复。

在平安证券看来，中长期维度，新房规模萎缩将不可避免对物管发展产生影响。但由于行业存量规模稳定，新房交付、存量房渗透及非住宅拓展仍可推动管理体量正向增长。同时考虑较为分散的市场格局，行业参与者未来发展机遇仍存。其中，基础物管服务仍贡献收入绝对比重，考虑其较强抗周期属性，后续发展依旧值得重视。

光大证券则认为，物业属于服务消费范畴，随着居民服务消费意识增强，对美好社区生活的需求逐步释放，物业有望进一步挖掘社区服务消费大蓝海市场。其中，三大驱动因素将推动行业未来增长：1.城镇化发展着力点由“量”向“质”转变，蕴藏养老、幼托、社区服务、城市服务等领域投资机会;2.第三产业重要性、占比提升;3.物管渗透率持续提升。其中，第三方拓展能力较强的物管公司值得予以关注。

展望行业未来，世茂服务对于该赛道发展依然充满信心，其在业绩报告中提到：物业服务行业依旧非常年轻，市场仍然分散;物业企业的客户群体还在持续丰富，业务基础不断扩大;行业处于发展上升的阶段，充满机遇。

在此次业绩会上，叶明杰也提到，其将在市场拓展方面亲自挂帅，投入更多资源做大做强，注重集中化管理提效及有效规模提升。

叶明杰表示，2022年是内外部环境剧烈变化的动荡一年，面向中长期公司发展方向，世茂服务将继续坚持战略有定力，执行有韧劲，坚持“长期主义”，保持战略初心。面向2023 - 2025年，世茂服务将锚定行业发展趋势延长线，将“高质量发展”作为世茂服务全体同仁的“意识自觉”和“底层共识”，和公司一起勇于穿越周期，实现弯道超车。